[변호사가 알려주는 법] 내 토지에 있는 오래된 건물 처리방법

박동호(가명)는 할아버지로부터 땅을 증여받았는데, 그 땅 때문에 고민이 많다. 땅 위에는 오래된 건물이 세워있어서 땅에 새로운 건물을 짓거나 개발하는 데에 제약이 있다. 일단 건물이 세워진 지 너무 오래되어서 누가 건물을 지었는지, 건물을 지은 사람에게 점유할 권원이 있는지도 알 수가 없다.

주상은 변호사/사진제공=윈앤파트너스 법률사무소

건물 소유자가 누구인지, 살아있는지도 알 수가 없고, 만일 건물 소유자가 사망했다면 권리관계는 더 복잡해지게 된다. 건물과 관련해서 임료라도 받거나 철거해서 다른 건물을 세우거나 새로운 사업을 해보고 싶은데, 누구에게 연락해서 무엇을 어떻게 해야 할지도 알지 못하겠다. 소송을 제기하면 시간이 얼마나 걸릴지 예측하기 어렵고 괜히 시간, 비용만 낭비하는 것은 아닌지 걱정스럽다.

박동호는 이 건물을 어떻게 처리하는 것이 좋을까? 소송은 불확실하고 비용이 많이 소요되니까 포기하는 것이 나을까? 일단 부동산 전문 변호사에게 찾아가서 상담을 받는 것이 필요하다. 건물 등기부가 남아 있다면 건물 소유자로 등재된 사람을 상대로 소송을 제기할 수 있다. 등기부상 소유자의 주소가 잘못 등재되어 있으면 법원에 주소보정명령을 통해서 피고 주소를 특정하는 것이 가능하다.

우리 민법은 소유자가 권리행사를 할 때는 자신이 토지의 소유자라는 사실만 증명하면 되도록 정하고 있다. 그래서 원고는 소장에 이 토지의 소유자라는 점만 기재하면 피고가 해당 토지를 점유할 권원이 있다는 사실을 입증할 책임이 있다. 점유할 권원, 가령 임대차, 사용대차, 법정지상권 등이 분명하지 않으면 원고가 승소하게 된다.

만일 피고가 점유할 권원을 입증하더라도, 원고가 크게 걱정할 것은 없다. 가령 피고가 관습상 법정지상권에 기초해서 토지를 점유할 권원이 있다고 주장하더라도, 원고는 예비적 청구원인으로 지료 지급을 청구할 수 있기 때문에 소송절차에서 피고에게 임료 상당액의 지료 지급을 청구할 수 있게 할 수 있다. 또, 지상권의 기간 등의 내용이 명확해지기 때문에 지상권 존속기간이 만료되면 건물을 철거하고 토지를 인도받을 수 있게 되는 것이다.

소송을 제기했다고 해서 반드시 판결로 종결시킬 필요는 없다. 소송진행 중에 피고에게 협의를 시도해서 조정이나 화해로 재판을 종결하면 훨씬 신속하고 효율적으로 건물철거를 할 수 있다. 구체적인 권리관계는 사안마다 차이가 있을 수 있다. 그래서 먼저 부동산 전문 변호사에게 찾아가서 상담을 요청하면 적절한 법적인 조치가 무엇인지 확인할 수 있을 것이다. 박동호는 제때에 부동산 전문변호사를 만나서 토지 관련 분쟁을 신속하고 효율적으로 마무리할 수 있었다. /글 윈앤파트너스 법률사무소 주상은 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr