상가 투자 전 꼭 알아야 할 위험 요소와 안전한 투자 전략 [한경부동산밸류업센터]

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"노후 대비 상가 투자, 꿈이 악몽으로 변할 수 있다."

저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 S 씨는 지인에게 상가 투자를 권유받았다. 투자 경험이 없던 S 씨는 지인의 말만 듣고 경기도 신도시 상가를 분양받았다. 하지만 2022년 준공된 상가는 여전히 공실로 남아있었고, 금리 상승으로 대출 이자 부담까지 더해져 결국 매각을 시도했지만 실패했다. 현장을 방문해 보니, S 씨의 상가뿐 아니라 주변 상가들도 대부분 비어 있었고, 상권 활성화에는 최소 5년 이상이 소요될 것이라는 암울한 전망만 들려왔다.

이처럼 높은 공실률과 불투명한 미래 수익으로 인해 상가 투자는 점점 더 어려워지고 있다. 이런 시장 상황에 똑똑해진 투자자들은 초기 공실 리스크를 피하고자 이미 임대차 계약이 체결된 상가에 더 관심을 둔다. 계약된 임대료가 곧 확정 수익률이기 때문이다.

특히, 은퇴 후 안정적인 월세 수입을 기대하며 상가 투자에 뛰어드는 투자자들에게는 더욱 힘든 상황이다. 퇴직금으로 상가를 분양받은 K 씨 역시 이런 기대를 안고 상권이 형성된 곳에, 유명 임차인이 입점한다는 말에 투자했지만, 결국 꾼들의 수법에 휘말려 막대한 손해를 입었다.

"미분양 상가, 달콤한 유혹 뒤에 숨겨진 위험"

시행사는 미분양 상가의 임차인을 찾기 위해 큰 노력을 한다. 이들은 이런 점을 노려 미분양 상가를 전문적으로 임차하면서 인테리어 비용이나 운영 자금을 지원받는 이들이 있다.
이들은 임대차계약은 보증금을 최소화하고 월세를 높게 책정하며 인테리어 기간에 월세를 면제하는 특약으로 계약을 체결한다.

임대차 개시도 분양 잔금 이후로 개시하며 인테리어도 최소로 하거나 공사 기간을 질질 끈다.
하지만 실제 임대료는 영업개시와 상관없이 2~3개월 동안은 잘 납부한다. 사기 요건을 피하기 위함이다. 그다음부터 월세를 미납하거나 이런저런 사유로 사업이 힘들다고 한다. 월세를 연체하면 임대인 입장에선 월세 미납을 이유로 계약을 해지하는데 이러한 방식으로 투자자에게 막대한 손실을 입히고 단기간에 이득을 취한다. 심한 경우 임차인이 인테리어 공사대금을 미납해 임대호실 내 유치권도 설정되는 경우도 있다.
이런 피해를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 사항들을 알아보자.

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성공적인 투자를 위한 전문가 조언

(1) 임차브랜드명 정확한 상호 확인
알만한 유명 음식점이 임차하는 것처럼 속이는 경우가 있다. 자세히 살펴보면 유명 음식점과 유사한 상호를 교묘하게 만들어 임차하는 경우가 있다. 로고도 비슷할 수 있어 정확한 상호를 확인하고 유명 프랜차이즈라면 본사에 확인하여 실제로 해당 점포가 입점하는지 확인하는 절차를 갖자.

(2) 설립 연도와 재무 상태 확인
임차인이 신뢰할 수 있는 기업인지, 사업을 지속할 능력이 있는지 철저히 조사한다. 임차인이 법인인 경우 자본금, 재무 상태를 확인하고, 개인인 경우에는 최근 3년간의 소득 증빙을 확인한다.
협조가 어려워 확인이 안 될 경우, 최소한 사업 설립 연도를 확인하자. 설립 연도가 최근이라면 의심해 볼 필요가 있다.

(3) 임대차 계약은 승계하지 말고 세부 내용을 강화한다.
법무법인 명도의 정민경 대표변호사는 시행사와 임차인이 체결한 임대차계약도 중요하니 중요한 내용은 강화하는 것이 좋다고 조언한다.
임대차 계약 시 인테리어 완료 조건과 영업 시작 시기를 명확히 명시해야 하며 핵심은 월세가 연체될 경우 연체이자를 약정하고, 갱신 시 차임 증액 범위를 정하고, 원상회복 범위를 정확하게 약정한다. 임대차계약을 조정할 수 없다면 투자를 재검토한다.

(4) 임대차 보증금 확보
임대차 보증금은 월세의 2년 치 이상을 담보할 수 있는 수준이어야 한다. 일반적으로 임대차 보증금은 월세 대비 1년 미만인 경우가 많은데 1년 미만으로 할 경우 관리비가 연체되거나, 원상회복에 대한 담보가 전혀 되지 않기 때문에 이에 대한 담보를 확실히 하시는 것이다.

(5) 전문가 조언을 통한 안정성 확인
부동산 투자에서는 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다. 시행사나 중개인, 임차인은 모두 이해관계가 얽혀 있으므로 객관적인 판단을 내리기 어렵다. 따라서 부동산 전문가, 법무사, 회계사 등 객관적인 시각을 가진 전문가의 조언을 받아 투자의 타당성을 검토하는 받아 투자 결정의 안전성을 높인다. "철저한 사전 조사와 신중한 판단, 그리고 전문가의 도움을 통해 상가 투자의 위험을 최소화하고 성공적인 투자를 위해 전문가에게 도움을 구하자.

하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산투자자문팀 부동산 전문위원 김화용

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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