요양시설 돈되나요?… 준비만 잘하면 수익성 높은 사업 [위석호의 요양시설 실전투자]

저출산 고령화로 노인인구 쑥
요양원·실버타운 수요 많아
'어르신 돌봄' 공공서비스 제공
운영과정 어렵고 규제도 엄격
부동산 논리로 접근하면 낭패
사업 시작전에 많은 공부 필요

경기도 광주시에 있는 불곡산숲실버홈요양원 내부 모습. 펴나니

대한민국은 현재 '저출산·고령화'가 단연 화두다. 얼마 전 미국 뉴욕타임스에 역대 최저치에 도달한 한국의 합계출산율을 두고 흑사병 창궐로 인구가 급감했던 14세기 중세 유럽에 비유하는 칼럼이 실려 충격을 주기도 했다. 대한민국의 출산율 하락이 국내가 아닌 해외에서 걱정할 정도로 심각한 사실인 건 분명하다.

최근 국내 대기업들은 너도나도 요양 사업에 진출한다는 소식이 하루가 멀다 하고 들려온다. 주로 금융, 보험, 건설, 제약, 헬스케어 업종 기업들이 미래 먹거리로서 시니어 관련 사업 확장을 준비 중이며, 그 시작으로 요양 사업 진출을 타진하고 있는 것이다. 비단 대기업뿐만 아니라 개인들도 요양시설 또는 시니어 관련 시설 설립에 많은 관심을 가지고 있다.

이런 와중에 필자가 가장 많이 듣는 질문은 "요양시설, 그게 돈이 됩니까?"라는 극히 원초적인 질문이다. 이에 대한 필자의 답은 분명하다. 바로 "지금의 몇 가지 상황만 극복하면, 앞으로 가장 수익성이 높은 부동산 사업이 될 것"이라는 것이다.

대한민국 인구구조를 보았을 때 앞으로 요양시설과 노인 관련 복지시설 공급이 증가해야 하는 것은 너무나 분명한 사실이다. '요양원'으로 불리는 노인 의료복지시설과 '데이케어' 또는 '노인유치원'이라고 불리는 재가노인복지시설 등의 요양시설부터 실버타운이라 불리는 노인복지주택까지 모두 늘어난 노인 인구와 더불어 그 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 전통적으로 노인 돌봄의 주체였던 여성들의 사회적 진출로 더 이상 가정에서 노인 돌봄을 기대하기 어려운 현실이 됐고, 또한 새롭게 진입하고 있는 노인들은 이전 세대에 비해 훨씬 주체적인 마인드로 자녀와 독립된 노후생활을 당연하게 생각하면서 점점 더 좋은 시설, 차별화된 서비스를 제공하는 요양시설에 대한 니즈가 커지고 있다.

이런 요양시설 수요의 긍정적 시그널에도 불구하고 대기업을 비롯한 개인이 쉽게 요양 사업에 뛰어들지 못하는 데는 몇 가지 현실적인 어려움이 있다.

첫 번째는 설립·운영 등과 관련된 여러 규제로 인한 공급 확대의 어려움이다. 예를 들면 실버타운과 요양원의 경우 노인복지법에 근거해 토지, 건물을 모두 소유한 경우에만 설립이 가능하다. 이는 초기 투자에 대한 부담이 크고 투자금 회수에도 시간이 오래 걸린다는 점에서 제일 큰 진입장벽이 되고 있다. 이와 관련해 최근 정부에서는 요양원을 임대를 통해서도 운영이 가능하게 하는 방안을 검토 중이다. 실버타운의 경우에도 2015년에 분양형이 폐지돼 현재는 임대형만 가능하다. 정부가 최근 인구 감소 지역을 대상으로 일부 분양형을 도입하겠다고 발표한 만큼 추이를 지켜봐야 하는 상황이다.

