생숙, 용도변경 특례기간 연장 추진···매입목적 따라 이행강제금 차별부과

■이달 중 개선안 발표
가구당 주차대수 등 요건 갖출땐
오피스텔처럼 '준주거' 전환 가능
10만실 중 1.1%만 용도변경 완료

[서울경제]

정부가 생활숙박시설의 ‘준주택’ 전환을 지원한다. 아파트 착공 물량이 줄면서 주택 공급 절벽에 대한 우려가 커지자 빌라·다세대 등 비(非)아파트를 강화하는 방안의 일환으로 풀이된다. 서울·수도권에 위치한 생숙 대부분이 역세권 등 주요 입지에 위치한 만큼 용도 전환 사례가 늘어나면 주택 공급의 한 축으로 기능할 수 있을 것이라는 기대도 나온다.

16일 건설 업계에 따르면 국토교통부는 이달 중 생활숙박시설 제도 개선안에 대해 발표할 예정이다. 당장 올해 말부터 전국 10만 실의 생활숙박시설에 이행강제금이 부과되는 만큼 수분양자들의 피해를 최소화하고 주거용 오피스텔로 용도 전환할 수 있도록 정책적 지원에 나서는 것이다.

우선 숙박업 신고를 하지 않을 경우 공시가격의 10%가 부과되는 이행강제금을 매입 목적에 따라 시차를 두고 부과하는 방안이 거론된다. 투자 혹은 영업을 목적으로 여러 실을 매입한 것과 실거주를 목적으로 매입한 경우를 분리하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “예컨대 100실 이상 매입했는데 숙박업 신고를 하지 않는 경우 빠르게 이행강제금을 부과해 계도하는 것이 맞을 것”이라며 “지방자치단체에서 세밀하게 들여다보고 상황에 맞게 지원할 수 있도록 제도적인 기반을 마련하는 등 협의를 이어갈 것”이라고 설명했다.

거주 목적으로 이용할 수 있도록 지난해 10월까지 한시적으로 허용했던 오피스텔 용도 변경 특례 기간도 연장할 것으로 보인다. 현재는 지자체 재량에 따라 지난해 10월 특례 종료 전 접수한 건들에 한해 부분적으로 용도 전환 허가가 이뤄지고 있다. 현재 생숙의 경우 주차 대수를 200㎡당 1대 이상 두고 복도 폭이 1.5m를 넘기면 가능하다. 그러나 이 같은 요건을 오피스텔과 동일하게 △주차 대수 가구당 1대 이상 △복도 폭 1.8m 이상 등으로 갖출 경우 주거용 오피스텔과 같이 ‘준주거’로 허용해주겠다는 것이다. 오피스텔 건축 기준에 적용되는 △발코니 설치 금지 △전용 출입구 설치 △바닥 난방 설치 제한 △전용면적 산정 방식 등 규정도 완화한다.

다만 시장에서 요구하던 주차 대수 조정 등 기준 완화는 어려울 것으로 전망된다. 충분한 주차 공간을 확보하지 않고 주거를 허용할 경우 인근 주거지의 불편함이 가중될 수 있을뿐더러 이미 추가 부지를 확보해 오피스텔 전환 허가를 받은 사업장과의 형평성 문제도 있어서다. 생숙 입지가 공업지역에 위치해 있는 등 기존 지구단위계획을 뜯어고쳐야 하는 경우도 지자체의 심의를 거쳐야 하는 만큼 전환이 쉽지 않을 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “인근 부지를 확보해 주차 공간을 마련하는 등 주거를 위한 최소한의 기준을 충족하면 언제든 용도 변경할 수 있도록 지원할 것”이라며 “그러나 기준이 맞지 않는데도 이름만 주택으로 바꿔 달라고 요구한다면 지원이 불가능하다”고 말했다.

생숙은 호텔·모텔과 달리 취사가 가능한 숙박시설로 ‘레지던스’라고도 불린다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 주택 관련 세금이 부과되지 않고 전매제한 규제 등도 없어 부동산 급등기인 2017년부터 주택의 대체제로 급격하게 수요가 증가했다. 투자 과열 조짐을 보이자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하도록 하고 주거용으로 사용할 경우 오피스텔로 용도를 전환하도록 2년간 특례 기간을 뒀다. 현재 문제가 되는 생숙은 시행령 개정 이전 분양된 것들로 전국에 약 10만 실 규모로 추정된다.

수분양자들은 정부가 방임하는 동안 분양 대행사들이 주거 용도로 사용할 수 있다고 홍보해 계약한 만큼 억울하다는 입장이다. 전국레지던스연합회는 국민권익위원회에 제출한 건의서에서 “생숙 제도가 도입된 후 7~8년간 전국에서 신개념 주거로 분양·홍보하고 실제로 입주해 사용하고 있었는데도 정부에서는 아무런 행정예고 없이 방치했다”며 “묵시적 시그널을 주면서 시장에 신뢰를 형성한 것”이라고 지적했다.

한편 한국레지던스연합회에 따르면 2023년 기준 생숙은 전국 592개 단지, 10만 3820실이며 이 가운데 약 1.1%에 해당하는 1173실만이 주거용 오피스텔로 용도 변경을 완료했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com