재건축 '난민' 쏟아진다?…시장에선 "대규모 이주민 발생 없어"

국토부, 관내 영구임대주택 '재건축' 등 통한 이주대책 제시
전문가, 시간·비용 등 현실성↓…"민간 임대시장 활용해야"

총가구 수 1만2032가구 규모로 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공을 재건축하는 올림픽파크 포레온 분양이 5일부터 시작됐다. 사진은 5일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장. 2022.12.5/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 사업이 본격화한 가운데 대규모 이주수요에 대한 '우려'가 여전하다. 이 때문에 실현할 수 있는 '이주대책'을 수립해야 하는 주무 부처인 국토교통부의 고심도 깊어지고 있다.

◇국토부, 신도시 재건축 '밑그림' 공개…이주대책 등 포함

14일 국토부는 노후계획도시정비를 위한 정부의 '기본방침안'을 공개했다.

이는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(특별법)'에 따라 정부가 수립한 신도시 재건축의 청사진으로, 각 지자체는 이를 토대로 구체적 '기본계획'을 수립하게 된다. 현재 중동과 산본 신도시는 각각 350%, 330%의 용적률을 골자로 한 기본계획을 공개한 상태다.

정부의 기본방침안 내용 중 가장 관심이 쏠리는 부분은 이주대책이다. 기존 아파트를 허물고 새 아파트를 짓기 위해선 기존 거주민들의 대체 주거지가 확보돼야 하기 때문이다.

현재 국토부는 큰 틀에서 신규 유휴부지를 발굴해 '순환정비용' 이주주택(공공 및 민간 임대·분양)을 짓고, 관내 '영구임대' 주택을 재건축해 임시 이주주택으로 활용하겠다는 구상이다.

순환정비용 분양주택은 서울 송파구 올림픽 선수촌 아파트처럼 이주주택으로 활용한 후 리모델링해 분양하는 방식이다. 영구임대주택은 기존 13개 단지(1만 4000여가구)를 고밀 개발해 이주주택으로 사용한다는 게 국토부 설명이다.

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◇사업 지연 불가피…"대규모 이주수요 나오기 어려워"

반면 업계에서는 선도지구 지정 등 막상 사업 추진을 위한 '판'이 깔리면 예상을 밑도는 이주 수요가 발생할 거라고 전망한다. 복잡한 이해관계가 얽힌 재건축 사업 특성상 정부가 짜둔 '시간표'대로 사업이 순차 진행되기 어려울 거란 이유에서다.

이정형 중앙대 건축학부 교수는 "신도시 재건축 사업은 결국 민간이 주도하는 사업"이라며 "정부가 걱정할 정도의 이주수요가 발생만 한다면 1기 신도시 재건축 사업은 대성공"이라고 말했다.

그러면서 "개별 단지들만 보더라도 좀처럼 '합의'가 이뤄지지 않는 상황인데, 별도의 이주대책을 수립해야 한다는 건 재건축 사업의 메커니즘을 모르고 하는 소리"라고 덧붙였다.

이창무 한양대 도시공학과 교수 역시 "재건축 사업은 무수히 많은 갈등과 논란이 따라붙는다"며 "신도시 재건축 사업도 생각만큼 순항하기 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표한 22일 오후 경기 성남시 분당구에 아파트들이 밀집해 있다. 2024.5.22/뉴스1 ⓒ News1 김영운 기자

◇재건축 이주수요→민간 주택시장 자체 흡수가 '합리적'

전문가들은 신규 이주주택 건설에 따른 '물리적 시간' 및 기존 영구임대주택 입주민들과의 '마찰'을 고려할 때, 오히려 기존 민간 주택 시장이 이주수요를 소화할 수 있는 방향을 고민해야 한다고 조언한다.

이정형 교수는 "서울에서 수천가구에 달하는 아파트 재건축한다고 별도의 이주주택을 짓는 거 본적이 있느냐"며 "오히려 신도시 내 신규 오피스텔, 빌라 등 대체 주거지가 대규모로 건설되도록 시장 규제를 풀어주는 게 더 합리적"이라고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대량의 이주수요가 발생한다고 모든 것을 공공주택으로 해결하겠다는 접근은 한계가 있다"며 "중대형 평형에 거주하시던 분들은 이주비 대출을 받아서라도 비슷한 임대주택을 찾아가는 것이 더 자연스럽다"고 말했다.

이창무 교수는 "신도시 주민들이 기존 생활권에서 살고 싶어 한다는 이유로, 해당 지역 내에서 이주 수요를 모두 풀어내는 건 어렵다"며 "보다 광역적으로 접근하거나 3기 신도시 입주를 앞당겨 시차 조정을 하는 게 더 효과적일 것"이라고 했다.

joyonghun@news1.kr