[생생경제] 공급 대책에도 서울 집값 '펄펄' "지방 양극화 막을 수요 대책 차등 적용해야

- 8.8 공급 대책 발표 후 아파트 값 5년 11개월만에 최대치 상승
- 그린벨트 해제, 투기 수요 자극했나 "인근 주택 가격 상승 예상"
- 재건축·재개발 간소화 대책, 현실성 떨어지고 효과 미지수
- '신축 빌라 매입' LH재정 상태로는 '무제한 매입' 어려워
- 아파트 전세가가 매매·분양가 상승 견인…지방 슬럼화 가능성도

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 8월 19일 (월요일)

■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원

- 정부, 부동산 공급 확대로 시장에 가격 맡기는 정책 기조

- 추가적인 공급 대책 나오기 어려운 상황, 비아파트 수요 완화책 필요

- 7월 주담대 5조↑ "2단계 스트레스 DSR 도입 직전 영끌 심리 일부 반영"

- 디딤돌·버팀목 대출 금리 인상, 서민 반발 불가피? "주담대 먼저 조정 했어야"

* 아래 텍스트는 실제 방송내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플! 거기 어때 시간입니다. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김효선 NH농협 부동산 수석위원 (이하 김효선) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 위원님 먼저 이 8.8 공급 대책에 대한 이야기를 해봐야 될 것 같은데요. 열흘이 지나고 나서 미묘한 변화 같은 게 있을 거라고 생각을 하셨을 수도 있고 안 하실 수도 있을 것 같은데 변화가 있긴 한 것 같아요. 다 별로 효과가 없고 오르고 있다는 거죠?

◇ 김효선 : 네 맞습니다. 오히려 서울 주간 아파트 가격 변동률이 지난주에는 0.26% 상승을 했었는데 그 수치를 뛰어넘는 0.32% 상승을 했습니다.

◆ 조태현 : 0.32포인트면 굉장히 높은 오름세 아닙니까?

◇ 김효선 : 그렇죠. 5년 11개월 만에 가장 큰 폭이니까 거의 2020년도 21년도 수준보다도 더 오히려 주간 단위로는 높은 상승률을 보이고 있고요. 21주째 연속해서 상승을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 전세나 월세 상황은 좀 어떻습니까?

◇ 김효선 : 전세 같은 경우에도 지속적으로 계속해서 가격이 상승세로 나타나고 있고요. 지금 상승이라고 말씀드리는 지역들은 대부분은 서울과 경기 일부 지역들에 해당하는 일이고 다른 지역들 특히 지방 같은 경우에는 지금까지도 계속 하락세를 멈추지 않고 있습니다.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 그러면 매매가격 오르고 전월세도 오르고 5년 11개월 만에 가장 큰 폭의 상승이었다, 이런 말씀까지 해주셨어요. 그렇다면 이번 대책이 별로 효과가 없었다고 봐야 되는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 그렇다고 볼 수 있을 것 같습니다. 아무래도 서울 위주의 주택 가격 상승이나 주거불안 문제를 해결하기 위해서 굉장히 다방면의 공급 정책을 담아왔긴 했는데요. 최근에 상승세를 주도하는 지역들은 강남권이나 마용성 위주의 신축 시장이거든요. 그런데 이런 부분들을 대체할 수 있는 상품을 공급하는 대책과는 다소 거리가 있어서 해당 시장을 진정시키기에는 한계가 있었던 것으로 보여집니다.

◆ 조태현 : 전반적인 시장의 불안정을 어떤 가라앉히기에는 부족한 점이 많았다라고 말씀을 해 주셨는데 대책을 그러면 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 그린벨트 해제. 이게 제일 주요한 내용으로 담겼었는데 그린벨트 해제를 앞두고 개발 예상 지역들이 거론되면서 그쪽이 또 호가가 오르고 그런다고 해요. 그러면 '역효과만 있었다' 이렇게 봐야 되는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 그렇죠. 이게 발표가 되고 나서 바로 서울 대부분의 그린벨트 지역들을 토지거래 허가구역으로 묶어놓긴 했습니다. 그리고 경기도 하남시 일부 지역이나 이런 지역도 묶어놓긴 했는데 아무래도 그린벨트 해제 지역들이 강북권보다는 강남권 쪽이 유력하다는 그런 전망들이 있다 보니까 강남권은 계속해서 올라가고 있고요. 하남시 같은 경우도 최근에 상승세가 그렇게 뚜렷하게 보이지는 않았는데 이번 주간 단위 상승률이 굉장히 높게 나타나고 있습니다.

