'든든전세주택' 실제 공급 적었던 이유는?

단기임차 문제 등에 24가구 공급뿐
'공실+협의매수' 든든전세Ⅱ 도입
공급 속도 올려 6천가구 확대 계획

정부가 임대차 시장에서 높은 관심을 받고 있는 'HUG 든든전세주택' 공급 속도를 높이고 물량도 6000가구 더 늘리기로 했다. 이를 위해 공실 위주로 매입하며 경락이 아닌 협의 매수를 통해 확보한 '든든전세주택Ⅱ'를 공급한다.  

든든전세주택Ⅱ는 경매 진행 전 HUG가 집주인과 협의해 매수한 뒤 임대하는 방식이다. 전세보증 가입주택 2채 이하 보유 집주인을 대상으로 한다. 집주인은 주택 매각 시 잔여 채무 6년간 상환 유예 및 상환 시 재매수가 가능하다.  

김헌정 국토교통부 주택정책관이 22일 정부세종청사 국토부 기자실에서 'HUG 든든전세주택' 확대 방안과 관련해 백브리핑하고 있다./사진=채신화 기자

든든전세, 낙찰 주택의 2%만 공급한 이유

국토교통부는 새 유형인 주택도시보증공사(HUG) '든든전세주택Ⅱ'를 도입하고 공급 물량을 기존 1만 가구에서 1만6000가구로 확대하겠다고 22일 밝혔다. 8·8대책 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 후속조치다.  

든든전세주택은 집주인 대신 전세금을 돌려주고 경매 신청한 주택을 HUG가 낙찰받아 전세로 공급하는 공공임대주택이다. 수도권 연립·다세대·오피스텔을 낙찰받아 HUG가 주택 소유권을 확보한 뒤 소득·자산 제한 없이 무주택자에게 추첨제로 공급한다.

HUG가 집주인이라 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있고, 주변 시세의 90% 수준의 전세보증금으로 최대 8년간 거주할 수 있다는 게 장점이다. 이에 1차 든든전세주택 입주자 24가구 모집에 2144명이 지원해 평균 경쟁률 89 대 1을 기록한 바 있다. 

그러나 아직까지 입주자 모집 물량이 적다. 국토부는 5월7일부터 8월16일까지 1098가구를 낙찰받았으나 입주자 모집 물량은 24가구로 전체의 2% 수준에 그쳤다. 소유권 확보, 하자 수선 등에 시간이 소요돼서다.

김헌정 국토부 주택정책관은 "통상 소유권을 넘겨받은 후 입주자 모집까지는 평균 1~2개월, 입주자 모집부터 입주까지는 몇 주 이내 걸린다"면서도 "다만 기존 집주인이 사글세 등 단기로 임대를 놓는 경우가 왕왕 있는데 그분들 퇴거 작업을 하다 보니 지연되고 있고, 하자 수선에도 시간이 소요된다"고 설명했다. 

그러면서 "업무 숙련도가 늘고 (단기 임대 등과 관련해) 탄력을 받게 되면 하반기엔 상당 물량이 나올 것"이라고 덧붙였다. 

국토부는 올해 3500가구, 내년 6500가구 등 1만 가구를 낙찰받을 예정이다. 이중 주택 소유권 확보와 하자 수선 등 후속 절차가 완료된 주택은 매월 말 임차인 모집 공고를 시행하고 있다. 2차 입주자 모집은 8월30일부터 9월13일까지 60여 가구를 대상으로 진행할 예정이다. 

든든전세주택 유형 비교/그래픽=비즈워치

'든든전세Ⅱ'로 공급 속도 높인다

국토부는 새 유형인 '든든전세주택Ⅱ'로 6000가구를 추가 공급할 계획이다. 이는 경매 진행 전 HUG가 기존 집주인 주택을 대위변제금 이내로 협의 매수한 뒤 임대하는 유형이다. 

경락을 통해 진행하는 기존 유형에 비해 공급 속도가 빠르다는 게 강점이다. 기존 든든전세주택은 대위변제에서 경매 낙찰까지 1년 이상 소요된다. 추진 단계별로 통상 구상 청구 3개월, 강제집행 신청·결정 6개월, 경매 낙찰 6개월 이상 등이 걸린다. 

이 같은 문제를 고려해 든든전세Ⅱ는 경매를 거치지 않는 데다 '공실' 위주로 매입을 진행할 예정이다. 김 정책관은 "든든전세I 에서 단기 점유한 임차인을 내보내야 하는 문제가 있었기 때문에 든든전세Ⅱ는 공실 여부를 확인해야만 매입하도록 해 공실로 인한 로스(손실)를 줄일 것"이라고 말했다. 

임대인의 자금 부담도 덜어준다. 기존 집주인이 HUG에 주택 매각 시 잔여 채무(대위변제금-HUG 매입가)에 대해 6년간 원금 상환을 유예키로 했다. 상환 완료까지 잔여 채무에 대한 이자 부담만 하면 된다. 

강제집행 시 대위변제금에 연 12%의 이자를 내야 하지만 든든전세 매각 시 잔여 채무에 연 5% 금리가 부담하면 된다. 이자는 연 금리 5%로 HUG에 분기별로 상환하고, 원금 분할상환 시 연 금리 4%다.

잔여 채무 상환 시점엔 재매수 권리도 부여한다. 매입 가격은 시세의 90% 이내에서 협의한다. 기존 든든전세 경매 낙찰가율이 평균 80~82% 정도인 점을 고려해서다. 

든든전세I은 전세보증 가입주택 3채 이상 보유자, 든든전세Ⅱ는 전세보증가입주택 2건 이하 보유자를 대상으로 한다. 국토부는 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 총 6000가구 매입을 추진한다. 

9월6일부터 HUG 서울 북·동·서부 관리센터, 인천관리센터 등 지사 4곳을 통해 현장 방문접수를 실시한다. HUG의 매입 심사를 거쳐 매입 완료된 주택은 하자 수선 등을 거쳐 기존 든든전세주택 유형과 함께 HUG 안심전세포털을 통해 매월 말 입주자 공고를 실시한다. 

김규철 국토부 주택토지실장은 "든든전세Ⅱ는 임차인의 주거 안정, HUG의 재무건전성 회복, 임대인의 자금 마련 기회 제공 측면에서 모두에게 유리한 새로운 개념의 공공임대 유형"이라며 "수도권 비아파트 시장 안정화에 기여할 수 있도록 든든전세 공급을 꾸준히 늘려 나가겠다"고 말했다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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