71억 아파트도 가입?… 고액 월세 ‘전세대출보증’ 못받는다

보증 대상 전세 수도권 7억·지방 5억 이하
월세 반영 않고, 보증금 기준으로만 승인
초고가 주택 반전세 계약에도 적용돼 논란
감사원 “서민 주거 안정 목적에 맞지 않아”

사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울의 아파트 단지./뉴스1

앞으로 고액 월세 임대차 계약 체결 시 정부 보증기관인 한국주택금융공사의 ‘전세대출보증’을 받기 어려워진다. 그동안 주금공은 전세대출보증 취급 시 월세는 반영하지 않았다. 반전세(보증부 월세) 계약의 경우 월세로 얼마를 내든, 보증금 요건(수도권 7억원, 지방 5억원 이하)만 충족하면 전세대출보증 가입을 승인했다. 그러자 월세가 수백만원에 달하는 초고가 주택을 임차하면서 전세대출보증을 이용하는 사례가 빈번히 발생했다. 이에 주금공은 보증금 산정 방식을 개편해 고가 주택 임차인의 전세대출보증 가입을 제한하기로 했다.

22일 금융권에 따르면 주금공은 오는 9월 중 반전세 계약을 체결한 임차인이 전세대출보증을 신청할 경우 월세에 ‘전월세 전환율’을 적용해 보증금을 재산정하는 방안을 발표한다. 전월세 전환율은 월세를 보증금으로 전환하거나 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 주금공 관계자는 “현재 전세대출보증을 위탁하는 금융회사와 적정 전월세 전환율을 적용해 보증금을 재산정하는 방안을 협의 중”이라며 “보증금 재산정을 위한 업무 지침을 마련해 전산 시스템에 반영할 계획이다”라고 했다.

이는 감사원 지적에 따른 조치다. 감사원은 ‘서민 주거 안정’ 지원 목적의 전세대출보증이 고액 임대차 계약에 활용되는 것은 부적절하다고 했다. 전세대출보증은 주금공 등이 발급한 보증서를 바탕으로 시중은행이 대출을 내주는 금융상품으로, 임차인은 상대적으로 낮은 금리로 대출을 받을 수 있고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 시 대위변제(정부가 금융사에 대신 돈을 갚는 행위)를 요구할 수 있다.

감사원은 2020년 1월부터 지난해 9월까지 주금공이 발급한 전세대출보증을 조사한 결과, 월세 감안 시 2123건(보증 금액 2304억원)이 보증금 기준을 초과했다고 밝혔다. 시가 71억원 상당의 아파트를 ‘보증금 3억2000만원, 월세 743만원’에 임차하면서 전세대출보증을 받은 사례도 발견됐다. 임대차 계약이 체결된 2022년 1월 전월세 전환율(3.25%)을 월세에 적용해 환산하면 보증금은 전세대출보증 가입 기준을 훨씬 웃도는 31억원가량이다.

보증 사고가 발생해 주금공이 금융회사에 대신 돈을 갚은 사례도 있었다. 주택 가격이 28억원인 아파트를 ‘보증금 2억원, 월세 600만원’에 계약한 임차인은 전세대출보증을 받아 보증금 일부(1억3500만원)를 은행으로부터 빌렸는데, 보증금 회수 후 개인회생을 신청해 주금공이 이 돈을 대위변제했다.

감사원은 “주금공은 월세는 고려하지 않은 채 전·월세 계약의 구분 없이 단순히 임대인에게 예치하는 보증금만을 기준으로 전세대출보증의 가입 허용 여부를 결정하고 있다”며 “서민의 주거 안정 등 기금 운용 목적에 부합하지 않는 고액 임대차 계약에 전세대출보증을 발급하고 있고, 이 중 일부는 보증사고가 발생해 기금 손실까지 초래하고 있다”고 지적했다.

금융권 안팎에서는 보증금 기준 외 전세대출보증 자격 요건을 강화해야 한다는 주장도 나온다. 앞서 정부는 지난해 3월 1주택자와 실수요자 주거 안정을 지원한다는 명목하에 ‘부부 합산 소득 1억원 초과 1주택자’와 ‘9억원 초과 1주택자’에 대한 전세대출보증을 허용했다. 이전까지는 1주택자는 부부 합산 소득이 1억원 이하이거나 9억원 이하 주택을 보유한 경우에만 전세대출보증을 이용할 수 있었다.

금융권 관계자는 “보증을 활용해 전세 자금 대출을 받아 전세로 살면서 투자 목적으로 주택 구매를 하는 고소득자도 상당한 것으로 안다”며 “가계대출 관리를 위해 전세대출보증 발급 기준을 강화할 필요가 있어 보인다”고 했다.

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