◆ 조태현 : 그럼 실제로 이게 어떤 투기 같은 수요. 이런 것들을 자극했다라고 볼 수 있는 건가요?

◇ 김효선 : 일부는 그렇게 보이긴 합니다. 그렇지만 과거와 비교했을 때는 사실 토지 쪽으로는 실질적인 문의가 많지 않았고요. 오히려 인근 지역 주택 위주로 가격이 좀 크게 올라간 걸로 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분에 있어서는 일단 부작용이 많이 드러난 것으로 봐야 할 것 같고요. 대책 가운데 하나가 재건축 재개발 사업의 절차 간소화 대책 이것도 들어가 있었거든요. 그런데 이게 실질적으로 효과가 있다고 보십니까?

◇ 김효선 : 이것도 사실은 굉장히 효과가 미지수로 보여지는데요. 공공주택의 공급보다 사실 도심 재정비 사업 같은 경우가 굉장히 시급하긴 한데 이거는 민간의 동의에 의해서 사업이 결정이 되잖아요. 최근에는 사업성이 굉장히 떨어지고 있고 개발 부담감도 커지면서 동의율이 떨어지고 시공사 간의 분쟁도 굉장히 좀 빈번하게 발생하는 상황이라서 사실 이번 대책만으로는 해결되기가 굉장히 쉽지는 않아 보이고요. 지금 나온 대책들 중에서 다방면으로 방안이 제시되긴 했는데 대부분은 국회를 통과해야 되는 부분들도 있고 현실성이 떨어지는 부분들도 있어서 보완이 좀 필요해 보입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 공사비 오르고 고금리가 이어지다 보니까 사업성이 떨어져 있고 거기다 국회까지 거쳐야 해가지고 보완도 필요한 상황이다. 그렇다면 또 신축 빌라 매입 대책도 있었거든요. 이 부분에 대해서 위원님은 어떻게 보시나요?

◇ 김효선 : 신축 빌라 매입을 무제한으로 서울 같은 경우에는 하겠다고 발표해서 굉장히 그 워딩 자체가 강력한 의지를 보여주기는 했습니다. 그렇지만 신축 빌라 매입 같은 경우들도 시행사에서 토지를 LH에 확장해서 판매를 하는 그런 시스템이거든요. 그래서 사실 이번에 나온 대책들 중에서 가장 현실성이 있어 보이긴 한데 무제한이라는 단어나 또는 11만호 이상을 매입하는 데는 비용이 들어가잖아요. 그런데 LH의 지금 재정 상태가 크게 좋지는 않은 상황이라서 실현이 무제한적으로 가능해 보이지는 않고요. 어찌 됐든 지금 가장 단기간에 할 수 있는 부분들은 신축빌라 매입 대책이라고 보이긴 해서 좀 빠르게 이거라도 좀 공급을 이걸 통해서 하게 되면 그래도 전세 시장들이 조금 안정할 수 있는 그런 대책은 될 수 있을 걸로 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 전반적으로 종합을 해봤을 때 일부 의미 있는 대책이 있긴 하지만 전반적으로 현실성이나 실효성 같은 게 떨어지고 그렇기 때문에 역효과 내지는 효과가 나오지 않는 그런 상황이라고 봐야 할 것 같은데요. 그렇다면 지금의 집값 상승세 계속 이어질 걸로 봐야 됩니까?

◇ 김효선 : 지금 이번 공급 대책이 사실은 굉장히 노력을 한 걸로 보이기는 해서 이거 이상의 정책이 나오기는 좀 쉽지 않아 보여서 지금 같은 집값 상승세는 당분간은 이어질 있을 것으로 보이고요. 특히나 서울 위주로 전셋값 그리고 매매가뿐만 아니라 분양 같은 경우에도 굉장히 과열이 되고 있는 상태라 집값이 올라가는 부분도 그렇지만 지역 간의 양극화 문제들이 굉장히 심각해 보입니다.

◆ 조태현 : 좀 전에 분양가 말씀을 해주셨는데 2년 사이에 2배 가까이 뛰었다고 하잖아요. 그러면 분양가 상승세도 앞으로 이어질 가능성이 크다고 봐야 되는 건가요?

