부동산 불황 상가로 번졌다… 경매행 한달새 '4327건'

낙찰 10건 중 2건 불과… 자영업 폐업 직격탄

대출 이자를 감당하지 못한 업무·상업시설이 경매시장으로 쏟아지며 12년 만에 최대 진행건수를 기록하자 정부가 가계·기업 부채 리스크 관리에 나서야 한다는 목소리가 나온다. 사진은 지난 5월 폐업 관련 안내문을 붙인 서울 서대문구 연세로에 위치한 화장품 판매점의 모습. /사진=뉴시스

대출 이자를 감당하지 못한 업무·상업시설이 경매시장으로 쏟아지며 12년 만에 최대 진행 건수를 기록했다. 낙찰률(입찰 물건 수 대비 낙찰 물건 수 비율)도 20%대로 내려앉았다. 경매물건 적체 현상이 계속된다면 경제에 큰 타격을 줄 수밖에 없어 정부가 가계·기업 부채 리스크 관리에 나서야 한다는 목소리가 나온다.

12일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 7월 전국 업무·상업시설의 경매 진행 건수는 전월(3951건) 대비 9.5% 증가한 4327건을 기록해 2011년 10월(4418건) 이후 12년여 만에 가장 심각한 적체 현상을 보였다. 낙찰률은 21.8%로 전달(20.4%)보다 1.4%p(포인트) 높아졌지만 여전히 20%대로 낮은 수준에 머물렀다. 평균 응찰자 수는 0.2명 줄어든 2.8명으로 집계됐다.

업계에선 고금리로 직격탄을 맞은 상업시설이 경기침체 장기화로 공실률이 치솟자 경매에 쏟아지는 것이라고 원인을 짚었다. 이에 따라 상업시설 분양자들이 입주를 앞두고 "잔금을 못 치른다"며 발을 동동 구른 경우가 많았다는 설명이다.

이주현 전문위원은 "상업시설 경매 진행 건수 4000건대는 코로나19 사태가 절정이던 2021년도보다 4배 정도 늘어난 수치로 고금리와 경기 불황이 원인으로 보인다"며 "금리는 높고 공실 위험은 커 상업시설의 가치가 떨어지고 있다"고 분석했다.

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"경기 불황일 때 상업시설 경매시장에 많이 등장"

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전문가들은 경기 불황일 때 상업시설 등이 경매시장에 많이 나오는 경향이 있다고 분석했다. 경기 침체와 인플레이션(물가 상승)으로 소비 지출이 줄면서 내수 위축과 이자 부담으로 이어져 결국 상업시설 공실률 상승과 임대사업 침체로 연결된다는 설명이다.

한국부동산원이 발표한 '2분기 상업용 부동산 임대 동향 조사'에 따르면 공실률 전국 기준으로 모든 유형 상가에서 늘어났다. 중대형 상가의 공실률은 13.8%로 전 분기보다 0.1%p 올랐으며 소규모 상가는 0.4%p 오른 8.0%를 나타냈다. 집합 상가의 공실률(10.2%)도 전 분기보다 0.1%p 올랐다. 전국 오피스 공실률은 전 분기와 같은 8.6%로 나타났다.

문제는 경매 물건이 쌓이고 있지만 낙찰률이 낮다는 데 있다. 경매 낙찰률은 부동산 선행 지표로 여겨진다. 가격 상승이 예상되면 저렴한 경매를 이용해 낙찰받아 낙찰률이 오르지만, 가격 하락이 예상되면 경매 가격이 저렴하다는 장점이 사라지게 돼 낙찰받기를 꺼리기 때문이다. 7월 업무·상업시설의 낙찰률은 21.8%로 10건의 매각 물건이 나오면 2건이 낙찰되는 정도로 낙찰률이 낮은 수준에 머무르고 있다.

개인사업자의 부채와 폐업률도 상업시설 가치를 하락시키고 있다. 부동산 업계 관계자는 "지난 5월 개인사업자 연체율이 9년 6개월 만에 최대치로 치솟는 등 대출금을 갚지 못하는 비율이 증가해 입찰장으로 넘어온 상업시설 경매 물건이 증가했다"며 "입찰장으로 넘어오기까지 6~8개월 소요되는 점을 감안하면 올해 하반기 이자를 견디지 못한 경매 물건은 더 많아질 것"이라고 설명했다.

부동산 경매물건이 많다는 것은 장기화하고 있는 금융기관에 대출금과 이자를 갚지 못하고 있는 채무자들이 많다는 것을 의미해 경매물건 적체 현상이 계속된다면 경제에 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 이에 정부가 부채 리스크 관리에 나서야 한다는 목소리가 나온다.

강성진 고려대 경영학과 교수는 "자영업 침체로 상가 채무자가 증가하고 있다"며 "부채 리스크 관리에 나서야 하지만 경기 위축으로 내수경기가 더 나빠져 정부가 취할 수 있는 방법이 적을 것"이라고 우려했다. 이어 "이자 경감과 만기 연장 등의 방안이 마련될 수 있다"고 덧붙였다.

김성아 기자 tjddk99@mt.co.kr