들어가서 살았더니 돈 내라고 통지서…여기 잘못 계약했다간

혼돈의 생활형 숙박시설
일부 공인중개사들 전세계약
주민센터선 전입신고도 진행
내년부터 주거 땐 이행강제금
오피스텔 전환은 전국 1%뿐
준공 앞둔 ‘마곡 생숙’ 발 동동

이달 말 준공을 앞둔 생활형숙박시설 마곡 롯데캐슬 르웨스트. 수분양자들은 “주거도 안되고 대출이 너무 적게 나와 답답하다”며 생숙을 주거용으로 인정해달라고 호소하고 있다. 롯데건설

이달 초 경기 남양주 별내동에서 전세를 찾던 주부 김 모 씨는 역세권 생활형숙박시설(생숙) 전세 계약을 하려다 보류했다. 공인중개사는 “생숙도 전입신고 가능하다. 다른 사람들도 그렇게 살고 있다.”고 했다. 그러나 생숙을 주거용으로 쓰는 것은 현행법상 불법이다. 김씨는 “부동산에는 전월세 매물이 버젓이 있고, 주민센터도 전입신고는 다 받아주는데 법으로는 생숙을 주거용으로 사용하면 불법이라니 이해가 안 된다”면서 혼란스러워했다.

생숙을 둘러싼 시장 혼란이 커지고 있다. 생숙은 전입신고는 가능하지만 주거용으로 사용하는 것은 불법이다. 수요자들이 생숙을 주거용 건물로 착각할 수 있어 각별한 주의가 요구된다. 더욱이 내년부터는 생숙을 주거용으로 사용할 경우 이행강제금이 부과된다. 생숙 소유자들은 오피스텔로 전환하거나 숙박시설로 사용해야한다. 그러나 오피스텔로 전환에 성공한 곳은 전국 생숙의 1%뿐이다. 생숙 소유자들은 “실거주 목적의 수요자들은 피해가 최소화되게 구제해달라”고 호소하고 있다.

19일 서울 강서구 마곡 역세권의 876실 대규모 생숙인 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’는 현재 공정율 99%로 이달 말 준공을 앞두고 있다. 그러나 잔금 납부가 가능한 분양자는 찾기 힘들다. 생숙이 주거가 안되다보니 마피(‘마이너스 프리미엄’)가 속출하고 담보 가치가 떨어지자 은행들은 대출을 꺼리기 때문이다.

한 분양자는 “한 은행에서 35~50% 대출 가능하다고 한다”면서 “어떻게 잔금을 내겠느냐”고 했다.

그나마 ‘오피스텔 용도변경’에 성공하면 상황은 개선될 수 있다. 생숙을 오피스텔로 바꾸면 주거도 가능하고 대출이 더 나오기 때문이다. 마곡 롯데캐슬 르웨스트도 오피스텔로 용도 변경을 추진 중이다. 이곳을 오피스텔로 용도 변경하는 것을 서울시와 강서구가 이달 중 심의할 예정이다.

하지만 전국 생숙 10만호실 중 오피스텔 변경 성공사례는 극히 드물 정도라 오피스텔 변경이 생숙 문제의 ‘해결책’이 되기는 힘든 상황이다. 오피스텔 변경은 주차장 확보, 복도폭, 출입구 등 갖춰야 하는 조건이 까다롭기 때문이다. 주택산업연구원과 한국레지던스연합회 등에 따르면 전체 592개 단지, 10만3820실 중 오피스텔로 변경된 단지는 1173실(1.1%)에 불과한 것으로 집계됐다.

생숙 분양자들은 거주 가능하다는 말을 듣고 분양받았다며 잇따라 소송을 제기하고 있다. 정부가 2021년 건축법 시행령 개정안에서 주택용도가 불가하다는 방침을 내렸지만, 시행사와 시공사가 이를 분양자들에게 제대로 알리지 않고 생숙을 판매했다는 것이다. 한국레지던스연합회에 따르면 수분양자들이 제기한 손해배상청구 소송은 1000건이 넘는다.

당장 올해 연말부터는 생숙을 주거용으로 사용할 때 지자체가 부과하는 이행강제금 처분 유예기간이 종료된다. 생숙을 주거용으로 쓰면 매년 공시가의 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

건설업계는 생숙을 준주택으로 인정해주되 공공기여를 부과하는 식으로 문제를 해결하자고 주장한다. 비아파트 공급 감소로 전월세 시장이 뛰고 있는 상황에서 생숙을 준주택으로 인정하면 단기간 공급을 늘리는 효과를 낼수 있다는 논리다.

건설업계 관계자는 “선의의 수요자는 살리되, 그만큼 공공 기여하는 ‘책임’을 부과하면 되지 않겠냐”면서 “(이행강제금을)유예하는 식으로 미루기만 해서는 사태가 더 심각해질 것”이라고 했다.