◇ 김효선 : 예 맞습니다. 분양가 같은 경우도 건축비나 대부분의 비용들이 다 올라간 상태라서 사실 분양가 상한제 지역이 아닌 이상은 현실적으로는 올라갈 수밖에 없는 상황이고요. 그러다 보니까 서울처럼 높아진 분양가를 받아들일 수요자들이 있는 곳들은 계속해서 그래도 공급이 될 수 있겠지만 지방 같은 경우들은 건축비는 서울이든 지방이든 동일하니까, 지방 같은 경우들은 사실 지금은 사업을 추진하기가 굉장히 어려워서 이런 부분들이 나중에 미분양을 해소할 수 있는 데는 도움이 될 수는 있겠지만 부산이나 대구 같은 지역들은 또 굉장히 오래된 도시잖아요. 그런 도시들은 계속해서 슬럼화 현상들이 발생할 수 있는 가능성도 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 전반적으로 공급 대책에 많은 관심을 가지고 공을 들이긴 했지만 부족한 점이 많다. 그리고 한계도 있다는 이야기를 해 주셨는데 제가 개인적으로 이번 대책을 보면서 좀 이해가 안 됐던 게 '수요를 억제할 만한 대책은 별로 없었다' 이 점이거든요. 어떤 점이 좀 더 들어왔으면 좋았을까요?

◇ 김효선 : 이번 정부 자체가 사실 수요 완화책이든 강화책이든 이런 부분들을 쓰지 않고 시장에 가격을 좀 맡긴다는 방침을 갖고 있는 것 같기는 해요. 이런 부분들을 공급으로. 그러니까 정부에서 개입하는 거는 공급을 많이 함으로써 시장을 안정화시킨다는 취지를 갖고 있는 것 같긴 한데 사실상 지금은 아무리 공급에 대한 정책들을 많이 완화를 하더라도 공급이 이루어지지 좀 어려운 상황이라서 수요에 대한 부분들이 필요하다라고는 보이고요. 특히 지금 비아파트나 지방 같은 경우가 굉장히 상황이 안 좋아지는 게 좀 장기화되고 있기 때문에 비아파트의 수요 완화책이 추가적으로 더 필요하지 않았나라는 생각들이 들고요. 지방 미분양 주택 같은 경우에는 취득세라든가 양도세에 대한 방안이 나오긴 했지만 국회를 통과하지 못해서 아직 현실화되지 못하고 있거든요. 그래서 나온 수요 완화책이라도 빨리 좀 여야 간에 합의를 통해서 현실화를 시켜야 될 것 같고요. 그리고 지금 이런 공급에 대한 정책들과 다르게 또 금리 같은 것들은 최근에는 조금 인상되고 있긴 합니다만 기준금리와 시장금리의 차이가 아직까지도 크게 나고 있지 않은 상황이라서 이런 부분에 대한 정상화 조치도 필요해 보입니다.

◆ 조태현 : 그러면 수요 대책 이 부분은 지역별로 좀 어떤 격차라든지 차이를 둬야 된다는 말씀이신 건가요?

◇ 김효선 : 네. 앞으로는 이런 건 계속해서 지역별로 다르게 가져가야 될 것 같아요. 그래서 지역 양극화가 지금 단기적인 일이 아니라 앞으로의 트렌드라고 봐야 되기 때문에 거래세라든가 여러 가지 개발책이나 이런 것들은 어느 정도 지자체에 맡겨서 지방과 서울에 차이를 두면서 많은 수요자들을 지방으로 분산시키는 정책 쪽으로 가야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 수요 측면에 대한 이야기 조금 더 해보도록 하겠습니다. 역시 수요 하면은 대출과 직접 연관이 돼 있는데 7월에 들어서도 주택담보대출 5조 넘게 증가했다고 해요. 그렇다면 다음 달에 2단계 스트레스 DSR 앞두고 지금이라도 빨리 끌어당겨가지고 집을 사자 뭐 이런 심리가 작용했다고 봐야 되는 겁니까?

