김경환 회장 "성장잠재력 제고·부동산 선진화엔 '리츠'가 적격"[인터뷰]

부동산금융투자포럼 회장 "리츠를 경제동력으로 키워야"
"정부, 리츠 행정 규제에서 지원 중심으로 변화 긍정적"

김경환 한국부동산금융투자포럼 회장이 9일 서울 송파구 사무실에서 뉴스1과 인터뷰하고 있다. 2024.8.9/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = "리츠(Real Estate Investment Trusts)가 부동산 산업의 선진화를 위해서나, 우리나라의 성장 잠재력을 제고하는 데 있어서나 소액 투자자들의 투자 기회를 확대하는 측면에서나 중요한 역할을 할 수 있다."

지난 9일 서울시 송파구 잠실동 사무실에서 <뉴스1>과 만난 김경환 한국부동산금융투자포럼 회장은 여러 차례 리츠의 효용성을 강조했다. 그가 생각하는 리츠의 중요성은 단순히 투자상품으로서 활용도가 높기 때문만은 아니다.

김 회장은 "서비스 산업을 경제 성장 동력으로 키워나가야 한다. 서비스의 중요한 분야가 금융, 보건·의료, 문화·관광 등이고 그것 못지않게 중요한 분야가 부동산 서비스 산업"이라며 "리츠는 부동산 서비스 산업의 핵심 분야"라고 설명했다.

◇일본과 달리 작은 규모의 '리츠'…"스폰서 리츠 필요" 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다.

지난 2001년 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여하기 위한 목적으로 도입됐다. 다만 국내에선 그리 선호가 높진 않다. 우리나라의 리츠시장 규모는 상장 리츠주식 시가총액 8조 원으로 비슷한 시기에 제도를 도입한 일본의 140조 원, 싱가포르의 97조 원보다 매우 작다.

김 회장은 원인을 '고금리'로 짚으면서 리츠가 활성화되기 위해선 '스폰서 리츠'의 도입이 필요하다고도 설명했다. 스폰서 리츠는 대형은행과 대기업들이 보유한 대규모의 상업용 부동산을 기초자산으로 활용하는 방식이다.

그는 "스폰서 리츠가 활성화될 필요가 있다"며 "리츠가 우량한 부동산 물건을 개발하거나 매입해서 편입할 수 있도록 절차를 개선하고 미국의 리츠 확산 계기가 된 '현물 출자자 과세 이연 제도'를 도입하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 말했다.

정부의 리츠 활성화 움직임에 대해선 긍정적으로 평가했다. 앞서 국토교통부는 침체한 건설 경기를 활성화하기 위해 개발 후 리츠가 임대·운영이 가능하게 하고, 리츠 투자 바구니에 헬스케어 타운과 데이터센터 등을 담을 수 있게 하는 방안을 발표한 바 있다.

김 회장은 "정부도 리츠에 관한 행정을 규제 중심에서 지원 중심으로 바꾸겠다는 의지를 보였고 한국부동산금융투자포럼이 산업계와 학계 전문가들의 의견을 수렴해 제시한 제도개선 방안들도 반영됐다"고 강조했다.

이어 "발표된 대책에서 주목할 것은 프로젝트 리츠와 헬스케어 리츠"라며 "현재는 주로 기존 건물을 매입, 운영해서 수익을 내는 구조인데, 프로젝트 리츠를 통해 개발 단계부터 부동산을 기획해서 운영까지 하면 훨씬 더 좋은 부동산을 확보하기도 쉽다"고 설명했다.

그는 또 "프로젝트 리츠 등은 매입에 따르는 취득세와 부대 비용도 절감할 수 있어 더 많은 수익을 낼 수 있다"고 전망했다.

◇임대주택 공급에 '리츠'가 해법…"기업형 임대사업 커질 것"

줄어든 임대주택 공급도 리츠가 해결책이라는 게 김 회장의 생각이다.

그는 "리츠를 통해서 공공임대주택과 공공지원 임대주택을 18만 가구 공급했다"며 "기업들이 리츠를 통해서 임대주택을 공급하게 하면 장기간 임대할 수 있는 양질의 주택 재고가 늘어나고 임차인의 주거안정에 큰 도움이 될 것"이라고 전했다.

다만 이를 위해선 전세 위주로 굳어진 임대시장의 재편화가 이뤄져야 한다고 설명했다.

그는 "사업성이 뒷받침돼야 하는데 우리나라 임대시장은 전세 위주로 돼 있어 안정적인 임대료 수입이 보장되지 않고 그래서 임대주택의 매각 수익을 중시하는 구조여서 리츠의 성격엔 안 맞는다"고 지적했다.

그러면서 "앞으로 임대료를 월세로 내는 관행이 정착되고 관련 규제가 완화되면 리츠를 통한 기업형 임대사업이 더 커질 것으로 기대한다"고 부연했다.

김 회장은 또 리츠 분리과세 규모도 확대가 필요하다고 봤다. 리츠를 3년 이상 보유하면 투자금액 최대 5000만 원까지 배당소득에 대해 9.9% 세율로 분리과세를 하는데, 타 투자상품과 비슷한 수준으로 증액이 요구된다는 것이다.

아울러 2026년까지 한시적으로 돼 있는 분리과세를 상시화할 것도 제안했다.

그는 "다른 자산과의 형평성 차원에서 증액을 검토할 여지가 있다고 생각한다"며 "융자 집합투자기구에 투자하는 경우 분리과세 대상 투자 금액 한도가 1억 원이고 ISA의 경우 5년 동안 2억 원까지 분리과세가 적용되기 때문"이라고 말했다.

◇ 김경환 한국부동산금융투자포럼 회장 프로필

△서강대 경제학과 학사 △한국은행 조사제1부 △프린스턴대 대학원 경제학 석·박사 △미국 시러큐스대 경제학과 조교수 △국제연합인간정주기구 도시재정자문관 △서강대 경제학부 경제학과 교수, 대외부총장 △아시아 부동산학회 회장 △미국 위스콘신대 매디슨캠퍼스 객원교수 △한국주택금융공사 사외이사 △싱가포르 경영대 객원교수 △한국주택학회 회장 △한국부동산분석학회 회장 △국민경제자문위원회 위원 △국토연구원 원장 △국토교통부 제1차관

wns8308@news1.kr