이광수 "정부 대책에서 금융 빠진 이유?.. 집값 빠질까 걱정하기 때문"

<이광수 광수네복덕방 대표>
- 정부 주택 공습 정책, 잘못된 진단에서 비롯
- 'PF 미분양 사주겠다'는 정부.. 건설사 "사업하기 쉽다" 말 나와
- 재건축 규제 완화는 집값 올리기 정책.. 오히려 투기 수요 부추겨
- 정부의 과도한 개입이 시장 교란시켜

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

■ 프로그램 : 권순표의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz /평일저녁 6시5분~8시)
■ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표

◎ 진행자 > 서울 등의 집값 상승세가 심상치 않자 정부가 최근 주택 공급 확대 방안을 내놨는데요. 이광수 광수네복덕방 대표와 대책의 내용 자세히 진단해 보겠습니다. 어서 오십시오.

◎ 이광수 > 안녕하세요.

◎ 진행자 > 오랜만에 뵙습니다.

◎ 이광수 > 예.

◎ 진행자 > 정부 대책 어떻게 총평부터 한번 해주시죠.

◎ 이광수 > 일단 집값이 빠르게 상승하니까 서울의 아파트를 중심으로 해서 정부의 대책이 필요한 상황이긴 했고요. 근데 정부의 정책이 과연 효과를 낼 건가 그 부분에 대한 판단이 필요하겠죠. 근데 일단 진단이 잘못돼 보입니다. 최근에 집값이 상승하는 건 수요가 증가하고 있기 때문이에요. 수요가 증가한다고 우리가 왜 판단을 하냐면 거래량이 증가하고 있고 가격이 오르기 때문입니다. 그건 뭐냐면 수요가 증가해서 시장의 변화를 일으키는 거죠. 그러면 집값이 수요가 증가해서 오를 때는 수요를 안정시키고 수요를 일종의 감소시키는 정책이 필요한데 최근에 발표된 정부의 정책은 공급을 확대하겠다 이런 정책입니다. 진단도 잘못되고 지금 시장을 이런 정책을 통해서 안정시키기는 어렵지 않느냐 판단을 하고 있습니다.

◎ 진행자 > 일단 진단을 제대로 하려면 수요가 집값을 끌어올리고 있는데 그 수요가 발생한 원인은 역시 대출이죠.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 이 두 가지가 중요해 보이는데요. 첫 번째는 윤석열 정부가 들어서면서 부동산 규제 완화를 지속적으로 해왔다는 거죠. 그러다 보니까 집값이 빠짐에도 불구하고 특히 무주택자를 중심으로 해서 불안감이 커지는 거죠. 이러다가 집값 오르면 어떻게 되지, 이런 불안감이 커졌고 두 번째는 그 정책의 핵심 중에 뭐냐면 대출을 지속적으로 확대합니다. 그러니까 LTV라든가 이런 규제 완화뿐만 아니라 정책 대출도 지속적으로 증가하거든요. 그런 부분이 얽혀 들어가면서 불안과 대출 증가가 겹쳐지면서 수요가 증가하고 있다라고 판단하고 있습니다.

◎ 진행자 > 정부는 그렇다면 왜 이 시점에서 집값이 오르는데 대출을 조이지 않나요. 보시기에.

◎ 이광수 > 굉장히 어려운 질문이신데요. 그러다 집값 빠지면 어떻게 되지 이런 두려움이 있는 것 같아요.

◎ 진행자 > 집값이 빠지면 안 되나요? 빠져야 정상화되는 거 아닙니까?

◎ 이광수 > 말은 빠졌으면 좋겠다, 안정화시켰다라고 하는데 집값이 빠지면 여러 가지 문제가 더 커질 수 있지 않을까 이런 우려를 하고 있는 것 같습니다. 대표적인 게 한 두 가지 정도가 저희가 생각할 수 있는데 첫 번째는 한국의 부동산 PF가 문제가 크지 않습니까. 그래서 집값이 하락하게 되면 미분양 아파트도 많아지고, 그래서 건설사들이 어렵게 될 가능성이 있다라는 거고요. 두 번째는 예를 들어 집값이 하락하게 되면 일종의 경기 위축이라든가 집값 폭락의 우려가 커지니까 그런 부분에서 정부가 지나치게 우려하고 있다라고 판단하고 있습니다.

