1억 받고하던 재건축, 이젠 분담금만 10억 … 헛도는 공급대책

주택공급 막는 재건축 규제
초과이익 환수제·기부채납 등
저층 아파트 겨냥한 각종 규제
중층 재건축 막아 공급 차질
부담금 재산정 곳곳서 파열음
공공기여 방식 놓고도 갈등
크게 오른 공사비 대책 시급

◆ 주택공급 새판짜기 ◆

2000년대 초반만 해도 재건축은 '황금알을 낳는 거위'였다. 용적률 70~130% 안팎의 5층 아파트가 용적률 250~300%(약 25층) 고층 아파트로 변신하는 경우가 많아 사업성이 뛰어났기 때문이다.

2009년 입주한 반포자이(옛 반포주공 3단지)는 전용면적 50㎡ 소유자가 84㎡(34평형)를 선택하면 1억원가량 돌려받았다. 개포·잠실·청담·도곡을 비롯한 서울의 다른 저층 재건축 단지도 상황은 비슷했다. 당시 재건축·재개발 관련 제도는 개발로 얻은 시세 차익이 개인에게 집중되는 것을 막는 데 방점을 찍었다. 초과 이익을 부담금으로 일부 걷고 새로 지은 집을 임대주택으로 제공하게 했다. 단지에 딸린 땅을 국가에 기부채납하도록 했다.

하지만 지금 재건축 시장은 주로 15층 안팎의 중·고층 단지가 대상이다. 15일 서울시에 따르면 준공된 지 30년 이상이 지나 재건축이 가능한 노후 단지 가운데 현재 용적률이 230% 이상인 단지는 모두 8만7000가구에 이른다. 이들은 점점 심해지는 공사비 갈등과 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금 문제까지 겹치면서 재건축 진행이 여의치 않다.

서초구 신반포2차 전용 69㎡(옛 22평형)를 보유한 조합원이 비슷한 크기의 전용 65㎡ 아파트(27평형)를 받기 위해선 4억6100만원을 내야 할 것으로 추정된다. 이 조합원이 전용 84㎡를 선택하면 10억원을 분담금으로 내야 한다. 비슷한 지역이지만 20여 년 만에 사업성은 완전히 달라졌다.

정부가 최근 재건축·재개발 사업성을 높이겠다는 지원책을 발표했지만 상황이 쉽게 변하지 않을 거라는 전망이 나온다. 특히 정부 대책이 정비사업 초기(안전진단~조합 설립)에 초점을 맞추고 있어 중·후반(사업 시행~준공) 단계 사업지는 '영향권 밖'이라는 분석이 많다. 개발이익 환수에 대한 사회적 합의 문제, 공공기여와 관련한 갈등 조정 기능 부재, 급등한 공사비 안정화 방안은 아직 손도 대지 못했기 때문이다.

재건축 초과이익환수제가 2018년 1월 부활한 이후 재개발·재건축 사업성은 '엎친 데 덮친 격'으로 더 떨어졌다. 대치 쌍용1·2차 같은 단지들이 사업 진행을 멈췄을 정도다. 이에 정부가 재건축 부담금을 줄여주는 방안을 발표하고 부과 절차를 시작했지만, 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)을 포함한 대상 단지 주민들은 구청이 요청한 서류 제출을 거부하고 있다.

국토부에 따르면 재건축 부담금 대상 단지 중 현재 입주가 끝나 부담금을 재산정해야 하는 곳은 전국 36개 단지, 약 1만가구에 달한다. 하지만 재건축·재개발에 따른 이익을 개인에게 100% 부여할 수 없다는 반론도 만만치 않아 진통은 계속될 전망이다.

공공기여는 최근 사업 속도를 늘어뜨리는 요소로 가장 많이 지적된다. 정비사업 현장마다 이와 관련된 유형과 가격, 설치 후 활용 방안까지 모든 측면에서 문제가 발생하고 있다.

재건축·재개발 조합들은 정부가 조합에서 사들이는 임대주택 가격을 더 올려줘야 한다고 주장한다. 8·8 부동산 대책에서 임대주택 매입가격 기준을 40% 이상 올렸지만 이 정도로는 현실과 맞지 않는다는 것이다.

논란의 발단은 '지하층 공사비'다. 지방자치단체가 임대주택 인수가격을 계산할 때 지하층은 대상에서 제외하는데, 이게 재건축·재개발 사업성을 떨어뜨린다는 주장이다. 그러다 보니 정비사업 조합의 불만이 크다. 일부 조합들에선 임대주택 입주민의 지하주차장 이용을 막아야 한다는 주장까지 나온다.

공원 기부채납 규제 완화도 법을 고쳐야만 가능하다. 현행법상 재건축 용지 면적이 5만㎡ 이상인 곳은 1가구당 공원 면적을 3㎡ 확보해야 한다. 하지만 1980~1990년대 택지지구로 개발된 강남구 개포동·양천구 목동·노원구 상계동 일대에는 이미 공원 용지가 넉넉하다. 그런데도 재건축 과정에서 공원을 의무적으로 확보해야 해 도리어 용적률을 최대치까지 올리지 못하고 있다.

그간 공공기여 관련 논란은 가격 가치를 둘러싼 문제였다. 하지만 최근에는 유형과 관련한 새로운 잡음도 나타나고 있다. 영등포구 여의도 시범아파트는 데이케어센터(노인요양시설) 공공기여 방안을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있다. 서울시가 용적률 최대 400%, 최고 65층 혜택을 주는 대신 노인 주간 보호시설인 데이케어센터 설치를 요구하자 일부 주민들이 반대하고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "공공기여 관련 잡음이 있다고 없앨 수는 없는 일"이라며 "정부나 지자체가 주민과의 갈등 조정 기능을 높이는 등 보완책을 고민해야 한다"고 말했다.

공사비 갈등에 대한 해결책 역시 미비하다는 평가가 많다. 정부가 대규모 사업장에 전문가 파견을 의무화하고 공사비 검증 인력도 확대하겠다고 했지만 강제성이 없어 실효성이 떨어진다는 지적이다. 정비업계 관계자는 "정부가 전문가 파견을 의무화해 중재한다고 해도 양쪽에서 받아들이지 않아 민사소송까지 가는 경우가 많다"고 지적했다.

[손동우 기자 / 이희수 기자 / 김유신 기자]