‘로또 청약’에 좌절 말자···그래도 ‘내집 마련의 정도’는 청약이니까[올앳부동산]

※투기와 투자는 어떻게 구분할 수 있을까. 집값이 오르긴 오른 걸까. 우리가 살게될 집은 어떤 모습이어야 할까. 통계로 점철된 부동산 기사의 행간을 읽어내고 판단을 내리려면 나만의 질문과 관점이 필요합니다. 경향신문만의 질문과 관점으로 부동산의 모든 것을 짚어드리는 ‘올앳부동산’은 경향신문 칸업(KHANUP) 콘텐츠입니다. 더 많은 내용을 읽고 싶으면 로그인 해주세요!

주택청약 제도는 지난 한 해 동안에만 여섯번 개정됐다. 두 달에 한 번 꼴로 제도가 바뀐 것이다. 국토교통부가 청약에 대한 국민들의 이해도를 높이겠다며 올해 5월 배포한 ‘주택청약 FAQ(질의응답집)’는 분량이 무려 A4용지 241쪽에 육박한다. 2019년 버전보다 질문 갯수도 두 배 이상 늘었다. 갈수록 복잡해지는 청약 제도에 ‘이러다 청약 학원이라도 다녀야 할 판’이라는 우스갯소리까지 나온다.

두꺼운 규정집 앞에서 ‘청포자(청약포기자)’가 될 위기라면 이 책을 주목하자. <주택 청약의 모든것>은 청약홈 업무를 담당하는 한국부동산원 직원들이 직접 펴낸 청약 관련 개론서다. 청약을 처음 시작하는 이들을 위해 각종 개념 정의부터 유형별 자격 요건과 전략, 모집공고문 보는 법까지 제목 그대로 ‘주택 청약의 모든것’을 담았다. 올해 3월 큰 폭의 청약제도 개편을 반영해 최근 개정판이 출간됐다.

‘로또 청약’의 시대라지만 책이 강조하는 청약 당첨 전략은 단순하다. 바로 변화하는 제도, 그리고 자기 자신에 대한 관심이다. 지난 7일 경향신문사에서 만난 한국부동산원 청약운영부 주문경부장, 송영숙 팀장, 강민지·김정노·정감원 대리는 “청약은 길게 보고 꾸준히 넣는 사람이 이기는 게임”이라며 “결국은 관심을 놓지 않는 사람만이 청약으로 내 집 마련을 할 수 있다”고 말한다. 다음은 일문일답.

한국부동산원 청약운영부 직원들이 지난 7일 서울 정동 경향신문사에서 인터뷰 시작에 앞서 최근 출판한 <주택청약의 모든것> 개정판을 들고 포즈를 취하고 있다. 왼쪽부터 정감원, 강민지, 주문경, 송영숙, 김정노씨. 서성일 선임기자

-올해 3월 있었던 청약 제도 개편의 핵심은 무엇인가.

“키워드가 크게 두 가지인데, 첫번째는 출산이다. 아이를 낳았다면 결혼 여부와 상관없이 우선권을 주는 것으로 개념을 바꾸었다. 민영주택 생애최초·신혼부부 특별공급 물량의 20%를 신생아 출산 가구에 우선 배정했다. 한 자녀 가구가 아이 한 명을 더 낳도록 다자녀 기준도 3명에서 2명으로 낮췄다.

두 번째는 결혼이 패널티로 작용하는 현실을 바꾸려 했다. 예컨대 기존 공공주택 특별공급에서는 맞벌이와 외벌이의 소득 및 자산 요건 차이가 10%포인트 밖에 나지 않았다. 지금은 혼인가구 대부분이 맞벌이를 하고 있다는 현실을 고려해 맞벌이 가구의 월평균 소득요건을 외벌이의 2배(200%)로 늘렸다.”

-결혼이나 출산 계획이 없는 1인가구 청년들은 전보다 불리해진 것 아닌가.

“특별공급 개편이 출산에 초점을 맞췄다면, 일반공급 개편은 추첨제 물량 확대에 중점을 뒀다. 민영주택 일반공급에만 있던 추첨제가 공공주택 일반공급으로도 확대됐다. 아이가 없는 청년들도 당첨을 노려볼 수 있게 된 것이다.”

-1인 가구를 위한 특별공급은 없나.

“민영주택이나 국민주택 생애최초 특별공급의 30%를 결혼하지 않았거나 미혼인 자녀가 없는 ‘1인 가구’에게 추첨제로 배정하고 있다. 2021년 민영주택 생애최초 특별공급에 추첨제가 도입된 뒤 20·30대 당첨자 비율이 실질적으로 높아졌다. 공공주택보다 민영주택의 물량이 훨씬 많기 때문에 체감 효과는 더 클 것이다.”

-청약 제도가 지나치게 복잡하다는 지적이 있다.

“청약 제도는 양질의 주택이라는 한정된 자원을 누구에게 어떤 기준으로 나눠줄 것인지를 국가가 정해둔 것이다. 산아제한이 있던 1970년대에는 영구불임시술자에게 우선공급권이 돌아갔지만, 저출생 현상이 심각한 2024년에는 신생아 출산가구에게 그 권한이 돌아간다.

청약 제도가 복잡해졌다는 것은 국민들의 요구가 그만큼 다양해졌고, 이렇게 다양해진 요구를 충족하려 국가가 노력하고 있다는 뜻이기도 하다. 무엇보다 개인이 청약 제도의 모든 변화를 전부 알 필요는 없다. 내가 공공주택과 민영주택 중 어떤 주택에 특별공급과 일반공급 중 어떤 유형으로 지원할 것인지를 정한 뒤, 그 유형에 대해서만 꼼꼼히 읽으면 된다.”

