위반 건축물 등재된 상가건물 매입해도 괜찮을까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
위반 건축물 매입 시 유의사항과 대처 방법

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상담 문의

“안녕하세요. 성수동에 위치한 상가건물 투자를 계획하고 있습니다.
매도인이 건강상의 이유로 급하게 처분하는 매물이라고 소개를 받았는데, 주변 시세를 조사해 봐도 비교적 저렴하게 처분하는 것 같아 매입을 검토하고 있습니다.
그런데, 부동산 중개인이 건넨 얘기 중 석연찮은 것이 있어 조언을 구하고 싶습니다.
중개인이 설명하길 이 건물이 위반 건축물로 등록돼 있는데 임차인이 주차장 공간을 영업용으로 사용하고 있어서 그런 것이니 매입해도 아무 문제 없이 괜찮다고 합니다.
위반 건축물로 등재된 건물을 매입해도 아무 문제가 없을까요?”

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상황 분석 및 가이드

우선 의뢰인께서 위반건축물로 등재된 건물을 취득하려면 몇 가지 사항을 유의하셔야 합니다.

1. 금융자금 조달(대출)은 어느 정도 활용할 계획인가?

상가 건물 투자를 할 때, 100% 자기 자본으로 구입하는 경우는 극히 드뭅니다.
대부분 금융권의 레버리지를 활용해 투자합니다.
의뢰인 역시 대출을 받아 매매 자금 일부를 충당하실 계획이라면 대출 실행에 문제가 없는지 반드시 체크하셔야 합니다.
자칫 위반 건축물이라는 사유로 인해 대출 실행이 불가능할 경우 자금계획에 차질이 발생하고 잔금 이행까지 어려운 상황으로 이어진다면 이미 지급한 계약금마저 위약금으로 간주해 매도인에게 몰취 당하는 낭패를 겪을 수 있습니다.

2. 매매계약서 특약 사항란에 어떻게 표시할 것인가?

의뢰인께서 위반 건축물 상태로 건물을 취득하게 되면 잔금 후 건물에 대한 하자 발생 시 하자 사실을 안 날로부터 6개월까지 청구할 수 있는 ‘매도인의 하자담보책임’에 제약이 따를 수 있습니다. (매도인의 하자담보책임이란 매도인이 매수인에게 매각한 물건에 하자가 있는 경우 이를 책임지고 수리해 주는 의무를 의미합니다)따라서, 가장 좋은 방법은 매매계약 체결일로부터 잔금일 전까지 매도인이 위반건축물로 등록된 부분을 정상화 해주고, 현재 건물에서 발생한 물리적 하자 여부에 대해 사실적으로 중개대상물확인설명서에 표시하는 것입니다.

3. 이행강제금이 얼마나 부과되는지 확인했는가?

이행강제금은 건축법에 따른 의무를 위반한 경우(ex. 불법 용도변경, 불법 구조변경 등) 규정을 따르지 않은 건축물에 대해 부과되는 벌금입니다. 이행강제금은 위반 상태를 시정하지 않는 한 지속적으로 부과될 수 있으며, 그 금액은 건물의 연면적, 용도, 위반 사항 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 의뢰인께서는 투자하고자 하는 건물이 속한 관할 구청 건축과에 직접 연락하여 1년에 몇 회, 어느 정도의 이행강제금을 납부하고 있는지, 그리고 어떠한 사유로 해당 금액을 납부하고 있는지를 상세히 확인하셔야 합니다.

4. 위반 건축물을 정상화(원상복구)하는데 드는 기회비용을 검토했나?

위반 건축물을 정상화하는 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으며, 그에 따른 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 요소들을 사전에 고려하여 예산과 일정 계획을 세우고, 해당 투자와 관련하여 발생할 수 있는 다양한 문제들을 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

이를 통해 투자에 대한 리스크를 최소화하고, 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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