집값 끝물? 대세상승?…지방 아파트 운명은[송승현의 손바닥부동산]

서울 이어 경기도 2개월 연속 상승, 확산하는 오름세
지방 아직은 '잠잠'…"서울 인접 지역 '상승' 기점 될 것"

집값이 다시 불안조짐을 보이고 있습니다. 서울은 25개구가 모두 오름세로 돌아섰고, 수도권으로도 상승 분위기가 확산하는 모양새입니다. 다시 수도권과 지방 가릴 것 없이 미친 집값이 재현되는 것 아니냐는 우려도 커지고 있는데요.

뉴스1은 송승현 도시와경제 대표와 현재 부동산 시장과 향후 움직임에 대해서 짚어봤습니다.

◇"바닥 찍었다" 대세 상승기 진입?…전셋값 급등 여파

어느새 다시 집값이 바닥을 찍고 대세 상승기에 접어들었다는 평가가 나오고 있습니다. 불과 1~2년 전만 해도 이렇게 시장이 침체해선 부동산 중개업은 물론이고 건설경기도 크게 망가질 것이라는 우려가 나왔었던 걸 생각해 보면 이상한 일입니다.

한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.32% 오르며 21주 연속 상승세를 보였습니다. 상승폭은 지난 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 5년 11개월 만에 최대치를 기록했고요.

월간 단위로도 서울은 4개월 연속(0.13%→0.20%→0.56%→1.19 %) 상승폭을 키웠습니다. 6월에는 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 매매가격은 평균 0.04% 오르며 지난해 11월 이후 7개월 만에 상승으로 돌아서기도 했는데요.

전셋값이 집값 상승에 적잖은 영향을 미친 것으로 평가됩니다. 보통 전셋값은 매맷값을 밀어 올리는 역할을 한다고 알려져 있습니다. 전셋값이 오르기 시작하면, 차라리 집을 사겠다는 인식이 퍼지면서 실수요를 자극하기 때문인데요.

서울 전셋값은 0.19% 오르며 65주 연속 오름세를 이어갔으며, 상승폭도 매주 커지고 있습니다.

전세사기로 인해 빌라 등 비아파트 시장이 붕괴한 것이 뼈아픈 상황이라고 전문가들은 지적합니다. 수요 분산이 돼야 하지만 아파트로 전세수요가 집중되고 있어서죠. 찾는 사람이 없으니 공급 자체도 줄어들고 있습니다.

올해 1~5월까지 전국 비아파트 누적 거래량은 약 6만 2000건으로 이는 최근 5년간 평균 거래량 대비 43%가량 적은 수치입니다. 올해 1~5월까지 전국 비아파트 인허가 건수는 1만 5313가구에 불과합니다.

고삐 풀린 분양가도 무시할 수 없는 문제입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향조사에 따르면 지난 6월 말 서울 아파트 ㎡당 평균 분양가는 1267만 6000원을 기록했습니다.

이는 전월(㎡당 1170만 6000원) 대비 8.28%, 전년 동월(㎡당 967만 5000원) 대비로는 31.02% 상승한 금액입니다.

3.3㎡(평)당으로 환산하면 4190만 4000원에 달합니다. 서울의 평당 분양가가 4000만 원이 넘기는 이번이 처음입니다. 이젠 주택을 매입하는 것보다 크게 청약이 가격 면에서 메리트가 있다고 보긴 어려워진 셈입니다.

◇대전 오르면 '지방'도 상승 사이클 접어든다

집값 상승은 계속될까요. 일단은 그렇다고 보는 시각이 많은 건 사실입니다. 앞서 설명했던 이유 외에도 공급 부족 우려가 여전하고, 고금리에도 이젠 수요자들이 어느 정도 적응하는 등 상승요인이 많다고 보는데요.

문제는 지방으로까지 상승세가 뻗치느냐입니다. 과거 미친 집값이 재연될 수 있다는 전망마저 나오는 상황입니다. 한때 '대대광(대구·대전·광주)'으로 불리며 지방 지역 역시 서울 못지않게 뛴 바가 있죠.

이대로라면 가능성이 작지 않다는 게 전문가들의 판단입니다. 보통 지방의 집값이 오를 땐 상승세가 서서히 수도권에서 지방으로 퍼져가는 형태를 보여주는데요. 지금이 딱 그 단계에 접어드는 시점이라는 겁니다.

서울은 25개 구가 전부 상승을 시작했고, 경기도도 지난달(부동산원 기준) 0.29% 오르면서 2개월 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 지금의 상황만 놓고 보면 수순을 밟아가고 있는 듯합니다.

아직은 지방 집값이 별다른 움직임을 보이는 건 없습니다. 하락세가 이어지고 있죠. 다만 대전과 천안 등 서울과 인접한 지방 지역의 상승이 기점이 될 것으로 보고 있습니다. 이때부턴 걷잡을 수 없는 상승이 시작될 것이라고들 하죠.

고종완 한국자산관리연구원장은 "다소 빠르긴 하지만 서울은 이미 상승 사이클에 접어들었다. 올가을까지 수도권 전체 지역으로 상승 장세가 확산하고, 별다른 변수가 없다면 내년 봄쯤에는 지방 역시 상승을 시작할 것"이라고 말했습니다.

유동성을 적기에 흡수하지 못한 것이 집값 상승을 예상보다 빠르게 불러올 것이라는 겁니다.

정부 역시 지금의 상황을 심각하게 인식하고 있습니다. 앞서선 그린벨트를 풀어 2만 가구를 공급하겠다는 대책도 발표했습니다. 이를 두고 긍정적인 평가가 많지만, 수요가 많은 서울 지역에 공급이 늘어나야 한다는 의견도 나옵니다.

wns8308@news1.kr