정책을 알아야 부동산이 보인다 [김상학의 초보 재테크 이야기]

■김상학 한성대 부동산학과 3학년

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[서울경제]

부동산과 정책은 뗄레야 뗄 수 없는 관계다. 6·25 전쟁으로 국토가 황폐화됐을 때부터 현재까지 사회적, 경제적 변화에 맞추어 지속적으로 부동산 정책은 변화해 왔다. 이러한 변화의 흐름을 이해하고 정책을 통해 부동산 시장의 동향을 파악한다면 더욱 효율적인 투자 계획이나 주거 계획을 세우기 유리할 것이다.

우리나라가 본격적으로 현대적인 모습을 갖추게 된 계기는 ‘택지개발촉진법(1980)’이 제정된 이후다. 주택 공급 확대를 위해 대규모 택지 개발이 허용되면서 수도권을 중심으로 신도시 개발이 시작됐다. 1기 신도시인 분당, 일산 등이 택지개발촉진법에 기반해 개발됐으며 주택 공급 안정화가 이루어졌다.

이후 ‘분양가 상한제(1989)’, ‘부동산실명제법(1995)’ 등이 도입되면서 부동산 시장을 안정화하기 위해 분양가를 일정 수준 이하로 제한하거나 명의를 타인에게 빌려주는 차명 거래가 이루어지지 않도록 투명성을 높였다. 안정적인 부동산 시장의 기틀이 마련되고 나서는 ‘재건축 초과이익 환수제(2006)’, ‘다주택자 규제’ 등을 통해서 재건축 사업의 막대한 초과이익을 억제하고 종합부동산세를 인상하고 취득세 및 양도소득세 등을 중과하기 시작했다.

이렇게 현재 우리나라 부동산 시장의 근간이 되는 법들이 제정된 이후에는 여러 상세한 정책들을 통해 시장을 조절하려는 시도들이 이뤄지고 있다. 특히 전세 제도와 재건축 및 재개발이 많은 영향을 받는다. 이전 정부에서 ‘임대차 3법’이 시행되며 기존에 2년이었던 전세 기간이 임차인의 계약갱신청구권을 보장하며 2년 추가 연장 권리를 가지게 됐다.

가장 최근에는 특정 조건이 성립되면 재건축 과정에서 안전진단을 생략할 수 있는 ‘재건축 패스스트랙’ 정책이 시행되기도 했다. 1기 신도시가 지어지고 30년이 지난 아파트들이 생기게 되자 오는 2030년 입주를 목표로 재건축을 빠르게 시행하기 위한 정책인 것이다.

또한 서울 아파트값이 올 들어 큰 상승을 보이자 12년 만에 ‘개발제한구역(그린벨트) 해제’를 결정하기도 했다. 기존 재건축 과정 중 일부를 생략하거나 개발제한구역을 해제하며 새로운 공공주택을 짓는 만큼 수혜를 보게 될 지역이 어디인지에도 관심이 쏠리고 있다. 30년 이상 된 아파트들이 많은 1기 신도시 5곳과 서울에서도 노후 아파트가 많은 노원구, 도봉구, 강북구 등이 수혜를 볼 예정이며 그린벨트 해제는 서초구가 유력한 지역으로 꼽힌다.

이러한 부동산 정책들은 주택 가격, 가계부채, 가계 소득 등의 경제 지표들과 주거 안정성, 부동산 민원 등 사회적 지표와 여론 등에 복합적으로 영향을 받는다. 정책을 더욱 효과적으로 이해하기 위해선 ‘국토교통부의 홈페이지’의 정책정보 검색이나 ‘한국부동산원’의 부동산 조사, 통계 등을 확인하는 것도 좋은 방법이다.

아울러 실질적으로 서민에게 도움이 될 수 있는 공공정책을 파악할 필요도 있다. 최근 ‘청년드림 주택청약통장’을 통해 청약에 당첨될 시에는 2.2%의 저금리 대출을 제공하거나 ‘청년 및 신혼부부 특별공급’을 통해 공공주택 공급을 활성화하고 있다. 공공임대 주택인 ‘행복주택’, 신혼부부와 6세 이하 자녀를 위한 ‘신혼희망타운’ 등 주택도시공사가 실시하는 다양한 공공주택정책도 존재하기 때문에 자신에게 맞는 조건의 정책을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

김상학의 초보 재테크

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서경IN skin@sedaily.com