◎ 진행자 > 부동산 PF 말씀을 하셔서 그런데요. 비판적인 입장에서 보면 부동산 PF, 즉 건설사들을 살리기 위해서 개인들에게 빚을 주면서 집을 사라 이런 모양새 아닌가요? 지금.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 경제 주체가 기업과 가계가 있잖아요. 그런데 예를 들어서 기업이 부채가 많은 상황인데 기업의 부채를 줄이기 위해서는 불가피하게 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 뭐냐면 구조조정이 이루어져야 됩니다. 하나는 누군가 다른 경제 주체가 그 빚을 떠안아야죠. 그걸 사줘야 되죠. 그런데 지금 정부는 후자의 방법을 선택하고 있는 거예요.

◎ 진행자 > 가계의 빚을 통해서

◎ 이광수 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 건설사를 살리는 거 아닙니까?

◎ 이광수 > 일종의 건설사들이니까 금융회사가 들고 빚을 해결하고자 하는 거죠. 이건 저희가 명확하게 지적할 수 있는데 그냥 제가 감으로 말씀드리는 게 아니고요. 7월에 스트레스 DSR 규제가 강화될 예정이었는데 두 달 연기시킵니다. 그러면서 정확하게 어떤 표현을 쓰냐면 부동산 PF 연착륙을 위해서 가계부채를 규제하는 걸 조금 이연했다라는 표현을 하거든요.

◎ 진행자 > 의도를 분명히 드러낸 거네요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 이건 저희가 그동안은 그럴 것 같아라고 얘기했는데 정부에서 정확하게 표현을 한 거죠.

◎ 진행자 > 그러면 원래 경제가 더 건전하고 건강하게 돌아가려면요. 구조조정을 통해서 부채를 해결하는 게 정답 아닌가요?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 빚을 다른 주체한테 떠넘기는 게 아니라 빚을 일으킨 주체가 구조조정을 통해서 해결해야 두 가지 문제가 해결될 겁니다. 하나는 도덕적 해이가 안 일어납니다. 그래야 다시 반복이 안 되죠. 우리나라가 10년 전에 미분양 아파트가 증가하면서 사실 이런 문제가 똑같이 있었거든요. 그때도 이런 문제를 이렇게 해결하다 보니까 또 건설사들이 그런 문제를 일으키고 있다는 겁니다.

◎ 진행자 > 건설사들은 자신들이 아무리 빚을 내서 건설을 해놓으면 정부가 대책을 마련해 줄 것이다, 이런 잘못된 확신에 빠지게 되는 거 아닌가요?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 부동산은 건설회사뿐만 아니라 금융권이 사업을 하는데 미분양 나면 어떻게 하지

◎ 진행자 > 그런 걱정을 안 한다는 거죠.

◎ 이광수 > 그렇죠. 왜냐하면 미분양 나면 취득세도 완화해주고 그 다음에 대출 해줘서 사주라고 그러고 정부에서 미분양 아파트 매입한다고 그러고 최근에 국토부 장관이 뭐라고 하냐면 건설사들이 분양을 해라 만약에 미분양 나면 정부가 다 사주겠다 이런 표현을 써요. 그러니까 뭐냐면 건설사 입장에서는 너무 편한 거죠. 사업하기. 그러니까 대한민국에서 건설회사 하기 너무 쉽다, 이런 얘기가 나오는 이유이기도 합니다.

◎ 진행자 > 그런데 이러다가 만약에 집값이 떨어지면요. 그 빚을 떠안은 개인들이 피해를 보고 건설사는 살게 되고 이렇게 되는 거 아니에요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 지금 무리하게 가계대출이 매월 거의 6조 원 7조 원씩 주택담보대출이 증가하고 있는데요. 대부분 또 무주택자나 실거주자들이 대출을 일으켜서 집을 사고 있거든요. 그런데 만약 집값이 떨어지면 사실은 처분도 안 되는 대출은 남아 있는 상황 속에서 계속 이자도 내야 되고 원리금 부담 상환이 커지는 거죠. 그런 상황 속에서는 사실은 가계 부담이 커질 수 있고 이런 상황이 과거에도 있었는데 그래서 기억하시는지 모르겠지만 하우스푸어라는

◎ 진행자 > 그렇습니다.

