서울시, 내달 정비기업계획 재정비… 재개발·재건축 사업성 확대

지가 싼 곳 보정계수 높게 산정
준공업지역 최대 용적률 400%

사업성 보정계수 도입. <서울시 제공>

서울시청 사옥 전경. <연합뉴스>

서울시가 정비사업 사업성을 높여 주택 공급을 확대하기 위한 정비사업 기본계획을 재정비해 내달부터 시행한다.

재개발·재건축 사업성 개선을 위해 용적률 산정 때 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률(현재 건축물대장에 기재된 용적률)을 인정하는 것이 핵심 골자다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 열어 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)' 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다. 시는 이번 가결 내용을 반영해 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월에 기본계획 재정비안을 최종 고시한다는 계획이다.

정비사업기본계획에는 △사업성 보정계수 도입 △현황용적률 인정 △1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 △공공기여율 완화 등의 내용이 담겼다.

시는 정부의 '8·8 주택공급 확대 방안'도 반영해 내달 시행하는 등 선제적인 주택 공급 확대에 앞장서겠다는 입장이다.

먼저 시는 사업성 개선을 위해 '사업성 보정계수'를 도입한다. '사업성 보정계수'는 지가(부지가격)와 단지 규모, 세대 밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 적용하는 제도다. 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 보정계수가 높게 산정된다. 이를 통해 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 확대할 수 있다.

사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재개발은 물론 재건축에도 일부 허용하기로 했다. 또 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택 공급 확대를 위해 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→200%까지 확대한다. 그간 허용용적률 10%포인트(p)였던 2종일반주거지역은 20%p로 확대하고, 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다.

아울러 공공 기여 관련, 용도지역 상향에 따른 공공 기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공 기여 비율을 10%로 축소했다.

임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업 추진 여건을 개선했다.

공공성을 확보하기 위한 방안도 마련했다.

아울러 보행 중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 대폭 확대한다는 계획이다.

시는 또 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 2030 기본계획 재정비를 통해 열악한 노후주거지의 정비 여건을 대폭 개선하고 사업 추진 동력이 부족했던 사업장의 숨통이 트일 것으로 기대된다"면서 "기본계획 재정비 이후에도 8·8 주택공급 확대 방안이 신속하게 추진되도록 지속적으로 제도를 손질할 것"이라고 밝혔다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr