[생생경제]부동산, 수요 억제 빠진 전방위 공급 대책? "금리 인하 전 구체적 논의 필요"

- 서울 12년만에 그린벨트 해제 서초 세곡동 내곡동 등 유력
- 그린벨트 해제 후 입주까지 최소 10년 국시적 공급 효과 미미
- 서울시, 그린벨트 토지거래허가구역 지정… 투심 대응 중
- 재건축 재개발 '특례법' 국회 통과 여부 미지수…절충안 주목
- 서민 주거 사다리 정상화 '비아파트 공급 촉진' 난개발 우려도

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 8월 12일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

- 정책 대출 금리 인상 계획 발표 "구체적인 수요 억제책 필요"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때 시간입니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 구체적인 이야기 들어가기에 앞서서 관련 내용부터 한번 듣고 이야기 본격적으로 들어가도록 하겠습니다.

● 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관: 금년 하반기 그린벨트 해제 등을 통해 수도권 신규 택지를 2만 호 이상 추가 공급하겠습니다. 전세시장 안정을 위해 비아파트 공급을 가속화하겠습니다. 전세 사기로부터 안전하고 시세보다 저렴한 공공매입 임대주택을 내년까지 당초 계획된 12만 호보다 최소 1만호 이상 추가 공급할 계획입니다. 주택가격 상승세가 투기적 수요로 이어지지 않도록 철저히 관리하겠습니다.

◆ 조태현 : 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언이었는데요. 주택 공급 확대 방안 지난주 목요일 날 나왔습니다. 개인적으로 봤을 때는 이거 정리하면서 정말 공급과 관련된 내용은 다 들어갔구나 싶었는데 어떤 내용이 들었는지 간략하게 좀 정리 좀 부탁드리겠습니다.

◇ 김규정 : 정리하자면 오는 2029년까지 총 42만 7천호 플러스 알파 이상의 대량의 주택을 공급한다는 게 골자입니다. 그래서 수도권 서울을 포함한 수도권 주요 그린벨트를 해제해서 신규 택지 주택 8만호 지을 수 있는 물량을 추가로 확보하겠다고 했고요. 도심 공급에서는 재건축 재개발 특례법을 지정해서 절차 간소화나 추가적인 용적률 확대 등으로 지지부진한 도심 정비 사업들을 빨리 추진하겠다는 발표가 있었습니다. 그리고 최근에 아파트에 아파트를 제외한 비아파트, 일반 연립 빌라라든가 오피스텔 등의 인기가 상대적으로 좋지 않은데 그에 따라서 공급도 많이 줄어들어 있는 상태거든요. 그래서 비아파트 공급이나 이런 시장의 정상화를 위해서 공급을 확대하겠다, 그를 통해서 총 11만 호 이상의 신축 비아파트 물량들을 무제한으로 매입해서 임대 공급하겠다는 등의 내용이 담겼습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 공급과 관련한 대책들이 전방위적으로 포함이 된 셈인데요. 위원님께서 한 줄 평을 해주신다면 어떻게 평가하시겠습니까?

◇ 김규정 : 공급 확대가 시장 수요자들의 불안 심리를 좀 안정시켜줬으면 좋겠다는 것입니다. 사실 연초에 1.10 대책 나올 때만 해도 공급이 부족하지는 않다는 입장을 정부가 취하고 있었는데 이번 8.8대책에서는 대대적으로 공급을 대폭 늘려서 수요자들의 불안 심리도 안정시키고, 그에 따라서 가격 안정화를 꾀하겠다는 내용으로 바뀌었다고 볼 수 있기 때문에 그 부분에 좀 집중을 하고 있고요. 다만 시장에서는 공급 물량이 이렇게 늘어나는 건 좋은데 실제로 현실성이 있느냐라는 의구심들을 갖고 있고, 또 수도권의 주요 집중이 몰려 있다 보니까 지방 양극화는 더 심해지는 게 아니냐는 지적도 나오고 있습니다. 또 공급 위주의 정책이다 보니까 그럼 수요 억제는 해야 되는 게 아니냐, 공급을 늘리면서 시장이 불안정해질 수도 있지 않느냐. 이런 여러 가지 지적도 잇따르고 있어서 계속적인 시장 모니터링이나 관리 조정은 필요할 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 효과가 있을지 또 어떤 점이 한계인지 이런 부분 차근차근 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 그린벨트 해제부터 알아볼게요. 그린벨트 얼마나 해제하겠다는 겁니까?