-예비청약자들이 가장 헷갈려 하는 부분이 무엇인가.

“중복신청·중복당첨에 대한 민원이 많다. 케이스가 다양하다보니 담당자라고 답을 다 외우고 있지는 못하지만, 가능 여부를 판단하는 두 가지 큰 원칙이 있다.

첫 번째는 ‘1세대 1주택’ 원칙이다. 특정 자격을 갖춘 사람에게 우선적으로 기회를 주는 ‘특별공급’과시세보다 저렴하게 공급되는 ‘국민주택’에이 원칙이 적용된다. 특별공급 당첨 기회는 세대당 한 번으로 제한한 것도, 당첨자 발표일이 같은 주택에 중복청약을 금지한 것도 이 원칙 때문이다.

두 번째는 ‘재당첨 제한’ 원칙이다. 한 번 당첨된 사람이 청약시장에 재진입하는 것을 막기 위함이다. 당첨자 발표일 기준으로 재당첨 제한을 받고 있는 세대원이 있으면 서로에게 영향을 줘 부적격 처리가 될 수 있으니 유의해야 한다.

이 두 가지 원칙만 알고 있으면 세대원들이 중복 청약을 했을 때 어떤 경우 둘 다 적격인지, 혹은 한 쪽만 적격이거나 둘 다 부적격인지를 어느 정도 판단할 수 있다. 구체적으로 부부 중복청약 시 당첨이 인정되는 사례는 ‘국토교통부 주택청약 FAQ’ 67페이지에 표로 정리되어있으니 참고해달라.”

‘2024년 주택청약 FAQ(67p)’에 안내된 부부 중복신청 시 당첨 여부. 아래 표에서 부부 둘다 부적격인 경우 최근 청야겢도 개편에 따라 선 신청분은 유효처리된다. 국토부 제공

-예외는 없나.

“이번 개편으로 부부 간 중복청약이 예외적으로 허용됐다. 기존에는 부부가 중복 신청을 했다가 중복 당첨되면 ‘둘 다 부적격’으로 무효가 됐는데, 앞으로는 먼저 신청한 사람의 당첨은 유효, 이후 신청분은 무효처리된다. ‘신청조차 죄’가 되는 현실을 바로잡은 것이다.

배우자의 혼인 전 당첨 이력도 예외로 쳐준다. 예컨대 배우자가 청약자와 혼인 전 노부모 특별공급에 당첨된 적이 있었어도, 청약자 본인은 신혼부부 특별공급을 신청할 수 있다. 다만 부모·형제 등 배우자가 아닌 세대원과 중복당첨된 경우엔 기존과 동일하게 모두 부적격되는 점도 주의해야 한다.”

-입주자 모집공고문은 무엇을 중심으로 봐야하나.

“모든 공고문을 처음부터 끝까지 읽을 필요는 없지만, 공통 유의사항이 있는 처음 1~3페이지는 꼼꼼히 봐야한다. 규제지역 여부와 택지 유형, 전매제한, 재당첨 제한 적용여부 등 중요한 정보들이 여기 적혀있다. 중반부에는 본인이 신청하고자 하는 특별공급 유형의 신청자격 위주로 보면 된다. 그리고 꼭 읽어야 할 것이 공고문 맨 마지막 페이지에 있는 단지 유의사항이다. 단지 인근 혐오시설 유무나 소음 등 입주자가 꼭 알아야 할, 하지만 공급자는 숨기고 싶은 정보가 여기 나와있다.”

-청약통장 월 납입금 인정한도가 기존 10만원에서 25만원으로 상향됐다. 납입금액을 올려야 할까.

“25만원으로 상향했을 때 당첨확률이 높아지는 유형은 사실 한정적이다. 국민주택(공공주택 포함) 일반공급 중에서도 40㎡ 초과인 경우에만 납입 인정 금액(저축 총액)이 많은 순으로 뽑는다. 반면 민영주택은 일정 수준의 예치금만 통장에 있으면 매월 얼마를 넣든 상관없다. 게다가 공공주택은 일반공급의 20%를 추첨제로 뽑는다. 굳이 무리해 납입금액을 올리지 않아도 당첨을 노릴 수 있다.”

-최근 몇 년 새 분양가가 급상승하면서 ‘청약포기족’들이 늘었다. 소수의 ‘로또 청약’ 단지에 수 백대 일 경쟁률이 몰리는 현상도 벌어진다. 그럼에도 청약을 ‘내 집 마련의 정도’라고 표현한 이유는.

“분양가가 많이 올랐다지만, 수도권 기준으로는 여전히 분양가가 시세보다 저렴한게 사실이다. 집이 지어지는 2~3년 동안 중도금을 분할 납부하기 때문에, 자금을 마련해야 하는 기간도 길다. 가점제가 100%였던 과거와 달리 추첨제가 생기면서 운에 기대볼 여지도 커졌다. 그럼에도 관심이 없다면 결코 청약으로 내집을 마련 할 수 없다는 점을 강조하고 싶다. 변화하는 제도에 관심을 놓지 않되, 내 당첨확률을 높일 수 있는 유형을 찾아라. 결국 청약은 길게 보고, 꾸준히 도전하는 사람이 이기는 게임이다.”

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com