같은 연봉 1억이라도 조건 따라 주담대 6700만원 차이

2단계 대출 규제 가이드

그래픽=조선디자인랩·Midjourney

다음 달부터 대출을 받는 사람이 은행 등 금융회사에서 최대로 빌릴 수 있는 금액(대출 한도)이 줄어든다. 올해 초 정부가 도입한 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 1단계에 이어, 스트레스 DSR 적용 범위를 넓히고 대출 한도를 줄이는 2단계가 시행되기 때문이다.

1단계의 적용 대상은 은행권의 주택담보대출이었는데, 2단계에서는 은행권의 신용대출과 2금융권의 주택담보대출이 새로 포함된다. 최근 정부는 이 규제를 강화해 은행권에서 수도권 주택을 담보로 대출할 때 한도액을 더 줄이기로 했다.

세부적으로 따져 보면 자신의 대출 방식이 변동금리인지, 5년이나 10년 단위로 금리가 변하는 주기형 금리인지에 따라서도 대출 한도액이 크게 차이 나게 된다.

◇지역·금리 형태에 따라 한도 큰 차이

DSR은 상환 능력 내에서 대출을 받게 하자는 제도다. 전체 금융사에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로, 현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 50%의 규제가 적용된다. 은행 대출 때문에 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액이 1년에 버는 돈의 40%를 넘지 않아야 한다는 뜻이다.

스트레스 DSR은 여기에 스트레스 금리를 더해 계산하는 것이다. 스트레스 금리는 대출받은 사람(차주)이 실제 부담하는 금리가 아니라 대출 한도액을 결정할 때 적용하는 금리다. 스트레스 금리가 높을수록 그만큼 대출 한도액이 줄어든다.

대출 대상이 수도권에 있을 경우, 스트레스 금리를 높게 산정해 대출 한도액을 줄이는 것은 집값 급등세를 막기 위한 정부의 방침이다. 예를 들어 연봉 1억원을 받는 사람이 비수도권 주택을 매입하기 위해 받을 수 있는 대출 한도(변동금리 기준)는 6억400만원이지만, 수도권의 경우 5억7400만원까지만 가능하다.

◇5년 고정 주기형이 대출 한도 유리

대출 형태에 따라 대출 한도액도 크게 출렁인다. 변동형 금리는 향후 금리 변동 가능성이 높으니 더 높은 스트레스 금리를 적용하고, 주기형이라면 금리 변동 가능성이 그만큼 적으니 상대적으로 낮은 스트레스 금리를 적용하기 때문이다.

예를 들어 1억원 연봉자가 6개월마다 금리가 바뀌는 변동형 대신 5년간 고정되는 주기형을 선택했을 경우 비수도권 주택담보대출은 6억4100만원까지 받을 수 있지만, 수도권은 6억3100만원까지만 가능하다.

그래픽=김성규

이를 종합하면 연봉이 1억원으로 같아 대출을 갚을 수 있는 능력이 같더라도 비수도권·주기형이면 6억4100만원, 수도권·변동형이면 5억7400만원만 대출받을 수 있다는 것이다. 어떤 금리 형태로, 어떤 지역의 주택을 담보로 하느냐에 따라 최대 6700만원까지 대출 한도 차이가 발생하는 셈이다. 연봉 5000만원인 경우에는 비수도권·주기형이면 3억2000만원, 수도권·변동형이면 2억8700만원으로 대출 한도 차이가 3300만원 난다.

금융 당국은 최근 고정금리 대출을 권장하는 정책을 펼치고 있다. 변동금리 기반의 대출일 경우 앞으로 금리가 상승하면 소비자의 대출 상환 부담이 그만큼 커지기 때문이다. 당국이 변동금리 대출에 더 강한 스트레스 금리를 적용하는 것도 소비자의 선택을 고정금리에 가까운 주기형으로 유도하기 위한 것이다.

최근에는 주택담보대출 신청자의 90% 이상이 주기형 금리를 선택하고 있다. 변동형보다 주기형의 금리가 1%포인트 낮기 때문이다. 5대 은행의 주기형 주택담보대출 금리는 3%대 초반, 변동형은 4%대 중반이다.

앞으로 가계대출 급증세가 가라앉지 않으면, 정부가 대출 한도액을 추가로 줄이는 정책을 발표할 가능성이 있다. 정부는 21일 가계부채 점검회의를 열고 은행권의 모든 가계대출에 내부 관리 목적의 DSR을 산출하라고 했다. 현재까지는 보금자리론·디딤돌대출 등 정책모기지, 중도금·이주비대출, 전세대출, 총 대출 1억원 이하 대출은 DSR을 산출하는 데 포함하지 않았는데, 이를 예외 없이 포함해 DSR을 산출해 놓으라는 것이다. 당장 규제를 가하지 않되 유사시 언제든 규제 카드를 더 꺼내겠다는 것이다. 이 대출들이 DSR에 새로 포함되면 대출 한도가 추가로 줄어들 수 있다.

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