내달부터 수도권 집 살 때 대출한도 수천만 원 감소…집값 잡을까

9월 DSR 2단계 규제 시행
수도권 주담대 기준은 상향 조정
대출 한도 줄여 부동산 수요 억제

서울 아파트 거래량 증가에 따라 실거래가도 상승하고 있는 가운데 18일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 연합뉴스

9월부터 수도권에서 집을 살 때 받는 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 9%가량 줄어든다. 수도권을 중심으로 주택 가격이 급등하자 금융당국이 내놓은 '핀셋 규제'다.

김병환 금융위원장은 20일 시중은행 최고경영자(CEO)들과 만난 자리에서 "가계부채가 올해 상반기부터 늘어나고 있는 데 대해 경각심을 가지고 은행권과 정부가 합심해서 선제적으로 관리할 필요가 있다"고 말하며 가계대출 대응 정책 방향을 발표했다.

수도권 대상 스트레스 금리 0.75→1.2%포인트

금융위는 9월 시행 예정인 2단계 스트레스 총부채상환원리금비율(DSR) 기준을 당초보다 강화했다. 스트레스 DSR은 DSR 산정 시 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 '스트레스(가산) 금리'를 더해 대출한도를 계산하는 제도다. 예컨대 대출금리가 5%이고, 스트레스 금리가 1.5%라면 대출한도 산정 시 총 6.5%의 금리를 적용하는 식이다.

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자 비용이 늘어나 DSR 비율이 오르고, 결국 차주가 추가로 받을 수 있는 대출한도는 낮아진다. 다만 스트레스 금리는 대출한도를 계산할 때만 적용되는 가상금리로 실제 차주의 이자 부담을 높이지는 않는다. 앞서 금융당국은 2월 스트레스 DSR 1단계 조치로 0.35%포인트를 적용했으며, 2단계 조치(0.75%포인트) 시행 시점을 당초 7월에서 9월로 미룬 바 있다. 예정대로 시행되는 2단계를 앞두고 금융당국은 스트레스 금리를 은행권의 수도권 주담대에 한해 애초 0.75%포인트에서 1.2%포인트로 상향 조정했다.

이에 따라 소득 5,000만 원 차주의 경우(30년 만기, 변동금리 기준, 대출이자 4.5% 가정) 대출 한도가 3억1,500만 원에서 2억8,700만 원으로 줄어든다. 연봉 1억 원 차주는 같은 조건에서 대출 한도가 6억3,000만 원에서 5억7,400만 원으로 내려간다.

금융당국이 스트레스 DSR을 더욱 강화한 것은 수도권 아파트 가격이 파죽지세로 오르고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주 서울 아파트 매매 가격은 평균 0.32% 오르며 5년 11개월 만에 최대 폭으로 상승했다. 부동산 시장 활기는 서울 인근 수도권까지 번지는 추세다.

"전세 대출 빠진 DSR 규제, 효과 제한적"

그럼에도 전문가들은 이번 DSR 규제 효과가 제한적일 것이란 전망을 내놓고 있다. 하준경 한양대 경제학과 교수는 "당국이 상황에 따라 규제 방향을 계속 바꾸면서 사람들이 정책의 방향성에 대한 신뢰가 떨어진 것이 문제"라며 "부동산 시장이 출렁거리는데 당국의 오락가락 정책이 한몫했다"고 꼬집었다. 실제 DSR 2단계 시행 일정이 갑자기 7월에서 9월로 연기되자 시장에선 8월까지 서둘러 대출을 받아 집을 사야 한다는 분위기가 형성되기도 했다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 "DSR 규제의 가장 큰 구멍은 전세 대출"이라며 "DSR 규제에 전세 대출까지 포함해 규제해야 실제 가계 대출의 총량을 통제할 수 있을 것"이라고 말했다.

금융당국이 가계 대출을 더욱 강하게 조이면서 시중 은행들도 일제히 주담대 금리를 올리고 있다. 최근 한 달 새 주요 시중은행들이 주담대 금리 인상에 나선 횟수는 20회에 달한다. 엇박자 '관치 금융'에 은행권은 되레 '앉아서 이자 수익'을 올리고 있다는 지적도 나온다. 이를 의식하듯 김 위원장은 이날 은행장들 앞에서 "최근 은행의 고수익에 대한 사회적 논란이 제기되고 있다"며 "은행권은 왜 이러한 비판들이 이어지는지에 대해 진지하게 고민해 볼 필요가 있다"고 말했다.

안하늘 기자 ahn708@hankookilbo.com