◎ 이광수 > 그러다 보니까 대부분의 가계의 소득이 다

◎ 진행자 > 집값 이자를 내고.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 쓸 돈이 없는 거예요. 그러니까 경기가 위축되고 전체적으로 내수도 안 좋아지는 그런 악순환으로 갈 수도 있다고 보고 있는 겁니다.

◎ 진행자 > 그런데 정부는 대출을 조일 생각은 지금까지로 봐선 안 하는 것 같습니다.

◎ 이광수 > 하도 요즘에 시장이라든지 뭐냐 하면 정부의 정책이 안 먹히고 예를 들어 집값이 계속 오르니까 대출 얘기를 조금씩 하고 있는데요. 근데 구체적으로 어떤 방향성이 나온 게 아니고 그런 우려가 큰 거죠. 예를 들어서 집값이 떨어지면 어떡하지? 이런 우려가 큰 것 같습니다.

◎ 진행자 > 해답은 분명히 있는데 해법은, 그거를 실행하기를 꺼려한다 이렇게 보시는 거죠.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 근데 여기서 약간 어떤 문제가 생기냐면 대출 규제를 할 때 신규 대출을 규제하는 방식이 그러니까 대부분이 그런 방식을 씁니다. 그렇게 되면 일종의 시장의 참여자들 특히 무주택자를 통해서 반발이 클 수 있잖아요. 왜 내가 집 사려니까 대출 규제를 해. 그래서 좀 더 앞선 방식은 좀 더 나은 방식은 뭐냐면 기존의 대출자들이 상환하게 해야 돼요. 신규 대출을 억제하는 것도 중요하지만 기존에 대출자들이 상환하게 하는.

◎ 진행자 > 그러면 집을 팔 수밖에 없는 거 아닌가요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그런 과정이 이루어지게 해야 되거든요. 이게 사실은 저는 핵심이라고 봐요. 무슨 얘기냐면 지금 어떤 상황이냐면 대출 규제라는 게 DSR 규제라는 게 다 신규 대출에 묶여 있어요. 그러니까 사실 무주택자 입장에서는 나 집을 사고 싶은데 집값이 올라가서 괴로운데 대출도 안 해줘, 어렵다는 거죠. 근데 기존에 대출을 받아서 산 사람들은 또 대출받아서 갈아타게 하고 계속 이런 상황이거든요. 그 부분에 대해서 규제가 들어가야 된다. 저는 그렇게 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 그렇다면 현재까지 정책은 정답을 추구하지는 않습니다. 그런데 공급 측면에서 대책을 내놨어요. 그런 효과를 어떻게 보십니까? 그걸 설명해 주시죠. 그린벨트 풀고.

◎ 이광수 > 예를 들어서 집값을 안정시킬 수 있는 공급은 방법이 될 수 있어요. 그런데 단기간에 엄청나게 많은 물량을 쏟아내야 됩니다. 근데 그러기에는 근원적으로 원천적으로 불가능하다. 집을 갑자기 만들어낼 수 없지 않습니까? 그래서 정부에서 이번에 공급 대책이 세 가지가 나왔는데 첫 번째 그린벨트를 풀어서 공급하겠다. 두 번째는 재건축 재개발 규제를 완화해서 공급해 주겠다. 세 번째는 신축 빌라 등 신축으로 건설하면 그걸 정부에서 매입해 주겠다 이런 방안이거든요. 그런데 그린벨트를 풀어서 공급한다는 것도 예를 들어서 5년 6년 이상 시간이 걸리고요. 또 두 번째가 더 문제입니다. 재건축 재개발 규제를 완화해서 공급해 준다는 건 집값을 올리겠다는 거예요.

◎ 진행자 > 왜 그렇습니까?

◎ 이광수 > 규제를 완화해주는 거예요. 예를 들어서 재건축 규제 완화를 해주는데 용적률을 30%이상 올려주고 국민평형을 의무적으로 지어야 되는데 그거 폐지해 주고 조합원 취득세를 완화해주고 임대주택 의무 비율 낮춘다는 거예요. 그러면 시장에 투자자들이 몰려들 겁니다. 그러면 투자하라는 거네. 그러면 집값이 어떻게 안 오릅니까? 지금 경기도하고 수도권에서 가장 많이 재건축이 활발하게 진행된 곳이 과천이거든요. 과천에 가보시면 대부분 신축 아파트가 들어서 있는데요. 그렇게 재건축을 많이 했는데 그러면 공급이 많아져서 집값이 떨어졌어야 되잖아요. 과천이 경기도에서 가장 많이 올랐어요. 그건 뭐냐면 오히려 한국에서는 재건축 재개발 규제 완화를 해주면 투자나 투기 수요가 들어와서 오히려 집값이 급등할 가능성이 있다는 거죠. 그런 차원에서는 지금 정부의 공급책도 오히려 집값을 올리려는 거 아닌가.

