[법] 지역주택조합 안심보장확약에 대한 판례의 변화와 탈퇴 방법

안심보장확약에 대한 통상적인 판례의 태도
지역주택조합에서 탈퇴를 하기 위한 방법 중에 근래 들어 가장 많이 문제되는 것이 안심보장확약서이다. 조합원 분담금은 조합이 설립되면 전체 조합원들의 총유물이 되기 때문에 그러한 총유물을 처분하기 위해서는 전체 조합원들의 총회 결의를 통하여 처분(확약서의 발급)에 대한 동의가 있어야 한다는 것이다. 그러한 결의 없이 사업 초반에 업무대행사 대표와 추진위원장이 임의로 발급하기 시작한 안심보장약정은 효력이 문제될 수 있고, 그렇게 효력이 문제된다는 것을 알지못하고 기망 또는 유발된 착오에 빠져 계약을 체결한 경우 전체 계약이 무효 또는 취소가 될 수 있다는 것이다.

안심보장확약을 통한 계약의 무효 또는 취소
그러나 이렇게 확약을 통한 계약이 무효가 될 경우 조합이나 추진위원회에는 사업의 존폐가 걸릴 만큼 조합원들의 대거 탈퇴로 이어질 수 있기 때문에 점차 판례는 구체화 되어 가고 있는 경향이다. 결국 안심보장확약이 있다는 것만으로 무조건 탈퇴가 될 수 없다는 것도 명확해 지고 있다는 것이다. 판례는 안심보장확약서에 기재된 확약 문구를 아주 구체적으로 따져보기도 하고, 현재 조합이 사업의 어느 단계에 까지 이르렀는지도 연계하여 살펴보기도 하며, 처음 계약이 체결되게 된 개별 조합원들의 구체적인 사정을 꼼꼼하게 살펴보아 각자 그에 맞는 결과를 도출하고 있다.

안심보장확약을 통하여 조합에서 탈퇴할 수 있는 방법
안심보장확약서는 조합의 모델하우스에서 홍보 분양대행업체를 통하여 초기에 계약 체결과 동시에 발급되게 된다. 또한 탈퇴가 문제되는 상당수의 조합의 경우 조합설립인가 조차 나지 않은 추진위원회 단계인 경우가 태반이다. 그렇다면 안심보장확약서의 발급이 총유물의 처분행위로서 무효이다 유효이다의 주장에 앞서 계약자체의 유무효성에 대한 논의 역시 심도있게 논의되어야 할 것이다. 홍보관에서 체결된 계약 자체가 사적자치의 원칙과 계약자유의 원칙에 입각하여 유효하게 체결된 후에야 조합원으로서 탈퇴 여부와 총회결의와 처분행위 등을 논할 수 있을 것이다.

전세경 변호사/사진제공= 로투마니(Lotumani)법률그룹

즉 조합에 가입하고 난 후 최소한 창립총회는 열린 이후라야 조합설립인가 전이라도 총유관계를 논할 수 있는 것이고, 창립총회 조차 열리지 않았다면 그것은 그야말로 민사법적인 일대일의 계약관계인 것이다. 이러한 단계에서는 조합의 정관이니 규약이니 그에 따른 탈퇴등을 논하는 것은 어불성설인 것이다. 또한 총회 이후나 조합설립인가 이후라도 초기 계약 체결 과정에서의 계약 자체에 대한 기망이나 착오여부 등은 안심보장확약의 효력 유무 보다 먼저 또는 함께 논의되어야 할 내용들인 것이다.

따라서 아직 안심보장확약이 무효라는 대법원 판결이 선고되지 않은 상황에서 계약 자체의 효력 여부는 얼마든지 주장될 수 있는 것이다. 이러한 관점에서 본다면 초기 계약 체결 과정에서 계약자를 계약에 가입시키기 위하여 발급하는 안심보장확약서는 그 자체의 효력 여부를 떠나 확약서 발급행위 자체로 문제가 될 수 있는 것이다.

확약서를 발급할 때부터 추진위원회는 확약의 내용이 지키지도 못할 약속이라는 것을 알고 있었다면 기망행위가 될 것이고, 그러한 확약의 효력에 대하여 이후 전개될 법률관계나 효력 등을 구체적으로 계약단계에서 계약자에게 고지하지 않은 것은 주택법에서 부과하고 있는 고지의무의 위반에도 해당하는 것이다. 따라서 이러한 계약 절차의 하자, 기망행위, 유발된 착오 등에 따른다면 조합가입계약은 안심보장확약서 자체의 효력여부를 떠나 취소 될 수 있는 것이다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr