부동산 PF 높은 의존도에 우려… “개발 이해도 높은 인력이 금융 업무 참여해야”

HUG, ‘정책 대토론회’ 개최… PF 역할·문제점 논해
“공적 기관 통해 실적 확인제 도입 필요”
“원할한 공급 위해 PF 제도개선 시급”

국내 개발업계에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 의존도가 높은 만큼 개발 전문 인력의 금융 업무 참여 유도가 필요하다는 전문가들의 제언이 나왔다. 또한 원활한 주택공급을 위해 부동산 PF 제도 개선 마련이 필요하다는 지적도 이어졌다.

이용만 한성대 부동산학과 교수(가운데)가 21일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주거복지 증진·도시정비 활성화' 정책 대토론회에서 토론 진행을 하고 있다. /방재혁 기자

주택도시보증공사(HUG)는 이날 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 한국주택학회, 한국부동산분석학회와 공동으로 ‘주거복지 증진과 도시정비 활성화를 위한 정책 대토론회’를 개최했다.

이날 첫 세션은 ‘안정적 주택공급을 위한 부동산 PF의 역할’을 주제로 이뤄졌다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장이 ‘지속가능 주택공급을 위한 부동산 PF의 역할과 정책제언’을 주제로 발제했다. 이 연구실장은 “개발 업계도 체질 개선이 필요하다 영세한 업체들도 많고 개발업계 대부분이 PF 등 금융에 기대고 있어 결국 한국형 디벨로퍼(부동산 기획, 마케팅, 상품 개발, 사후관리까지 총괄하는 사업자)를 육성해야 한다”며 “개발에 있어서 금융의 역할이 굉장히 중요하기 때문에 개발 전문 인력과 자산운용 전문 인력 간의 상호 인정, 상호 간 교육을 통해 개발 관련 이해도가 높은 인력이 금융 업무에도 참여할 수 있도록 유도하는 것이 필요하다”고 했다.

이어 “질적 성장과 양적 성장을 모두 잡기 위해서 실적 확인제라는 제도 도입이 필요하다. 사업 수행 경력을 확인하고 공신력 있는 기관이 실적 증명을 해주면서 이 평가를 통해 사업자를 선정하고 보증이나 대출 등에서 인센티브를 제공하는 그런 체계가 필요하다”며 “건설공제조합처럼 부동산 개발업계도 공제조합을 설립해 리스크를 어느 정도 해결할 수 있는 기관이 있어야 되지 않을까하는 생각도 든다”고 덧붙였다.

이용만 한성대 부동산학과 교수가 21일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주거복지 증진·도시정비 활성화' 정책 대토론회에서 토론 진행을 하고 있다. /방재혁 기자

‘부동산PF 부실화 연구’를 주제로 발제한 김성우 HUG 연구위원은 “1997년 외환위기, 2007년 글로벌 금융위기를 거치면서 주택, 부동산 금융분야의 제도개선이 이뤄졌지만 2022년 레고랜드 사태 이후 부동산 PF 부실화가 다시 이슈로 떠올랐다”며 “원활한 주택공급과 국내 부동산개발 산업의 발전을 위해 부동산 PF의 제도개선이 시급한 상황”이라고 했다.

그러면서 “프로젝트를 안정적으로 진행할 수 있도록 사업성 분석에 기반한 사업 추진, 전문 인력을 갖춘 기관의 객관적인 평가를 통해 선제적 대응이 중요하다”며 “특히 PF 보증 같은 경우는 프로젝트에 따라서 관리를 더 철저하게 하는 경향이 있는데 공적인 보증기관의 역할을 확대·강화했으면 좋겠다”고 했다.

이후 토론에서는 이용만 한성대 부동산학과 교수가 좌장을 맡고, 김정주 법무법인 세종 전문위원, 박천규 국토연구원 부동산연구본부 본부장, 유승동 상명대 경제금융학부 교수, 정규찬 HUG 금융심사처 팀장이 참석해 진행됐다.

토론에서는 부동산PF 시스템의 문제점에 대한 지적이 이어졌다. 김정주 전문위원은 “정부의 보증에 의존하고 정부가 정책적으로 개입하는 것이 시장의 자율적인 평가기능과 객관적인 사업 타당성을 약화시키고 있다”고 지적했다.

유승동 교수는 “주택수요자 금융에 대한 연구는 많지만 개발 금융에 대한 연구가 부족하고 관련 통계정보가 제한돼 있다”고 지적했다.

김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수가 21일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주거복지 증진·도시정비 활성화' 정책 대토론회에서 발표를 하고 있다. /방재혁 기자

두 번째 세션은 ‘노후도심정비를 위한 공공의 역할’을 주제로 이뤄졌다. 먼저 ‘1인가구·고령화 대응 도시정비를 위한 금융지원 방안’을 주제로 발제한 송기백 HUG 연구위원은 “도심 역세권 개발에서 1인가구와 청년에만 집중하는 것이 아닌 중장년층, 건강한 고령자 등 다양한 세대가 공존하는 도심 복합개발이 필요하다”며 “개인적으로 공적 부동산을 전문적으로 운영하는 자산 관리 기관이 나타나길 바란다”고 했다.

이어 ‘도시정비에서 신속통합기획의 역할과 과제’를 주제로 발제한 김진유 경기대 교수는 “사업성 악화, 부동산 시장 침체 등 정비사업 환경이 악화한 만큼 신속통합기획과 같은 정비사업 기간을 단축할 수 있고, 공공·민간이 통합적으로 진행할 수 있는 사업의 활성화가 필요하다”고 했다.

이어진 두 번째 토론에서는 이상영 명지대 부동산학과 교수가 좌장을 맡고, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박수익 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부 차장, 우아영 한양대 도시대학원 교수, 이재송 HUG 주택도시금융연구원 연구위원이 참석해 진행됐다.