[부동산폴]① 전문가 10명중 8명 “아파트값 내년에도 오른다”

8명 중 3명 “내후년까지 상승… 시장악재는 없다”
‘올해까지’ 2명… “디딤돌대출 금리·DSR규제 영향

서울을 중심으로 올해부터 시작된 아파트값 상승세가 최소 내년까지는 이어질 것이라는 의견이 전문가들 사이에서 대세를 이뤘다. 일부는 내후년까지 오를 가능성도 내다봤다. 부동산 시장 가격에 영향을 미칠 눈에 띄는 악재가 없다는 게 이들의 공통된 시각이었다.

18일 조선비즈가 부동산전문가 10명을 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 전문가 8명은 전셋값 상승과 금리인하가 맞물리면서 집값이 내년까지는 오를 것으로 봤다. 그 중 3명은 공급부족이 이어지는 2026년까지를 상승기로 언급했다. 나머지 2명은 올해로 아파트값 상승세가 마무리 될 것으로 봤다.

그래픽=손민균

◇'내년까지는 오른다’ 대세… “상승속도는 주춤할수도”

전문가들 10명중 8명은 최소 내년까지는 집값 상승기가 이어질 것이라고 전망했다. 가장 큰 배경은 전셋값 상승으로, 매맷값을 밀어올릴 것으로 봤다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 월간 전세가격지수는 지난해 7월 이후 1년 넘게 상승세를 이어가면서 3.3㎡당 평균 전셋값이 2400만원을 넘어섰다. 1년 전(2241만원)에 비해 176만원 오른 가격이다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “아파트값 상승세는 전셋값이 가장 큰 요인으로, 내년까지 지속될 것으로 본다”면서 “서울 강남3구(서초·강남·송파구)에 이어 마·용·성(마포·용산·성동구)으로 상승세가 이어지면서 신고가 행렬이 이어지고 있다”고 했다.

공급부족, 금리인하 등 아파트값 상승재료가 많아 집값 상승이 쉽게 사그라들지는 않을 가능성이 크다는 의견이 많았다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “추세가 변동될 만한 변수가 없어 내년까지는 상승세가 이어질 것으로 본다”면서 “확실한 공급책, 경제위기가 오는 수준이 아니라면 흐름이 꺾이기 어렵다”고 했다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “지금 움직이는 수요층은 실수요층으로 내년까지 상승세가 이어질 것”이라면서 “금리상승 효과가 올해 반영되고, 내년에는 입주가 감소하는 영향이 시장에 반영될 예정”이라고 했다.

다만 내년까지 상승세는 이어지되 중간 상승속도가 주춤할 수는 있다는 의견이 나왔다. 일부 지역에서의 아파트값이 전고점을 돌파했고, 하반기 2단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 규제가 시작되는 만큼 마·용·성 등 실수요가 많았던 지역이 영향을 받을 수도 있다는 진단이 있었다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “내년까지 전국적인 상승세가 이어질 것으로 보지만 그 폭은 올해보다 작을 것으로 본다”고 했다.

일부 전문가들은 상승세가 이어져 아파트시장이 불안정해 지는 상황을 막기 위해서는 특단의 대책을 내놔야 한다고 주문했다. 다주택자들이 시장에 물량을 풀어 전셋값을 안정시켜야 한다는 것이다.

고준석 연세대 상남경영원 전임교수는 “세법 개정과 같은 특단의 대책으로 시장에 기존 매물이 나올 수 있도록 해야 한다”면서 “종부세, 양도세 등이 완화되면 단기적인 상승은 있겠지만 장·단기적으로는 공급이 안정되는 효과가 있을 것”이라고 했다.

서울 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습./연합뉴스

◇공급 감소하는 내후년까지 상승… 2명은 “연내 꺾인다”

전문가 3명은 내년을 넘어 내후년까지 중장기적 상승을 전망했다. 연내 시작될 금리인하가 한 번에 그칠 것이 아니라 내년에도 이어질 가능성이 크고, 공급절벽은 전셋값을 더 밀어올려 매매가격을 상승시킬 것이란 의견이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공급부족은 2029년까지로 예고돼 있지만 그 안에는 부동산 시장에 영향을 미칠 변수가 있을 수 있다”면서 “2026년까지는 확실하게 공급이 줄어들게 돼 아파트값이 오를 수밖에 없다”고 했다.

2026년까지 전국적인 공급절벽이 예고된 상황이다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 35만4763가구로 추산된다. 하지만 내년엔 24만6362가구, 2026년에는 14만6558가구로 쪼그라든다. 수요가 몰리는 서울, 수도권은 더욱 상황이 심각하다. 예년 평균 3만5000가구가 입주했던 서울은 올해와 내년 2만4000~2만5000가구, 내년에는 3594가구로 쪼그라든다. 경기도의 경우엔 예년 평균 입주 가구수가 11만2500가구 수준인데, 내년과 내후년에는 각각 6만6000가구, 5만가구로 떨어진다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “뚜렷한 공급 체계가 없는 상황에서 앞으로 2년간, 2026년까지는 오름세가 지속될 것으로 본다”면서 “여소야대 상황에선 다주택자들이 세금 부담에 시장에 물건을 내놓을 수도 없어 공급 부족이 더욱 악화될 것”이라고 했다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 위원은 “금리인하의 방향성은 정해졌고, 공사비 문제로 공급도 쉽지 않아 서울을 중심으로 하락 요인은 현재 없다고 봐야 하다”면서 “내년, 내후년 입주물량이 줄어드는 상황까지 고려하면 내후년까지는 상승에 무게를 두고 있다”고 했다.

10명의 전문가 중 2명은 연내로 아파트 가격 상승세가 끝날 것으로 내다봤다. 이들은 금리인하의 효과가 선반영되었다고 진단했다. 그러면서 실수요자들에게 영향을 미칠 수 있는 대출금리가 오른다는 점에 주목했다. 국토교통부는 최근 정책상품인 디딤돌 대출(주택 구입) 금리를 현행 ‘2.15~3.55%’에서 ‘2.35~3.95%’로, 버팀목 대출(전세 자금) 금리를 현행 ‘1.50~2.90%’에서 ‘1.70~3.30%’로 각각 올렸다. 민간 은행들도 가산금리를 높여 주택담보대출의 금리를 다소 상승시키는 모습이다. 신한은행은 오는 16일부터 주담대 금리를 최대 0.50%포인트(p) 인상하기로 했다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “현재 주택담보대출의 60%가 디딤돌 대출이라고 알고 있는데 이 대출의 금리가 올라간다”면서 “2단계 스트레스 DSR 실시와 더불어 정부가 투기 단속에 나서기로 한 만큼 연내 상승세가 주춤해질 것 같다”고 했다.

백광제 교보증권 연구원은 “2단계 스트레스 DSR을 실시하면 대출 규모가 줄어들면서 아파트 매수 수요가 확실히 줄어들 것으로 본다”면서 “그동안 지나치게 낮았던 가산금리도 올라가고 있어서 주택담보대출 상승세도 둔화될 것으로 본다”고 했다.

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