더블역세권 상가도 ‘텅텅’ 비었다

건대상권, 성수로 이동해 곳곳 공실
역세권 상가임대료 낮춰도 문의 ‘뚝’
상가 분양가 높아 투자수익률 발목

서울시 광진구 자양동 2-2에 위치한 ‘건대입구역 자이엘라’오피스텔 1층 상가 모습 정주원 기자

“입주 3년차인데 아직도 상가 공실이 많아요. 근처에 한강이 있고 더블 역세권이 있어 유동 인구가 많지만 임대료를 낮춰도 채워 지지가 않아요” (A 공인중개사 관계자)

지난 14일 오후 찾은 서울 광진구 자양호반써밋 상가 1층은 한 가게 건너 한 가게 꼴로 텅 비어 있었다. 2021년 8월 준공 완료 후 입주 3년 차를 맞았지만, 여전히 1층엔 ‘임대문의’ 안내가 붙은 공실이 6곳에 달했다. 그나마 1층에 입점한 20개 점포 중 공인중개사무소가 5곳에 달하고 그 외에는 전부 음식점과 카페였다. 무인 편의점 한 곳은 상가 주인이 직접 운영하는 곳이었다. 이곳의 아파트 매매가는 9억~18억원 대에 탄탄한 호가를 형성하고 있지만 상가는 부진을 면치 못하고 있는 것이다. 상가 초기 분양가가 높게 책정된 데다 임대료까지 높아 공실이 장기화되고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 경기까지 침체되면서 임대 문의가 뚝 끊겨 있다.

최근 신축 아파트와 오피스텔 상권 침체 흐름이 뚜렷해진 가운데 유동인구가 많은 건대입구역 역세권 주상복합·오피스텔 단지 내 상가 공실률도 극심한 부진을 보이고 있다. 인근 공인중개업자들은 코로나19 이후 사람들의 소비 패턴이 오프라인에서 온라인으로 바뀌고, 오프라인 매장 이용 자체가 적어지는 등 매출 부진이 깊어지면서 좀처럼 상가 투자자의 수익률을 맞추지 못하고 있는 실정이라고 분위기를 전했다. 건대입구역 B공인중개사무소 관계자는 “건대 상권 권리금이 천정부지로 높았었는데 최근 무너지고 있다”며 “여기 상권만의 문제는 아니다. 세대수에 비해 상가 공급은 많은데 어떤 식으로 공간을 채울지 신중히 고민해야 한다”고 했다.

공실 장기화로 월세를 낮추려는 시도도 생기고 있지만 상가 대부분은 새로운 임차인을 찾지 못하고 있다. 자양호반써밋 인근 W공인중개사무소 대표는 “예금이자가 3%를 넘는데 수익률이 3%도 안 되는 곳에 누가 상가 투자를 하려고 할까”라며 “이러지도 저러지도 못하는 상황”이라고 했다. 인근 C부동산 관계자도 “호반 써밋은 상가 임대료가 초반에 비싼 편이었다. 8.6평 기준 보증금 3000만원에 월 250만원이었다면 이제는 월 180만원으로 가격 낮춰도 아무도 안 들어온다”며 “문의 자체가 없다. 상가 수가 가구 수에 비해 많고 매장이 들어와도 수익성을 맞추기 힘들다”고 했다.

건대입구역 5번 출구 바로 앞에 있는 자이엘라 오피스텔 상가 상황은 더 심각하다. 입주 2년 가까이 지났지만 여전히 텅 빈 점포가 많다. 1층은 공인중개사 한 곳 외에 모두 비어있는 상황이고, 2층도 휑하다. 입주 인기에 초기 분양가를 높게 책정한 탓이 크다는 지적이다. D공인중개사무소 관계자는 “자이엘라 초기 분양가는 17억원 수준으로 높은 편이다 보니 수익률을 맞추기 위해 임대료도 월 200만원에서 300만원으로 함께 높게 책정됐다”며 “공실이 있다보니 임대료가 결국 낮아질 수밖에 없다”고 했다.

이런 현상은 상권의 쇠락과도 맞물려 있다. 건대 상권과 인접한 성수·서울숲 상권이 급부상하면서 전체적인 유동 인구와 수요 자체가 줄어든 탓이다. W공인중개사무소 관계자는 “건대병원·뚝섬한강공원·더블역세권(2호선·7호선)으로 흡인력이 좋은 위치임에도 건대상권이 성수로 이동하면서 여기서 장사하다 그만두고 넘어간 분들이 많다”며 “남은건 특수업종(병원·학원)정도고 로드샵·편집샵이나 요식업도 전부 성수로 넘어가는 추세”라고 분석했다.

전문가들은 이 같은 공실 문제가 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 서진형 광운대학교 부동산 법무학과 교수는 “세대 수에 비해 상가 점포가 과하게 공급되는 경향이 있다”며 “입지 조건에 들어맞고 수익성 높은 아이템에 대한 고민 없이는 공실 문제에서 자유롭기 어려울 것”이라 전망했다.

박로명·정주원 기자

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