◎ 진행자 > 그런 어떤 의심을 할 수 있다 이 말씀이시죠.

◎ 이광수 > 네.

◎ 진행자 > 마지막 대책은 어떻습니까? 정부가 매입한다는.

◎ 이광수 > 빌라나 신축 주택을 정부에서 매입한다는 건데 그럴 수 있다고 보고 있습니다. 그래서 정부가 공공 물량을 주택을 갖고 있는 저는 긍정적으로 바라보고요. 사실은 저는요. 실행 가능성 있냐는 거예요. 예를 들어서 지금 매입 가구를 예를 들어서 10만 가구 이상 매입해서 무제한 매입한다는 그런 계획을 세웠는데요. 예를 들어서 최소 16만 호 이렇게 매입한다는 거예요. 근데 매입의 주체가 LH거든요. 근데 현재 LH가요. 올해 목표가 매입 임대주택 6만 호 매입하는 거요. 근데 담당자 1명이요. 연간 290%를 매입해야 돼요. 매일 한 채씩 사고 있어요. 1명이요. 그런데 여기에다가 예를 들어서 16만 호면 3배를 더 매입해야 돼요. 그럼요. 담당자가 매일 집을요. 주식이 아닙니다. 집을요. 3채 4채씩 사야 됩니다. 이런 정책을 내려면 소프트한 과연 실행력이 있느냐 이런 부분에 대해서 검토가 필요하잖아요. 근데 그냥 발표하고 그러면 누가 합니까. 이 일을. 예산은 어디서 나고. 이런 부분에 대해서 전혀 고려가 안 돼 있다.

◎ 진행자 > 세 번째 방안은 그나마 괜찮은 방안인데 현실성이 없다 이렇게 보시는 거군요.

◎ 이광수 > 누가 하냐는 거예요. 그리고 그렇게 되면 예를 들어서 한 명이 LH 직원 1명이 3채 4채씩 하루에 집을 사는데 예산이 어떻게 적절하게 쓰일 수 있겠습니까?

◎ 진행자 > 가격의 적정성, 위치 이런 걸 굉장히 고려를 많이 해야 되는데 연구를 못하면 막 사게 한다 이 말씀이시죠? 만약에 가능하다 해도.

◎ 이광수 > 불가능하죠. 국장님도 한번 생각해 보세요. 집을 하루에 채씩 어떻게 삽니까? 4채씩.

◎ 진행자 > 정말 부동산 상태가 굉장히 걱정스러운데요. 그럼 지금이라도 어떻게 가야 됩니까? 다시 얘기하면 원론으로 돌아가야 되는데 그럴 생각이 없는 것 같아서요.

◎ 이광수 > 정부에서 자꾸 주장하는 게 뭐냐 하면 시장에 맡겨놓고 싶다. 시장에 맡겨놔야 된다. 시장에 맡겨놓았으면 좋겠어요. 근데 지금 정부가 과도하게 개입하고 있다는 거예요. 예를 들어서 규제 완화를 하는 건 과도한 얘기입니다. 대출 규제도 완화해 주고 재건축 재개발 규제 완화해주고 이런 것들이 양도세라든가 종부세 대폭 완화해주죠. 이거 시장에서 다 개입한 거거든요. 시장의 순례대로 움직이기에 정부는 사실은 조정 과정이지, 적극적으로 너무 개입하면서 부작용이 지금 커지고 있다는 거고요. 또 하나는 뭐냐면 지금 서울의 부동산 아파트를 중심으로 해서 가격이 급등하고 있는데 사실 수요의 문제입니다. 그래서 특히 미래 수요가 당겨지고 있거든요. 이런 부분에서 시장에서 수요를 진정시킬 수 있는 그리고 수요라는 게 사실은 강제로 진정할 수 있는 부분이 분명히 있습니다. 대출 규제라든가 이런 부분 통해서. 사실 그런 정책이 급격하게 필요하다는 거고요. 또 하나 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면 부동산은요. 폭락이 없어요. 무슨 얘기냐면 사용 가치가 있기 때문에 어느 정도 가격이 떨어지면 사용하려는 사람들이 삽니다. 그렇기 때문에 가격이 하락한 거에 대해서 너무 두려움을 가지면 안 됩니다.

