“10억은 우습다” 웃돈 줘도 못사는 강남 아파트 입주권…강동도 불티

강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 투시도.

분양가가 치솟는 가운데 신축 아파트 공급까지 줄어들 것으로 보이자 웃돈을 주고서라도 분양권·입주권을 매수하려는 수요자가 늘고 있다. 강남권은 물론이고 강북에서도 수억원의 웃돈 거래가 활발해지는 분위기다.

20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 초부터 지난 16일까지 서울에서 거래된 입주권·분양권은 총 488건이었다.

이는 전년 동기(443건)보다 10% 늘어난 수치다. 지난 2022년 같은 기간(62건)과 비교하면 7.9배 수준으로 급증했다.

분양권은 청약 당첨자로부터, 입주권은 재개발·재건축 조합원으로부터 아파트를 사들이는 것을 말한다.

특히 강남권 입주권은 ‘부르는 게 값’이라는 말이 나온다. 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용면적 112㎡ 입주권은 지난 10일 44억원에 거래됐다.

2020년 7월 분양 당시 분양가격이 19억원 후반대였던 것과 비교하면 4년여 만에 25억원 가까이 오른 셈이다.

올해 초 공급된 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’ 전용 59㎡는 지난달 27일 29억원에 새 주인을 맞았다. 분양가(17억원대)에서 웃돈만 약 12억원이 붙었다.

강동구의 기세도 만만치 않다. 올해 서울에서 거래량이 가장 많은 단지는 둔촌주공을 재건축한 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’으로 총 88건의 입주권이 거래됐다.

이 아파트 전용면적 84㎡ 입주권은 전매제한(1년)이 해제된 직후인 지난해 1월 15억원 후반대에 거래되다가 지난 7월엔 24억원 중반대에 거래되며 값이 훌쩍 뛰었다. 같은 평형 분양가가 13억원이었음을 감안하면 프리미엄만 10억원이 넘는다.

타 강북권 단지들에서도 억대 웃돈이 붙은 분양권이 나오고 있다. 동대문구 이문동 ‘래미안 라그란데’ 전용 74㎡ 분양권은 지난달보다 1억5000만원 오른 11억3000만원에 거래됐다.

분양권·입주권 거래는 매도자가 내야 할 양도소득세까지 매수자가 부담하는 ‘손피(매도자가 실제 손에 쥐는 프리미엄)’ 조건이 더해지는 경우가 많다.

분양권 양도세율의 경우 66%에 달해 매도인의 실제 시세 차익이 적을 수밖에 없는데, 매수자가 해당 세금 전부나 일부를 부담하는 매도인 우위 시장이 형성돼 있다는 뜻이다.

이처럼 분양권·입주권 거래가 활발해진 배경에는 치솟는 분양가가 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 월별 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 지난달 서울 민간 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가(공급면적 기준)는 역대 최고 수준인 4401만7000원으로 집계됐다.

이는 2018년 2월의 2192만1000원과 비교해 100.8%가 오른 수치다. 6년 5개월 만에 평당 분양가가 2배가 된 셈이다.

이에 더해 당분간 새 아파트 공급이 부족할 것이라는 전망도 분양권 거래 증가에 영향을 미치고 있다.

부동산R114에 따르면 내년 입주 전국 신축 아파트 물량은 올해(35만5000가구)보다 약 30% 줄어든 24만8763가구에 그칠 것으로 예상된다.