◇ 김효선 : 일부는 그런 심리가 반영이 된 걸로 보여지기는 합니다. 지금 사실 대출을 받아서 집을 사는 지역들보다는 대출이 필요 없어도 집을 사는 곳들이 더 많이 올라가기는 하는데, 그렇지 않은 지역들 서울 외곽이나 경기권 지역들도 소폭씩 상승하고 거래가 늘어나고 있는 걸 보면 금융규제나 금리 같은 것들이 더 올라가기 전에 내 집 마련을 하는 수요들도 일부 포함이 될 수는 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 시중은행들도 그래서 금리 인상에 나선 상태잖아요. 제 메일함에도 금리 올렸다 이런 것들이 몇 개 와 있던데 그렇다면 이게 영끌족의 대출 수요 이런 부분들을 억제하는 데 효과를 볼 수 있을까요?

◇ 김효선 : 지금까지 올라가는 수준 정도로는 사실 그렇게 큰 폭으로 올라간 건 아니라서 지금까지는 충분한 조치라고 보기는 어렵겠지만 작년이나 재작년 같은 경우에도 9월, 10월을 기점으로 해서 금리가 큰 폭으로 올랐었거든요. 그다음 하반기에 아무래도 지금까지보다는 시장금리가 좀 더 올라갈 수 있을 것 같은데 앞으로의 그 속도라든가 그 폭이 얼마나 올라가느냐에 따라서 이런 영끌족들에 대한 조치가 될 수는 있어서 지금도 대출을 많이 받아서 사시는 분들 계시거든요. 그래서 그런 분들은 금리가 언제든지 올라갈 수 있을 거라고 생각하고 여기에 대한 좀 대처가 필요할 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 문제로 지적되는 것 가운데 하나가 사실은 정책 상품들이거든요. 디딤돌 대출이나 버팀목 대출 이런 데들. 정부에서 지난주 금요일부터 정책 대출의 금리를 높였다고 하는데 이런 것들도 효과를 볼 수 있을까요?

◇ 김효선 : 이 부분이 8.8 대책이 나오고 얼마 안 있어서 바로 디딤돌과 버팀목 대출 금리를 다소 큰 폭으로 올렸습니다. 근데 사실은 정책 대출이라는 거는 서민들을 대상으로 하는 것들이고요. 금액대도 굉장히 낮은 주택가 중저가 위주로의 주택을 매입할 때만 사용할 수 있는 거라서 다른 주담대의 대출 금리를 인상하기 전에 이미 서민 대출을 먼저 좀 인상을 시킨 부분이라 여기에 대한 지적들이 좀 있었고요. 아무래도 이런 부분들이 당연히 영향을 미칠 수 있을 것 같은데 좀 아쉬운 부분은 서민들은 사실 0.2, 0.3포인트만으로도 굉장히 주거비에 대한 부담이 커지거든요. 그래서 이런 부분들이 매매뿐만 아니라 전세나 월세를 사시는 분들한테도 굉장히 부담으로 다가올 수 있어서 먼저 좀 다른 일반적인 주담대 금리를 먼저 올리고 서민 대출을 좀 인상을 했으면 그래도 좀 더 형평성이나 이런 논란이 적지 않았을까 하는 아쉬움은 듭니다.

◆ 조태현 : 형평성 말씀해 주셔서 그런데요. 지금 사실 신생아특례대출 이거는 금리를 그대로 유지하기로 했잖아요. 그렇다면 기존의 그 말씀하신 것처럼 디딤돌이나 버팀목 대출 수요자들 반발할 수밖에 없지 않을까요?

◇ 김효선 : 그렇죠. 지금 특히 신생아특례대출 금리는 신생아를 낳으신 분들이라면 대부분이 다 해당이 될 만큼 금액이나 조건들이 완화가 됐잖아요. 그래서 상대적으로 그렇지 못한 서민 대출을 이용하는 분들은 여기에 대한 형평성 문제를 계속해서 좀 제기할 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 개인적으로는 특례보금자리론부터 스텝이 좀 꼬였다 이렇게 생각을 하고 있기는 한데요. 어찌 됐건 이런 부분에도 조금 아쉬운 부분들이 많다는 이야기까지 들어봤고요. 이렇게 대출 금리를 인상을 하게 되면 지방과 서울. 안 그래도 양극화 문제가 계속 불거지고 있는데 이런 양극화 문제가 더 심화되는 거 아닙니까?

