‘형식적 경매’에서 주의할 점[이희창의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

강제경매나 담보권의 실행을 위한 경매 등 채권의 만족을 얻기 위하여 실행되는 경매를 ‘실질적 경매’라고 한다. ‘형식적 경매’라는 개념도 있다. 공유물분할 판결에 의한 경매와 같이 특정재산의 가격보존 또는 정리를 주목적으로 하여 실행되는 경매를 뜻한다. 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매 등이 여기에 해당한다.

그렇다면 형식적 경매의 절차는 어떨까. 현행 민사집행법은 형식적 경매의 절차에 대해 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하고 있다.

여기서 ‘예에 따라 실시한다’는 의미는 이렇다. 한국 법원은 담보권의 실행을 위한 경매에 관한 제 규정을 모두 그대로 적용한다는 것이 아니라 사항의 성질에 따라 다소의 변용을 가하면서 이용할 수 있는 한도 안에서 이들 절차를 이용하여 경매를 실시한다는 것을 뜻한다.

낙찰을 희망하는 입찰자의 입장에서는 형식적 경매절차에서 부동산상의 부담이 소멸되는지, 아니면 낙찰자에게 인수되는지가 중요한 쟁점이다.

결론적으로는 경매법원이 위임된 재량에 의해 경매절차를 ‘소멸주의’나 ‘인수주의’ 중 어느 절차에 의해 진행할 것인지 여부를 결정한다.

다만 강제경매나 담보권실행을 위한 경매 모두 소멸주의를 취하고 있다. 법도 형식적 경매의 경우 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하고 있다.

전체 경매사건에서 형식적 경매가 차지하는 비중이 미미하고 매수를 원하는 일반인들은 당연히 소멸주의에 의해 경매가 진행되는 것으로 예상하는 현실에 비춰 볼 때 경매법원이 형식적 경매를 소멸주의에 따라 진행하는 경우에는 별도의 절차를 취할 필요가 없다.

하지만 인수주의에 따라 진행할 때에는 부동산상의 부담이 소멸되지 않고 낙찰인에게 인수된다는 점을 특별매각조건으로 정하고 그에 따른 절차를 진행해야 한다.

따라서 반드시 특별매각조건 유무를 확인하여 인수주의가 적용되는 사안인지를 입찰 전 미리 확인해야 할 것이다.

일반채권자에 대한 배당 여부도 살펴야 한다. 특정재산의 가격보존 또는 정리를 주목적으로 하는 것인 만큼 형식적 경매 절차에서는 원칙적으로 일반 채권자에 대한 배당은 허용하지 않는 것이 타당하다.

특히 상속재산에 대한 형식적 경매는 한정승인자가 상속재산을 한도로 상속채권자나 유증받은 자에 대해 일괄 변제하기 위해 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화하는 절차다.

따라서 제도의 취지와 목적, 관련 민법 규정의 내용, 한정승인자와 상속채권자 등 관련자들의 이해관계 등을 고려할 때 일반 채권자인 상속채권자로서는 민법 등의 규정에 따라 변제받아야 할 뿐 그 경매에서는 일반 채권자의 배당요구가 허용되지 않는다.

이희창 법무법인 센트로 변호사