서울 노도강 임대 줄이고 분양 늘린다…공공기여 부담도 완화

'사업성 보정계수' 도입, 분양주택 최대 10%p 늘어
149개 과밀 노후단지, 공공기여 없이 용적률 확보

유창수 서울시 행정2부시장이 올해 3월 서울 중구 서울시청에서 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표하고 있다. 2024.3.27/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 서울시가 '노·도·강'(노원·도봉·강북), '금·관·구'(금천·관악·구로) 등 사업성이 낮은 외곽 지역에 '사업성 보정계수'를 적용, 임대 주택 비율을 줄이고 분양 비율을 늘려 숨통을 틔워준다. 재개발·재건축의 걸림돌로 작용한 공공기여 부담도 완화된다.

서울시는 전날 제12차 도시계획위원회를 열고 '2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경 정비사업 부문) 재정비안'을 수정 가결했다고 22일 밝혔다.

사업성 개선을 위해 △사업성 보정계수 도입 △현황 용적률 인정 △1·2종 일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 △공공 기여율 완화 등 합리적으로 개편했다.

◇'사업성 보정계수' 도입, 분양주택 최대 10%P 늘어

사업성 보정계수는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐만 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 '허용 용적률'에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다.

시는 현재 20% 수준인 '허용 용적률 인센티브 범위'를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

예를 들어 '기준 용적률 210%에 허용 용적률 20%'인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용 용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%P(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

사업성 보정계수(서울시 제공).

◇149개 과밀 노후단지, 공공기여 없이 용적률 확보

이미 현행 조례나 허용 용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 '현황 용적률'을 기준 용적률(재개발) 또는 허용 용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

'재개발'은 1종 또는 2종 일반주거지역 내 조례 용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적 상한 용적률까지 기준 용적률로 인정한다.

'재건축'은 현재 단지 현황 용적률이 허용 용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준 용적률부터 시작, 허용 용적률 이상은 '공공기여'를 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황 용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보 가능해진다.

2004년 종세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립되었으나 관련 제도 변경으로 현행 용적률 기준을 초과하는 과밀 노후단지가 149개(8만 7000세대)가 이번 기본계획 재정비로 사업 추진 탄력을 받게 될 것으로 기대된다.

재개발에만 허용하던 '사업성 보정계수'와 '현황 용적률' 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다.

현황 용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용 용적률 인센티브량(최대 20%P)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 해 사업성이 낮은 단지의 경우 허용 용적률이 최대 현황 용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있다.

1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적 상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다.

허용 용적률 10%P였던 '2종 일반주거지역'은 20%P로 확대하고, 기존에 3종 일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 된다.

◇공공 기여율 완화·인센티브도 다양화

공공 기여율도 완화한다. 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 '10%'로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설을 도입하는 경우 상한 용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.

다양한 인센티브 방안도 마련했다. △공공보행통로·열린단지 조성 △저출생, 초고령화에 대응한 돌봄·고령 서비스 시설 설치 △장애인 등을 위한 무장애 건축 인증 △층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능 등급 획득 등이다.

시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영해 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 '2030 기본계획' 재정비를 통해 8·8 주택 공급 확대 방안을 서울시가 앞장서 추진하면서 열악한 노후 주거지의 정비 여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"고 말했다.

junoo5683@news1.kr