“이 값도 불만이라, 집값 더 오르는데 대출 문턱은 높아지지”.. 이러다 ‘내 집 마련’, 더 멀어질라

한은, 8월 소비자동향조사 발표.. 주택 가격 올라
가격 상승 심리 영향.. 2년 10개월 만에 최고치
소비자 체감 집값.. “경기 상황과 별개 움직여”
9월 DSR 2단계 시행.. 수도권 주담대 기준 상향
“대출 한도 줄요 수요 억제”.. 선제적 관리책 촉구

주택 가격이 급등하는 가운데, 대출 규제까지 강화되면서 ‘내 집 마련’이 점점 더 어려워지는 모습입니다. 주택 가격 상승을 기대하는 심리가 2년 10개월 만에 가장 높은 것으로 나타났습니다. 매수 심리도 영 꺾이지 않는 상황으로 풀이됩니다. 서울 등 수도권 중심으로 주택 거래가 늘고 대출 등이 늘면서 상승세를 주도하는 것으로 보고 있습니다.

위축되는 경기 상황과는 거꾸로 가는 모습이지만, 정작 정부 당국에선 대출 규제 강화 카드를 꺼내들고 나서면서 ‘내 집’ 마련은 더 멀어지는 양상마저 보이고 있습니다.

한국은행이 8월 발표한 소비자동향조사에 따르면 주택가격전망지수(CSI)는 118로, 2년 10개월 만에 최고치를 기록했다. 이는 서울을 비롯한 수도권 중심으로 주택 매매와 가격이 오름세를 보이며 소비자들의 기대감이 반영된 결과로 분석됩니다. 지수가 100보다 높으면 1년 뒤 주택 가격이 상승할 것이라고 응답한 가구 수가 하락할 것이라고 보는 가구 수보다 많다는 것을 뜻합니다.

이 같은 상승 폭은 집값 급등기였던 2021년 10월 125를 기록한 이후 34개월 만에 처음으로, 주택가격전망 CSI는 1년 뒤 집값에 대한 소비자들의 판단을 보여주는 지수입니다.   

한은은 최근 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 매매가 늘고 가격 상승세가 지속되면서 주택 가격이 앞으로도 상승할 것이라는 소비자들의 기대감이 반영된 결과로 해석했습니다.

더불어 소비자의 물가수준전망 CSI도 1p 올라 145를 기록했습니다. 임금수준전망CSI 역시 2p 오른 120을 기록했습니다.

하지만 이와는 반대로 앞으로 경기는 비관적으로 내다봤습니다. 이달 향후경기전망CSI는 전달보다 3p 하락한 81, 취업기회전망CSI 역시 3p 떨어진 83을 기록했습니다.

현재경기판단CSI도 4p 하락해 73에 그쳤습니다.

소비자가 느끼는 생활형편도 나은게 없었습니다. 8월 현재생활형편CSI는 전달보다 1p 하락해 90, 생활형편전망CSI도 1p 하락한 94를 기록했습니다. 지금 생활형편이 나쁘고 여기에 더해 앞으로도 나빠질 것이란 비관적 성격이 강한 것으로 풀이됩니다.

가계수입전망CSI도 2p 하락한 98, 소비지출전망CSI도 2p 떨어진 109로 집계됐습니다. 앞으로 수입이 더 줄어들어 지출 역시도 감소할 것이란 심리가 작용한 결과로 보입니다.

앞서 집값 상승 전망과 소비자들의 체감 경기 수준이 별개로 움직인 것으로 해석되는 부분입니다.

이달 CSI 가운데 6개 주요지수를 이용해 산출한 8월 소비자심리지수(CCSI)는 전달보다 2.8p 하락한 100.8을 기록했습니다.

이러한 상황 속에서 정부는 대출 규제를 더욱 강화하고 있어 주택 구입이 더욱 어려워질 것으로 전망되고 있습니다. 정부 당국에선 최근 서울 중심으로 주택 거래가 늘고 가계대출까지 증가하는 점이 주택 상승을 주도한다고 판단해 수도권 중심으로 대출 규제 강화 카드를 꺼내 드는 모습이기 때문입니다.

금융당국은 9월부터 수도권 주담대에 스트레스 DSR 2단계를 적용할 방침입니다. 스트레스 금리가 추가되면 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생하며, 예비 수요자들의 자금 조달이 더 까다로워질 것으로 전망됩니다.

20일 은행권과 간담회를 가진 금융위원회 등 금융당국은 2단계 스트레스 DSR 시행 방침을 내놨습니다. 은행권의 수도권 주담대에 스트레스 금리를 추가로 더 얹는다는 방침으로, ‘스트레스 DSR’은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도입니다. 미래 금리 변동성 리스크를 반영한 스트레스 금리가 붙으면 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.

당초 금융당국은 지난 2월 은행권 주담대에 스트레스 가산 금리 0.38%p를 적용하다 2단계 조치(0.75%p 적용) 시행 시점을 7월에서 9월로 미뤘습니다.

이날 발표에서는 9월부터 은행권 주담대·신용대출, 2금융권 주담대에 예정대로 2단계 조치를 적용하기로 하되, 은행권 수도권 주담대에 대해서는 0.75%p 아니라 1.2%p로 스트레스 금리를 대폭 상향 조정한다는 내용을 핵심으로 담았습니다.