두 번째는 도심 내 용지 확보의 어려움 그리고 시설 수입 한계로 인한 자금 회수의 어려움이다. 시설 이용자들이 가장 중요하게 생각하는 의료 접근성과 가족과의 교류 등에 대한 선호 등을 고려하면 도심 내 수요가 매우 높으나, 높은 지가로 인해 적당한 용지 확보에는 상당한 어려움이 있다. 대기업들의 요양 사업 진출에 있어서도 초기 사업성 분석 시 제일 큰 장벽이 적당한 용지 확보인 점을 생각하면 높은 지가와 임대료에 대한 부담은 기업이라고 다르지 않다. 향후 요양시설이 접근성이 좋은 도심지 위주로 더 많이 생기려면 높은 지가와 임대료에 상응할 수 있는 수익 증대가 가능하도록 비급여 항목 확대와 시설 내 수익 사업 연계 가능성 등에 대해 탄력적이고 유연한 정부의 법률 개정이 필요해 보인다.

세 번째는 이러한 시설들에 대한 수요자의 정보 접근성이 낮고, 수요자 맞춤형 서비스가 부족하다는 점이다. 시설을 이용하는 개인들의 경우는 각자의 상황에 맞는 요양시설들을 찾아야 하는데 관련된 정보를 어디서 어떻게 얻어야 할지 모르다 보니 선택에 있어 제약이 생기고, 최악의 경우 잘못된 정보로 시설 이용 자체를 꺼리는 안타까운 결과를 초래하기도 한다. 현재 우리나라 요양시설도 고급형부터 일반형까지 다양하게 운영되고 있으며, 각각의 생활방식과 경제적 수준에 맞춰 다양한 선택지가 있음에도 불구하고 이에 대한 정보를 공유하기가 매우 힘든 상황이다. 이는 식당이나 숙박업소와는 달리 이런 시설들을 소개해주고 수수료를 받는 것이 관련 법규에 위배되는 데 기인한 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 이런 요양시설에 대한 정보를 한곳에 모아서 편리하게 제공하는 곳이 조금씩 생겨나고 있고 앞으로 점점 활발해질 것으로 기대된다.

사실 요즘 치솟는 건축 자재비와 인건비 등으로 요양시설을 신규로 설립하는 일이 점점 어려워지고 있다. 거기에 높아진 금리로 인한 이자비용 부담까지 고려하면 요양 사업으로 큰 수익을 기대하기가 매우 어려운 게 사실이다. 그럼에도 불구하고 필자는 대답한다. "요양시설, 그게 지금은 힘이 들지만, 곧 투자한 보람을 몇 배로 보상받을 것이다."

다만 요양 사업을 시작하고자 한다면 명심해야 할 사항이 있다. 요양 사업은 굉장히 어려운 사업이라는 점이다. 어르신 돌봄이라는 공공서비스를 제공하기 때문에 단순한 부동산 논리로만 접근해서는 나중에 낭패당하기 쉽다. 따라서 사업을 시작하기에 앞서 많은 준비와 공부가 필요하다.

또한 시장에 진입할 때 각자의 역량과 여러 상황을 고려해 실버타운, 요양원, 데이케어센터 중 어떠한 시설을 설립해야 할지 충분히 고민해야 한다. 설립뿐만 아니라 그 이후 운영을 어떻게 할 것인지에 대한 해답도 미리 준비돼 있어야 한다. 아파트나 상가 등의 부동산과 달리 요양시설은 설립 이후의 운영 과정이 매우 어렵고, 관할 지자체 또는 공단의 규제가 엄격하기 때문에 쉽게 접근하기가 어려운 시장임이 분명하다.

아무쪼록 대한민국이 겪게 될 초고령사회를 앞두고, 요양 사업이 더욱 활성화됐으면 한다. 역세권, 학세권, 숲세권이라는 말처럼 거주지 근처에 훌륭한 요양시설이 있는 것이 '요세권'이라는 단어로 부동산 가치 상승에 도움을 주고 K팝, K푸드처럼 대한민국 요양 시스템이 세계적으로 표준이 돼서 K돌봄, K요양이라는 말이 너무나 당연시되는 그날이 왔으면 한다. "요양시설, 준비하면 반드시 성공 가능한 부동산 사업이다!"

[위석호 펴나니 대표이사(공인회계사·공인중개사)]