고가 주택일수록 대출비중 낮아 DSR규제로는 강남 집값 못잡아

'집값대책' 전문가 평가
서민·직장인 실수요자 많은
서울 외곽은 매수심리 잡힐듯

◆ 가계대출 규제 ◆

"요즘은 워낙 자기 자본이 마련된 상태에서 구매하는 분이 많아서 저 정도(대출 규제)로는 큰 영향이 없을 거예요."

정부가 수도권 주택담보대출에 대해 우선적으로 스트레스 금리를 상향 적용하기로 발표한 20일 서울 서초구 반포동 공인중개업소 관계자는 "대출이 줄어들면 단기적으로 수요가 줄어들 수는 있지만 이미 금리 인하가 기대되는 상황이라 큰 효과는 없을 것"이라고 내다봤다.

정부가 급등한 수도권 집값을 잡기 위해 수도권에만 더 높은 금리를 적용하는 '핀셋 규제'를 발표했다. 그러나 전문가들은 투자와 실거주 수요가 쏠리는 강남 3구, 마·용·성(마포·용산·성동구)을 비롯한 고가 지역은 "큰 영향이 없을 것"이라고 관측했다. 공급 부족과 금리 인하 기대감으로 매수심리가 높아진 상황이어서 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로는 '상승 흐름'을 멈추기에 역부족이라고 설명한다. 다만 전문가들은 상대적으로 자본력이 약한 서민·직장인들이 실제 대출을 일으켜 실거주하는 '중저가 주택'은 매수심리를 억누르는 영향이 있을 것이라고 예상했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "우리나라는 전세 제도가 있기 때문에 전세를 안고 집을 얼마든지 살 수 있어, 매수세가 몰리는 지역은 이 정도 규제로는 영향이 미미할 것"이라고 했다.

전세 매물 감소로 전셋값이 뛰면서 전세가율이 오르고 있다. KB국민은행에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 53.9%로, 표본 개편이 있었던 2022년 11월(53.9%) 이후 1년8개월 만에 최고를 기록했다. 전세가율이 오르면 집을 사는 데 자기 자본이 덜 들어가 '갭 투자'가 늘게 된다.

고 교수는 "금리를 올리고 대출을 줄여도 '사야겠다' 하는 사람들은 전세를 끼고 살 수 있다. 지금 인기 지역은 불안심리와 '똘똘한 한 채'가 맞물려서 매수세가 붙고 있는데, 스트레스 DSR이 상승 요인을 약하게 하는 데 큰 영향이 없다"고 했다.

집값 상승 원인과 동떨어진 대책이라는 지적도 나온다. 이번 상승은 서울에서도 강남 3구와 마·용·성 등 고가 지역과 신축 중심으로 집값이 뛰는 게 특징이다. 지난달에는 서울 지역 5년 이내 신축 아파트값이 전달 대비 2.34% 올랐다. 2012년 아파트 연령별 통계가 작성된 이후 최대 상승폭이다. 특히 서초·강남·송파·강동 등 강남 동남권 지역의 신축 아파트값 상승폭은 한 달 만에 3.54%나 치솟았다. 마·용·성 등 강북 인기 지역의 신축 아파트값 상승폭도 2.72%에 달했다.

[이선희 기자 / 한창호 기자]