공공기여 줄이고, 용적률 최대치로…서울시, 재개발·재건축 규제 대폭 완화

지난 3월 서울 시내 아파트 단지의 모습. 조태형 기자

서울 과밀 노후 아파트 단지는 공공기여 없이도 추가로 용적률 상향을 받아 재건축할 수 있게 된다. 이미 허용용적률을 넘겨 건축된 단지도 용도지역 최고치를 인정해 추가 용적률이 허용된다.

서울시는 제12차 도시계획위원회에서 이 같은 내용의 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다.

이번 계획은 용적률 등 기준을 완화하고 인센티브 항목을 다양화해 재개발·재건축 사업성을 높이는 게 핵심이다. 앞서 5월 발표한 기본계획에 최근 주택경기 변화와 정부의 8·8 부동산대책 등의 내용이 추가됐다.

우선 ‘사업성 보정계수’를 도입한다. 분양가가 지가에 비례하는 점을 고려해 지가가 낮을수록 용적률 인센티브의 기준이 되는 보정계수를 높게 산정하는 것이다.

예컨데 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정해 사업성을 높여주는 것이다. 시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문) 재정비안. 서울시 제공

이미 조례·허용용적률을 초과해 건축된 단지는 현황용적률(건축물대장 기재 용적률)을 용도 지역에 따라 정해진 기준(재개발) 또는 허용(재건축)용적률로 인정해 사업성을 확보한다. 서울시에 따르면 2004년 종 세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립됐지만, 제도가 변경되면서 현행용적률 기준을 초과한 시내 과밀 노후단지 149개 단지, 8만7000가구가 이 적용을 받을 수 있다.

환경이 열악한 1·2종일반주거지역과 주거가 밀집된 기존 준공업지역도 용적률 기준이 완화된다.

1종일반은 4층 이하 높이 규제를 없애고, 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용된다. 상한 및 법적상한용적률은 기존 150%에서 200%까지 확대한다. 2종일반주거지역의 허용용적률은 10%포인트에서 20%포인트로 확대하고, 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

현황용적률이 허용용적률보다 높은 재건축 단지도 일반 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작한다. 그동안 허용용적률 이상을 얻으려면 ‘공공기여’가 필요했으나 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보할 수 있다. 예를 들어 3종일반주거지역 재건축 단지는 허용용적률(230%) 이상 높이려면 공공기여가 있어야 했지만 이미 용적률 260%로 지은 단지라면 기부채납 없이도 최소 260%는 확보하는 것이다.

용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 축소해 1단계 종상향 시 기여 비율이 15%에서 10%로 줄어든다.

서울 시내 정비사업 용도지역 변경에 따른 공공기여 계획 변경. 서울시 제공

또 제로에너지건축물(ZEB), 무장애 건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능 등급 획득 등에 대한 인센티브도 신설한다.

이번 수정가결안은 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시될 예정이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “기본계획 재정비 이후에도 8.8 주택공급 확대방안이 신속하게 추진될 수 있도록 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다”고 말했다.

김보미 기자 bomi83@kyunghyang.com