알스퀘어 “하반기 금리 인하 시 서울 오피스 가격 상승”

서울 지역 오피스 분기별 매매지수. <알스퀘어 제공>

하반기 금리 인하가 현실화되면 서울 지역 오피스 가격이 상승할 것이라는 전망이 나왔다.

13일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 발표한 '알스퀘어 애널리틱스'에 따르면, 올해 2분기 오피스 매매 지수는 477.1포인트로 집계됐다. 직전 분기(475.8포인트)보다 0.3% 소폭 오른 수치다. 전년 동기(488.3포인트) 대비로는 1.7% 하락했다.

서울 오피스 매매 시장은 임대 및 공급 등 시장 환경의 변화가 크지 않다. 이런 가운데, 2022년 3분기 이후 정체되는 양상을 보이고 있다.

2024년 상반기 서울·분당 오피스 거래(잔금 기준)는 4.1조원 규모로 확인됐다. 작년 상반기 대비 15.5% 감소한 수치다.

류강민 리서치센터장은 "올해 지속적인 가격 정체와 임대료 상승으로 '캡레이트(Cap. Rate·연 임대료를 건물 매매 가격으로 나눈 것) 스프레드(캡레이트와 무위험자산 수익률 차이)'가 증가하고 있다"면서 "금리까지 인하된다면 오피스 가격 상승할 것"이라고 분석했다.

2024년 2분기 서울 오피스 캡레이트는 4.7%다. 지난해 동기 대비 0.3%포인트 상승했다. 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)는 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%포인트)를 보였다.

반면 2024년 2분기 스프레드는 120bps를 기록했다. 캡레이트 스프레드는 2022년 2분기 70bps를 기록한 이후, 점차 증가하는 추세다.

캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로 표현된다. 즉 캡레이트 스프레드가 증가한 것은 위험 프리미엄이 증가하거나, 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 의미한다.

한편, '알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI·Office and Knowledge Industry Center Sales Index)'는 류강민 센터장이 미국의 '케이스 실러 주택매매 지수' 산정에 적용되는 반복 매매 모형을 활용해 만들었다. 부동산 매입 및 재판매 데이터를 이용한 반복 매매 모형은 상승률을 시기별로 나누는 방법이다.

권준영기자 kjykjy@dt.co.kr