정비사업 사업성 개선해 신속 추진…서울시 주택 공급 확대 전폭 지원 [부동산360]

‘정비사업 기본계획’ 재정비
8·8 방안, 재정비안에 담아 9월부터 추진
사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 골자
기반시설 입체‧복합화 등 도시매력 극대화

[헤럴드경제=박로명 기자] 서울시가 정비사업 활성화를 위해 사업성 보정 계수를 도입하고 1·2종 일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하는 등 ‘2030 서울 도시기본계획’을 개편했다. 앞서 발표된 8·8 주택공급 확대 방안을 반영해 9월부터 시행, 주택공급 확대를 전폭적으로 지원하겠다는 계획이다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 열고 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획‘ 재정비(안)을 수정가결했다고 22일 밝혔다. 이번 재정비안에는 ▷사업성 보정계수 도입 ▷현황용적률 인정 ▷1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▷공공기여율 완화 등의 내용이 담겼다.

사업성 보정계수는 지역·단지 간 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모와 세대 밀도 등을 고려, 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)하는 제도다. 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획이다.

사업성에 직결되는 분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

가령 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%포인트(분양 275% 임대 25%→ 분양 285% 임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정한다. 재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작한다. 기존엔 허용용적률 이상은 공공기여를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 확보가 가능해진다. 현재 서울에는 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지가 149곳, 8만7000가구에 이른다.

또 재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 가령 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%포인트)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 했다. 이에 따라 사업성이 낮은 단지는 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 높아질 것으로 기대된다.

아울러 시는 열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화한다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다.

그동안 규제와 주민 반대 등으로 재개발·재건축 추진이 어려웠던 개발 사각지대와 관련해 소규모정비형 주거환경개선사업인 ‘휴먼타운 2.0’을 추진한다. 비(非)아파트 공급을 촉진하기 위해 ▷특별건축구역·건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률·건폐율 등 건축기준 완화 ▷전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) ▷건축주의 사업비 부담 경감을 위해 사업비 30억원까지 대출이자의 최대 3% 지원 및 세제 감면 등을 지원한다.

공공기여 관련 내용도 합리적으로 개편했다. 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 10%로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.

정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체․복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있도록 반영했다. 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

시는 정비사업을 통해 도시경쟁력을 끌어 올리는 등 공공성도 함께 확보할 수 있도록 다양한 인센티브 방안을 마련했다. 먼저 보행중심 생활공간, 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6개에서 12개로 대폭 확대했다.

이와 함께 미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 가져가는 구조다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 2030 기본계획 재정비를 통해 최근 발표된 8·8 주택공급 확대방안을 서울시가 앞장서 추진한다”며 “열악한 노후주거지의 정비여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”고 밝혔다.

dodo@heraldcorp.com