분양가 상한제인데 실거주가 없다고?…갭투자족 눈 번쩍 이 아파트 [부동산360]

디에이치방배, 실거주 의무 적용 받지 않아
서초구청 “분양가 인근 시세 100% 초과”

[헤럴드경제=박로명 기자] 이달 말 공급 예정인 서울 서초구 방배동 ‘디에이치방배’는 분양가상한제 적용 주택이지만 실거주 의무가 없는 것으로 확인됐다. 이에 따라 계약금과 중도금만 마련한 후 전세를 놓아 잔금을 해결하는 ‘갭투자’가 가능할 것으로 보이면서 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 자금 조달 계획을 신중하게 세워 판단해야 한다고 조언한다.

16일 정비업계에 따르면 디에이치방배는 분양가 상한제 단지이지만 실거주가 의무가 부과되지 않는다. 서초구청 관계자는 “디에이치방배 분양가는 인근 지역 주택 매매가격의 100%를 초과해 주택법 시행령 제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등)에 따라 실거주 의무 대상이 아니다”라고 밝혔다.

실거주 의무제는 문재인 정부 때 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막겠다는 취지로 도입한 부동산 규제다. 일반적으로 2021년 2월 이후 수도권의 분양가 상한제 적용 주택을 분양받으면 준공 시점부터 2년에서 최대 5년까지 거주해야는 의무가 생기지만, 모두 적용 대상인 것인 아니다.

분양가가 인근 시세의 100%를 초과하는 경우 실거주 의무가 없다. 주택법에 따르면 분양가가 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년 실거주 의무가 부과된다. 100% 초과면 실거주 의무에서 자유롭다. 이 같은 제도적 허점이 생긴 이유는 분양가와 실거주 의무 주택을 산정하는 기준이 달라서다.

가령 디에이치방배의 분양가는 택지비와 기본 건축비 등을 더해 책정됐다. 평당 분양가는 6496만원(전용면적 84㎡ 기준 최대 22억4450만원)으로, 강남 3구 신축 아파트 시세 대비 저렴하게 공급될 예정이다. 하지만 서초구청이 실거주 의무를 판단하기 위해 시세를 책정하는 과정에서 주변에 위치한 저렴한 구축 아파트와 비교, 평균 가격을 끌어내리면서 분양가가 이보다 높게 나온 것이다.

실제로 서울 서초구 방배동의 경우 최근에 공급된 신축 아파트가 없다. 디에이치방배 인근에 위치한 브라운스톤방배 전용면적 84㎡는 지난달 24일과 26일 각각 17억500만원(1층), 19억4000만원(13층)에 거래됐다. 2013년 준공돼 비교적 신축에 속하는 방배롯데캐슬아르떼 전용면적 84㎡ 실거래가는 22억원에서 23억원 수준에 형성돼 있다.

과거에도 인근 시세 대비 수억원 낮게 공급된 분양가상한제 아파트가 거주 의무 적용을 받지 않았던 사례가 있다. 2022년 인천 서구 검단신도시와 파주 운정신도시에 공급된 5개 단지(힐스테이트 검단 웰카운티·제일풍경채 검단 2차·검단역 금강펜테리움 더 시글로 2차·신영지웰 운정신도시·파주운정신도시 디에트르 에듀타운) 모두 실거주 의무가 없었다.

전문가들은 실거주 의무가 없는 점을 활용해 갭투자를 하더라도 필요 현금이 예상보다 많을 수 있다고 강조한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “서울 서초구 방배동 일대 전세가는 국민평형 기준으로 10억원에서 12억원 수준으로 형성돼 있다”며 “청약에 당첨돼 전세를 놓는다고 해도 기본적으로 필요한 자금이 10억원 이상일 것”이라고 말했다. 이어 “실거주 의무가 없어 관심을 갖는 실수요자들이 있겠지만, 엄청난 ‘청약 쏠림’은 없을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

dodo@heraldcorp.com