건물 하자보수 분쟁 예방하려면 어떻게 해야 하나요? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
상가건물 임대차 계약 시 수선의무 특약의 중요성
임대인과 임차인의 책임 범위를 명확히 규정하여 분쟁 예방하기

Designer ai가 만든 이미지입니다

상담 문의

“안녕하세요. 경기 광명시에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
제 상가건물 1층 임차인이 계약 만료로 나가게 되어서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하려고 합니다.
기존 임차인과 건물 하자보수 문제로 여러 번 분쟁이 있었기 때문에 이번에 체결하는 계약서에는 ‘수선의무는 임차인이 부담한다’라는 특약사항을 포함하려고 하는데요.
이렇게 특약사항으로 명시해 놓으면 향후 건물의 하자보수 문제가 발생하더라도 제가 신경을 쓰지 않고 임차인이 부담하게 할 수 있는 건가요?”

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상황 분석 및 가이드

상가건물 임대차 계약을 체결할 때, 임대인과 임차인 각자의 책임과 의무를 명확히 규정해야 합니다. 특히, 임대차 계약에서 수선의무에 대한 특약은 임대차 기간에 발생하는 건물의 유지보수와 관련된 책임을 분명히 하기 위해 사용됩니다. 이 특약을 통해 책임의 범위를 명확히 해야 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

일반적으로 건물의 구조적 결함이나 주요 설비의 고장에 대한 수선은 임대인의 책임입니다. 이는 건물의 안전과 기본적인 사용 가치를 유지하기 위한 것입니다. 반면, 임차인이 직접 사용하고 수익하는 공간의 일상적인 유지보수는 임차인의 책임으로 간주합니다.

임차인의 사용 목적과 인테리어로 인한 바닥 손상, 벽면 파손 등은 임차인이 책임져야 할 부분입니다. 그러나 수선의 책임 범위는 주관적 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 이는 특정 상황에서 책임이 누구에게 있는지 불분명해질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 건물의 천장에서 누수가 발생했을 경우, 구조적 결함으로 판단해 임대인의 책임이 될 수 있습니다. 그러나 임차인이 설치한 에어컨의 배수관에서 누수가 발생했다면, 이는 임차인의 책임으로 볼 수 있습니다. 또한, 누수 원인이 명확하지 않거나 천장과 배수관 모두의 문제라면 책임 소재가 불명확해질 수도 있습니다.

이러한 책임의 불명확성은 임대차 계약에서 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 계약서에 명확한 특약을 포함하는 것이 좋습니다. ‘수선의무는 임차인이 부담한다’라는 일반적인 표현보다 더 구체적으로 책임 범위를 규정할 필요가 있습니다.

예를 들어, ‘임차인이 사용하고 수익하는 공간에 직접 임차인이 설치한 부분(범위 특정)과 그 면적(면적 특정)에 해당하는 부분들에 대한 수선은 임차인의 비용으로 모두 부담하기로 한다’라는 문구를 포함할 수 있습니다.

수선의무에 관한 특약은 상가건물 임대차 계약에서 중요한 역할을 합니다.
따라서 구체적이고 명확한 특약을 통해 임대인과 임차인의 책임 범위를 정확히 규정할 수 있고, 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해 원활한 임대차 관계를 유지할 수 있을 것으로 기대됩니다.

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배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
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