확 늘어난 오피스텔 경매 … 시세차익만 노리면 큰코다칠 수도

소형면적 저가매물 높은 인기
단기차익만 따지면 아쉬움 커
임대수익률 꼼꼼히 따져봐야

오피스텔은 사무용 공간과 숙식의 기능을 제공하는 시설로 주간에는 업무용, 야간에는 호텔 기능을 포함하는 합성어다. 2021년 주택 가격이 천정부지로 치솟으면서 아파트 대체재 역할을 했다. 저금리 상황에서 안정적인 투자 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 각광을 받았다.

이후 아파트값이 꺾이기 시작하면서 오피스텔 수요는 급감하기 시작했고, 연속적인 기준금리 상승으로 투자 수익률이 하락하면서 애물단지 취급을 받기도 했다. 연립·다세대 주택 위주로 발생한 전세사기와 깡통전세 문제가 오피스텔에서도 발생하면서 경매 물건이 크게 늘고 있다. 그러나 기존 세입자의 높은 보증금 인수 문제로 새 주인을 찾기도 힘든 상황이다.

실제로 서울 강서구 염창동에 위치한 오피스텔은 경매가 진행 중이다. 감정가격은 2억8200만원인데, 7회 유찰로 최저가격은 감정가격의 21%인 5900만원까지 떨어졌다. 본 건에 거주하는 임차인의 보증금 2억6900만원 중 대부분을 낙찰자가 별도로 돌려줘야 하기 때문이다. 임차인의 보증금이 주택 감정가격의 95%를 차지하는 만큼 전형적인 깡통전세로 볼 수 있다.

이러한 상황 속에서도 선호도 높은 지역, 지하철 등 대중교통 이용이 편리한 곳은 인기가 많은 편이다. 특히 3억원 이하의 소형 면적 오피스텔이 상대적으로 높은 경쟁률을 보이고 있다. 반대로 지역적 선호도가 낮고, 대출 이자 부담이 큰 중대형 오피스텔은 권리 분석에 문제가 없더라도 낮은 수준의 경쟁률을 보이고 있다. 높은 금리 탓에 한동안 소형 면적의 저가 오피스텔이 시장의 트렌드가 될 듯하다.

오피스텔은 시세차익보다 수익률에 중점을 둬야 한다. 다른 유형의 부동산보다 취득하는 토지면적이 상대적으로 작고, 1·2인 가구 중심의 생활권에 들어서다 보니 학군이나 거주 환경은 다소 떨어질 수밖에 없다. 따라서 단기간에 시세차익을 노리기보다는 대출을 활용할 예정이라면 본인에게 적용되는 은행 금리 등을 꼼꼼히 알아본 후 월세 수익과 기대 수익률이 만족스러운지 계산해야 한다.

평면 구조에 따른 매매가격과 임대료도 철저히 조사해야 한다. 가구 수가 많은 오피스텔일수록 내부 구조가 다양한 경우가 많다. 같은 면적이더라도 수요자가 선호하는 동, 층, 향에 따라 매매가격과 임대료가 다르듯이 평면 구조에 따라서도 많은 차이가 나기 때문이다. 현장을 방문해 여러 구조를 직접 살펴보고 해당 경매 물건과 장단점을 비교해 보는 것이 좋다.

또 향후 지출될 부대비용도 감안하길 바란다. 경매는 오피스텔 내부를 확인하고 매입하기란 쉽지 않은 일이다. 따라서 대부분 필수 옵션으로 들어가는 세탁기, 냉장고 등 내부 가전제품의 상태를 확인할 수 없기 때문에 교체 가능성을 염두에 두고 낙찰가격을 정하는 것이 좋다.

주변 공급량도 확인해야 한다. 인근에 신축 공급량이 많은 곳일수록 구축 오피스텔 임대료는 하방 압력을 받을 수밖에 없다. 따라서 신축 오피스텔 공사 현장이 있는지, 이미 신축이 들어서 있다면 임대료 수준이나 공실률 등을 확인해야 한다. 다만 주변에 신축 공급이 있더라도 무조건 피해야 하는 것은 아니다. 신축과 구축의 전용면적 대비 임대료를 비교해 봤을 때 오히려 구축 오피스텔이 경쟁력을 확보할 수도 있기 때문이다.

[이주현 지지옥션 전문위원]