◇ 김효선 : 모든 지금 정책들 이번 8.8 대책부터 시작해서 사실은 지방을 살리는 정책들이 부족해서 그런 부분들이 굉장히 좀 아쉽기는 합니다. 지금도 서울의 가장 비싼 동네부터 가격이 올라가고 있는데 사실 한 200제곱미터 정도 아파트를 제가 비교를 했을 때 압구정에 있는 모 단지는 거의 100억이 넘는 금액으로 거래가 됐는데 포항에 있는 아파트는 2억 8천만 원이 거래가 됐어요. 이 양극화가 정말 굉장히 심각한 상황이라서 이런 지방을 조금 살리는 개발책이라든가 수요책 같은 것들이 지금이라도 빨리 좀 병행이 돼야지 그렇지 않으면 점점 더 벌어질 수밖에 없는 상황일 것 같습니다.

◆ 조태현 : 앞서서도 대략 말씀을 해 주셨지만 지방을 살리려면 어떤 대책 같은 게 필요할까요?

◇ 김효선 : 일단은 가장 시급한 지역들은 미분양이 좀 많은 지역들이 상대적으로 이런 하락세가 더 오래 갈 수 있잖아요.

◆ 조태현 : 어디가 많죠 지금?

◇ 김효선 : 지금 대구나 경북 같은 지역들이 아직까지도 제일 많이 누적이 되어 있습니다. 그래서 이런 지역들은 사실 예전 같으면 시간이 지나면 그 안에 사시는 실수요자분들이 해결을 할 수 있는 정도였는데 지금은 사실 인구가 줄어들고 있기 때문에 투자나 필요한 2주택, 3주택을 사실 분들이 개입하지 않으면 굉장히 장기간이 소요될 수 있거든요. 이게 신축이 비어 있으면 구축에도 당연히 영향을 미칠 수밖에 없어서 미분양 같은 경우에는 취득세를 완화해 준다든가 양도세 같은 것들도 주택수에서 빼준다거나 이런 한시적인 수요 완화책들이 병행이 돼야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞서서 저희가 문을 열면서 말씀을 드렸는데 한국은행의 금통위 통화정책 방향 회의가 22일. 그러니까 목요일로 예정이 돼 있어요. 이 자리에서도 동결이 유력하긴 한데 어찌 됐건 한국은행도 조만간 기준금리 인하 가능성이 큰 상황이거든요. 그렇다면 이게 기준금리 인하가 주택 가격 상승이라든지 주담대 금리 인하 이런 쪽에도 영향을 미치게 되잖아요. 어떻게 영향을 미치게 될까요?

◇ 김효선 : 물론 기준금리 인하를 했다는 자체만으로 사실 금리 인하가 이자 부담이 적어지면서 주택 가격이 더 올라갈 거라는 시그널을 주기 때문에

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 김효선 : 그 자체는 주택 가격을 더 올라가게 만들 수 있는 요인이 될 수 있을 것 같고요. 그렇지만 아까도 말씀드린 것처럼 기준금리와 시장금리의 차이가 지금으로서는 기준금리가 한두 차례 올라간다 하더라도 시장금리가 유지 혹은 더 인상을 할 수 있을 만큼 굉장히 갭이 적은 상황입니다. 그래서 그 이후에는 시장금리의 추이가 어떻게 가는지를 좀 살펴봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 기준금리가 어떻게 진행될 건지 이런 부분도 한번 살펴봐야 될 것 같고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 이거를 한줄평으로 정리를 해 주신다면 어떻게 하시겠습니까?

◇ 김효선 : 도시와 지방의 격차가 벌어질수록 사회의 건강성은 악화된다는 얘기가 있습니다. 지금 이번 정책 같은 경우도 그렇고 최근의 시장 상황이 지금 서울과 비서울의 격차를 너무 심하게 벌어지는 상황들이 장기화될 걸로 예상이 되기 때문에 이거는 서울에 사는 사람이든 지방에 사는 사람이든 주거에 대한 부담이나 스트레스가 굉장히 수 장기화될 수 있거든요. 그래서 지금이라도 도시와 지방의 격차를 좁힐 수 있는 정책 방향성을 가지고 좀 더 고민해야 될 시점이 아닐까 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 도시와 지방의 격차가 벌어진다는 것은 사실 부동산 시장만의 문제는 아니고요. 국가 경제 전반 인구 감소 이런 데도 종합적으로 영향을 미치게 되니까요. 이런 것들을 다 고려한 좀 큰 틀의 그런 정책들이 필요해 보입니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장 흐름들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김효선 : 네. 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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