연봉 1억 주담대 한도 수도권 5600만원, 지방 2600만원 줄어든다

9월부터 스트레스DSR 2단계
수도권 주담대 한도 감소폭
지방 주택보다 2배 이상 커
이달말 계약까진 기존 한도로
대출막차 수요 자극할 우려
가계대출 안잡히면 추가 대책
DSR 3단계 조기시행 거론

◆ 가계대출 규제 ◆

정부가 다음달부터 수도권(서울 포함)의 주택담보대출(주담대) 한도를 지방의 2배 이상 줄이기로 했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 수도권과 지방의 스트레스 금리(가산금리)에 차등을 두는 핀셋 규제를 통해 대출 한도를 줄이는 방식이다. 수도권의 집값 상승세를 차단하고, 빠르게 늘어난 주담대·가계부채를 관리하려는 차원의 조치다.

금융당국에서는 DSR 한도를 꽉 채워 대출을 받는 차주가 많지 않기 때문에 실수요자들의 불편은 크지 않을 것이란 전망을 내놓고 있지만, 일부는 자금 조달에 어려움을 호소할 수도 있을 것으로 보인다. 다음달 규제 강화 전에 서둘러 대출을 받으려는 수요가 이달 말까지 몰릴 것으로 전망된다.

20일 금융당국이 발표한 2단계 스트레스 DSR 시행 방침에 따르면 은행권의 수도권 주담대에는 스트레스 금리를 추가로 더 얹게 된다. 스트레스 금리는 차주가 금리 변동으로 인해 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 감안해 부과하는 가산금리다. 미래 변동성 리스크를 감안한 스트레스 금리가 높아지면 대출 한도는 줄어든다.

다음달부터는 은행권 주담대와 신용대출, 제2금융권 주담대에 0.75%포인트의 스트레스 금리가, 은행권 수도권 주담대에는 1.2%포인트로 가산금리가 적용된다. 종전까지는 수도권과 지방 주택 구분 없이 은행권 주담대에만 0.38%포인트의 스트레스 금리가 적용돼 왔다.

금융당국의 시뮬레이션 결과 수도권 주택을 담보로 30년 만기, 금리 연 4.5%(변동금리)로 분할상환대출을 받을 경우, 소득 5000만원인 차주는 9월 1일부터 주담대 한도가 3억1500만원에서 2억8700만원으로 2800만원 줄어든다. 같은 차주가 동일한 대출 조건으로 지방 주택을 담보로 할 경우에는 주담대 한도가 3억200만원으로 1300만원 감소한다. 차주의 소득이 1억원인 경우 현행 주담대 한도가 6억3000만원에서 수도권 주택은 5억7400만원, 지방 주택은 6억400만원으로 줄어든다.

금융당국 관계자는 "최근 가계대출이 은행권 주담대를 중심으로 증가세가 확대되는 양상"이라며 "현행 가계부채 증가세를 주도하는 은행권의 수도권 주담대에 대해 우선적으로 스트레스 금리를 상향 적용하기로 했다"고 설명했다.

다만 금융당국은 실수요자들에게 미치는 영향이 제한적이라는 판단을 내놓고 있다.

금융당국 관계자는 "스트레스 금리를 상향하더라도 대출 한도 축소 등의 영향을 받는 차주 비중은 6.5%에 머물 것"이라며 "아울러 5년 주기형은 스트레스 금리의 30%, 5년 고정 이후 변동금리는 60%만 반영되는 등 고정형 주담대의 경우 스트레스 금리가 일부만 반영돼 실수요자들의 불편이 크지 않을 것"이라고 말했다.

금융당국은 실수요자들의 불편을 최소화하기 위해 경과 조치도 두기로 했다. 오는 31일까지 주택 매매계약을 체결한 차주 등에 대해서는 종전 규정, 즉 1단계 스트레스 금리를 적용한다는 방침이다. 다만 이 같은 조치는 대출 막차 수요를 자극할 수 있다는 우려가 나온다.

은행들의 가계대출 관리 수위도 높아진다. 다음달부터 은행들은 모든 가계대출을 대상으로 내부 관리 목적의 DSR을 산출한다. 현재 전세대출과 정책 모기지, 서민금융상품은 DSR 적용을 받지 않는데, 이런 대출까지 포함해 실제 차주가 소득 대비 돈을 갚을 수 있는 능력을 점검한다는 취지다.

이날 은행권 간담회를 연 김병환 금융위원장은 "2분기부터 서울 중심의 집값 상승세, 금리 인하 기대감 등으로 은행권 주담대를 중심으로 가계부채가 증가세로 전환됐다"며 "은행권 자율적으로 상환 능력 즉, DSR에 기반한 가계부채 관리 체계를 갖춰주길 바란다"고 당부했다.

금융당국은 가계대출 증가세가 잡히지 않을 경우 추가 조치도 검토하고 있다. 은행권 주담대에 위험가중치를 상향하는 카드가 대표적이다. 주담대의 현재 위험가중치 하한선은 15% 수준이다. 기업대출의 경우 위험가중치 최저치가 30% 수준으로 주담대의 두 배다. 통상 주담대는 안정적인 대출로 분류돼 위험가중치를 낮게 적용해 왔는데, 이를 상향 조정할 경우 은행들은 자본 비율을 유지하기 위해 가계대출을 줄이게 된다.

금융권 일각에서는 내년 7월 시행 예정인 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞당기는 방안도 거론된다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 전 금융권의 주담대와 신용대출, 기타 대출에 스트레스 금리가 적용된다. 기본 스트레스 금리도 100%가 적용돼 0.75~1.2%포인트 수준인 가산금리가 최소 1.5%포인트로 높아지게 된다.

여기에 더해 DSR 한도 자체를 조정하는 극약 처방 가능성도 남아 있다. 은행권 대출은 DSR 한도에 따라 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있는데, 이를 낮추게 되면 차주들의 대출 가능 한도가 큰 폭으로 낮아지게 된다.

[유준호 기자]