“삽만 떠도 누더기 규제에 걸려”…아파트 못 지으니 집값만 천정부지

8·8 정부 부동산대책 나왔지만
서울 집값 6년만 최대폭 상승
정비사업 시장 상황 변했어도
제도는 20년 전 상황에 맞춰
이젠 15층 이상 중층 재건축
이익환수·공공기여 등 손봐야

[사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 뒤늦게 주택공급 방안을 쏟아내고 있지만 전혀 먹혀들지 않고 있다. 공급 위주의 8·8 부동산 대책에도 불구 이번 주 서울 아파트 값은 5년 11개월 만에 최대 폭(0.32%)으로 뛰었다. 21주 연속 상승이다.

정부의 주택공급 대책 상당수가 법개정 사항인데다가 기존 법 테두리에서 공급을 늘리려고 해도 ‘누더기 규제’에 완전히 갇혔기 때문이다.

15일 국토교통부 등에 따르면, 8·8 대책에 포함된 ‘재건축·재개발 사업성 강화’ 관련 정책과제 10개 가운데 8개는 새로 법을 만들거나 기존법을 개정해야만 가능하다. 올해 초 1·10 부동산 대책도 재건축·재개발 정책과제 14개 가운데 8개의 법 개정이 필요하다.

국토부 관계자는 “재건축·재개발 촉진법을 추진하는 이유도 기존 법 테두리 안에서 제도를 바꾸려면 공력이 너무 많이 소요되기 때문”이라고 토로했다. 현실적으로는 재개발·재건축으로 공급속도를 내는게 시급한데, 이를 위해선 촉진법을 한시적으로 만들어서 걸림돌을 없애자는 얘기다.

대표적인 것이 재건축 초과이익환수제다. 정부가 1가구 1주택자 부담을 줄여주는 방향으로 제도를 완화했지만 곳곳에서 주민 반발이 이어지고 있다. 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)을 비롯한 일부 단지 주민들은 부담금 부과를 위한 기초 자료 제출을 거부하면서 법적 대응까지 검토하고 있다.

공공기여도 마찬가지다. 공공기여는 재개발·재건축 수익 일부를 공공을 위해 임대주택이나 도로, 공원 등을 기부채납하거나 현금을 내는 것이다. 하지만 사업 현장마다 이와 관련한 유형과 가격, 활용방안을 놓고 갈등이 발생해 정비사업 속도를 떨어뜨리고 있다.

전문가들은 정부와 국회 모두 정비사업의 기본 틀과 제도를 처음부터 다시 들여다 봐야 한다고 강조한다. 재건축·재개발의 기본법인 도시·주거환경정비법(도정법)은 2002년 제정됐다. 논란이 심한 재건축 초과이익 환수법이 만들어진 건 2006년이다. 당시는 잠실·개포·반포처럼 ‘저층(5층 이하) 재건축’ 시대였다.

하지만 지금은 15층 이상 아파트가 정비사업의 주요 타깃이고 공사비 급등으로 주변 환경이 모두 바뀐 상태다. 따라서 20년 이상 해묵은 정비사업 제도 틀을 깨고 시장 추세에 맞도록 합리화해야 한다는 주문이 끊이지 않는다. 손재영 건국대 부동산학과 명예교수는 “인구 구조부터 선호하는 주택 유형, 건설 환경까지 20년 전과 비교해 모든 것이 달라졌다”며 “주택 공급제도를 큰 틀에서 뜯어 봐야 할 때”라고 진단했다.