금융당국 시뮬레이션에 따르면 소득 5,000만 원 차주(30년 만기, 대출이자 4.5% 가정)가 변동금리로 대출받게 되면 스트레스 DSR 도입 전 한도가 3억 2,900만 원이지만, 9월부터 수도권 주담대를 받을 경우 스트레스 DSR 2단계가 적용돼 2억 8,700만 원으로 한도가 4,200만 원 정도가 줄어들게 됩니다.

또 지방(비수도권)의 경우엔 3억 200만 원 대출받게 되면서, 한도가 2,700만 원 깎이면서 지역별로 대출 한도는 다소 달라질 것으로 나타났습니다.

연봉 기준으로, (연봉) 1억 원 차주가 30년 만기 변동금리형 주담대를 받는다고 하면 스트레스 DSR 도입 이전에 6억 5,800만 원 대출이 가능했던 게 9월부터 수도권이 5억 7,400만 원, 비수도권은 6억 400만 원까지만 대출 가능해지는 등 이 역시도 한도가 줄어듭니다.

다만 주기형 고정금리나 혼합형(고정+변동금리)으로 주담대를 받을 경우 변동금리를 택할 때보다 한도 축소 폭은 상대적으로 작았습니다.

그렇다고 하더라도 이같은 한도 변경은, 실수요자들에게 상당한 부담으로 작용할 가능성이 큰 것으로 보고 있습니다.

금융당국에선 스트레스 금리를 상향 조정해도 실수요자 불편은 제한적일 것으로 내다봤습니다. DSR 37∼40% 수준 차주들만 한도 축소 영향이 있을 것이라면서, 최근 대다수를 차지하는 고정금리(혼합형·주기형) 주담대의 경우 스트레스 금리의 30~60%만 반영된다는 점에 초점을 맞췄습니다.

이달말(31일)까지 주택매매계약을 체결한 차주 등에 대해서는 종전 규정(1단계 스트레스 금리)을 적용하는 등 경과 조치도 두기로 했습니다.

은행권에 대해 금융당국의 가계대출 관리 압박이 이어지는 중에도 가계대출 급증세는 크게 가라앉지 않아, 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 14일 기준 719조 9,178억 원으로 이달 들어 채 보름도 되지 않아 4조 1,795억 원이 더 늘어난 것으로 집계됐습니다.

또한 정부의 이런 대출 규제 강화에도 불구하고 부동산 시장은 계속 과열 양상입니다. 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주 서울 아파트 매매 가격은 평균 0.32% 올라 5년 11개월 만에 최대 폭 상승을 기록했습니다. 부동산 시장 활기는 인근 수도권으로 계속 번지는 것으로 보고 있습니다.

금융당국은 이와 같은 상황에 대응하기 위해 추가적인 대출 규제 강화와 주담대 위험가중치 상향 등의 대책을 검토 중으로 알려졌습니다. 주담대 위험가중치를 상향할 경우에 은행들은 자본비율을 유지하기 위해 가계대출을 줄이게 되는 구조입니다.

다만 이같은 DSR 규제 효과가 기대 이상으로 크지는 않을 수 있다는 전망도 나옵니다.

일각에선 금융당국이 매 상황에 따라 규제 방향을 계속 바꾸면서, 실제 수요자들이 정책 방향성에 신뢰를 갖지 못할 수 있다는 것도 문제로 보고있습니다.

앞서 DSR 2단계 시행 일정이 갑자기 7월에서 9월로 연기될 때만 해도 부동산 시장에선 8월까지 서둘러 대출을 받아 집을 사야 한다는 분위기가 형성된 바 있습니다.

또 DSR 규제에 전세대출을 넣어야, 실제 전체 가계 대출 총량 규제도 가능할 것이란 시각도 제기되면서, 좀더 추이를 지켜봐야한다는 관측도 나옵니다.

김병환 금융위원회 위원장이 20일 오전 서울 중구 은행회관에서 은행연합회장 및 19개 은행장들과 '금융 안정을 위한 리스크 관리'와 '지속가능한 성장을 위한 은행권 혁신'에 대한 은행권의 다양한 의견을 청취했다. (금융위원회 제공)

현재 금융당국이 가계 대출 규제 강화에 나서면서 시중 은행들도 주담대 금리 인상에 박차를 가하는 모습을 보이고 있습니다.

최근 한 달 새 주요 시중은행들이 주담대 금리 인상에 나선 횟수는 20회에 달하는 것으로 나타났을 정도로, 은행권이 오히려 이자 수익을 늘리고 있다는 지적도 제기되는 실정입니다.

이에 따라 금융위원회 역시 이날 간담회에서 은행의 고수익에 대한 사회적 논란이 제기되는 점을 지적하고, 고민을 촉구하기도 했습니다. 
더불어 금융위는 가계부채가 상반기부터 늘어난 데 대해 경각심을 갖고 은행권과 정부가 합심하여 선제적인 관리에 나설 필요성에 무게를 실었습니다.
관련해 “가계대출 추이를 면밀히 점검하고 필요한 경우 DSR 적용 범위를 확대하겠다”라면서 “은행권 주택담보대출 위험가중치 상향 등의 추가 조치도 검토할 것”이라고 강조했습니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자