"기부채납 기준 마련" 한 목소리…"수용가능 시설 요구해야" 지적도

[정비사업 암초 된 기부채납]④
공사비 치솟았는데 지자체 요구는 '그대로'
전문가 "수익자부담원칙 넘어선 요구 안돼"
"임대주택 건설비 증가…가격 원가반영 필요"
"지자체 반강제로 들어선 시설, 활용성 떨어져"

[이데일리 이배운 기자] 서울 아파트 정비사업장 곳곳에서 기부채납 문제를 놓고 갈등이 이어지는 가운데 부동산 업계 전문가들은 급변한 건설부동산 시장 상황에 맞춰 관련 법·제도를 정비하고 과도한 기부채납 요구를 없애야 한다고 입을 모았다.

서울스카이 전망대에서 바라본 서울 시내 전경 (사진=이데일리)

19일 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 기관과 지자체가 규정을 현실에 맞게 손봐야 한다고 주장했다. 김 소장은 “과거에는 기부채납으로 땅을 좀 내놓더라도 건물 용적률을 높이면 충분한 이득이었지만, 이제는 원자잿값 등 공사비가 크게 오른 상황”이라며 “용적률을 조금 높이더라도 그에 따른 메리트가 충분하지 않기 때문에 조합원들의 불만 역시 높아질 수밖에 없다”고 말했다.

김 소장은 이어 “예전에는 임대주택을 하나 지을 때 몇 천만원씩 들었다면, 지금은 하나 지을 때 2억원이 든다. 임대주택을 500세대 지으면 1000억원이 조합원의 부담으로 직결되는 셈”이라며 “사업성이 높은 강남·목동·여의도 등 단지는 그대로 사업을 추진할 수 있지만, 사업성이 비교적 낮은 강북 등 단지는 좌초될 수밖에 없다”고 설명했다.

그러면서 “국토교통부가 시행령을 개정해 임대주택 가격을 건설 원가에 맞춰 현실화해도 사업성은 충분히 개선될 것”이라고 지적했다.

김덕례 주택산업연구원 실장 역시 “서울시를 포함한 여러 지자체가 사업 인허가를 내줄 때 재량으로 요구하는 몫이 지나친 수준이라 갈등을 야기하고 있다”며 “이런 기부채납 요구가 재량이 아닌 제도적 범주 안에서 이뤄질 수 있도록 정비가 필요하다”고 말했다.

혜택을 입는 수익자가 그 혜택에 드는 비용을 부담한다는 ‘수익자부담원칙’에 따라 기부채납을 요구하는 원칙이 필요하다는 구체적 제언도 있었다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “현재 기부채납 대가로 용적률을 일부 올려주고 있으나, 실질적으로 혜택 수준이 너무 낮아 균형이 맞지 않는다”며 “수익자부담 원칙이 명확하게 적용될 수 있도록 법문화된 기준을 만들고, 현장 상황을 유연하게 반영할 수 있도록 해야 한다”고 제언했다.

기왕 기부채납을 요구하려면 정비사업장에 합당한 기반시설이어야 한다는 지적도 있다. 최근 일부 정비사업장에 ‘노숙자 샤워 시설’ ‘자활센터’ 등이 기부채납으로 들어서 주민들이 반대에 나서는 일이 잇따라 나타났다. 정비업계 한 관계자는 “주민들이 반대할 만할 시설을 정비사업장에 반강제적으로 밀어 넣으려는 시도가 안그래도 어려운 사업을 더 지연시킨다”며 “결과적으로 활용성이 떨어지고 낭비만 발생할 것”이라고 비판했다. 이와 관련 김제경 소장은 “최소한 주민들이 수용할 수 있는 시설을 들이도록 해 주민과 지자체가 ‘윈윈’해야한다”고 말했다.

이배운 (edulee@edaily.co.kr)