◎ 진행자 > 정부가 두려워할 필요가 없다.

◎ 이광수 > 그렇죠. 예를 들어서 부동산 PF가 문제가 생기면 땅을 싸게 팔면 누군가 또 땅을 삽니다. 그러면 땅을 싸게 사니까

◎ 진행자 > 구조조정을 통해서 땅을 싸게 팔면

◎ 이광수 > 그렇죠. 그러면 누군가 땅을 싸게 사면 그 싼 땅 가격에서 낮은 아파트 분양가의 아파트를 공급하게 되죠. 그럼 시장이 자연스럽게 조정이 되는 거죠.

◎ 진행자 > 그게 시장에 맡기는 거 아닌가요?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그런데 정부가 개입해서 구조조정 안 돼 개인이 빚내서 사게 해줄게. 그러다 보니까 지금 금융권이나 건설회사나 시행사나 모두 다 땅을 안 팔고 있어요. 버티면 되겠구나.

◎ 진행자 > 원래는 자연스럽게 부도가 날 곳은 나고.

◎ 이광수 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 토지도 공급하고

◎ 이광수 > 그렇죠. 그러면 싸게 공급되잖아요. 그러면 싸게 공급되면 사용 가치가 있으니까 또 다른 사업자가 사고 땅을 싸게 샀으니까.

◎ 진행자 > 그러면 또 그런 일들이 생기면 살려는 사람들 미루고 사는 걸, 가격이 떨어질 것 같으니까요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그러면 시장에 싼 아파트가 공급되고 지금 우리나라가 아파트 공급이 절대 수가 부족한 게 아니고요. 적정한 가격의 아파트가 부족한 거예요. 재건축 아무리 많이 해서 예를 들어서 20억대 30억대 아파트가 부족한 게 아니잖아요. 적정하게 중간 가구에

◎ 진행자 > 살 만한 가격의

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그런 가격이 나올 수 있어 계기가 사실 이런 구조조정에서 출발됩니다. 그렇죠. 그 구조조정을 막고 있어요. 오히려 시장에 이런 건전한 조정을 막고 있다.

◎ 진행자 > 시간 얼마 안 남았는데요. 이 상태라면 정부는 원론으로 시장에 맡길 생각이 아직은 없는 것 같습니다. 그렇다면 이 상태라면 어떻게 흘러가고 무엇이 위험합니까?

◎ 이광수 > 이렇게 돼서 집값이 무리하게 급등하게 되면 예를 들어서 폭락할 수도 있다는 겁니다. 무리하게 오른 자산 가격은 항상 예를 들어서 경착륙할 가능성을 높이거든요. 이렇게 되면 한국의 부동산이 장기적으로 불황에 빠지거나 아니면 구조적으로 문제가 생길 수 있다, 오히려. 그런 차원에서는 부동산이 단순하게 부동산에 국한된 게 아니라 가계, 그리고 우리나라 내수, 전체적으로 경제 금융 시스템 영향을 크게 미칠 수 있다는 거예요. 그래서 정부의 무리한 간섭이 오히려 한국의 부동산 시장과 경제를 위협할 수 있다고 보고 있는 겁니다.

◎ 진행자 > 이런 상태의 이 정책은 잘못된 정책이라고 규정하시는데요. 이 상태가 지속 가능합니까?

◎ 이광수 > 불가능한 거죠. 그리고 정책의 효과도 낮을 뿐만 아니라 지금은 가격이 오르는 것도 대출을 일으켜서 계속 일어나고 있는데 그러려면 빚이 계속 증가해야 되거든요. 불가능하지 않습니까.

◎ 진행자 > 가계부채가 끊임없이 증가할 수는 없으니까요.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그런 차원에서는 사실은 시장의 연속성도 떨어질 뿐만 아니라 정부가 과감한 결단 용기를 낼 필요가 있다, 그런 생각 갖고 있습니다.

◎ 진행자 > 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◎ 이광수 > 고맙습니다.

◎ 진행자 > 이광수 광수네복덕방 대표였습니다.

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