◇ 김규정 : 네 일단 서울을 포함해서 서울 인근에 좀 수요자들이 선호할 만한 지역들을 풀겠다는 내용들이 나왔고요. 그래서 서울도 한 1만 호 이상의 물량을 공급할 수 있는 그린벨트 해제에 포함을 해서, 총 8만호 정도를 새로 지을 수 있는 지역들을 해제해서 지구를 지정하겠다는 겁니다. 1월 대책에서 2만 호 정도 언급을 했었으니까 그때에 비해서는 한 4배 더 그린벨트 해제 공급 계획이 늘어난 내용이 되겠고요. 실제로 올해 11월에 서울을 포함해서 5만호 그리고 내년까지 나머지 3만 호 분량의 이제 지역 지구 발표가 예정되어 있어서 총 8만 호 정도가 서울과 서울 인접한 수도권에서 공급될 가능성이 있습니다.

◆ 조태현 : '서울이나 서울의 주변 그런 수도권 쪽에는 부지가 별로 없으니까 그린벨트를 풀어서 공급을 하겠다' 거기까지는 이해를 했는데요. 그러면 유력한 지역은 어디로 보시나요?

◇ 김규정 : 현재 시장에서는 사실상 서울에서 굉장히 선호될 만한 지역들, 대표적으로 콕 짚자면 강남권 같은 지역이 풀리지 않으면 수요자들의 관심을 유발하기도 어렵고 그에 따른 시장의 효과를 내기도 어려운 게 아니냐는 얘기들이 많아요. 그래서 주로 거론되고 있는 곳들은 잘 아시는 것처럼 서울 서초구나 강남구 쪽에 그린벨트가 남아 있는 세곡동 쪽이라든가 내곡동 쪽이라든가 이런 강남권 쪽이 추가로 풀릴 수 있다는 얘기들이 좀 돌고 있고요. 그밖에는 송파 하고 하남시로 넘어가는 그 접경 지역 쪽에 그동안도 추가적으로 신규 주택지구가 지정된 경우가 있습니다만 추가적으로 송파나 접경 지역에서도 지정이 될 수 있다는 거론이 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 세곡동 참 조용하고 좋은 동네였는데 점점 복잡하고 시끄러워지는 것 같습니다. 아무튼 이렇게 개발 예상 지역까지 거론이 되다 보니까 이게 오히려 역효과 나는 거 아니냐. 투기 수요를 자극하는 거 아니냐. 이런 목소리도 나오잖아요. 여기에다가 그린벨트 해제가 그렇게 단기적으로 효과를 볼 수 있는 것도 아니고요. 이런 부분들 어떻게 보십니까?

◇ 김규정 : 지적하신 것처럼 사실상 그린벨트 해제의 과정도 아직 절차가 남아 있기는 하죠. 서울시가 비교적 우호적으로 서울지역 그린벨트 해제를 같이 논하고 있기는 하지만 어쨌든 최종적으로 서울시와의 합의 또 관계 부처 등과의 합의를 통해서 해제를 하고 그를 통해서 또 지구 지정을 하고 주택을 실질적으로 공급하는 데는 적어도 10년 이상은 소요된다고 다들 이제 말씀들을 하시기 때문에 즉각적인 공급 확대 효과는 사실 좀 없다. 그러다 보니까 차후에 10년 후에 실제 주택이 공급될 때 시장 상황은 아직 알 수 없는 것이 아니냐. 그래서 단기적인 시장 효과 부분에서는 거리감이 있다는 지적이 나오고 있고요. 다만 한편에서는 서울에 아파트 공급이 필요한데 신축할 수 있는 지역들이 정비 사업을 제외하고는 없으니 일정 부분 신규 택지 조이 필요한 것이 아니냐. 그렇다고 하면 수요자들이 선호할 만한 그린벨트 해제가 불가피했을 수 있다는 의견들도 동시에 나오고 있는 상황입니다. 일단 정부에서는 서울시를 포함해서 그린벨트 해제 주택 공급이 시장의 투기적인 심리를 자극할 수도 있기 때문에 서울 전역의 그린벨트에 대해서 일시적으로 지금 토지거래허가구역 지정을 해서 투기적인 움직임은 사전에 대응을 하겠다는 발표를 동시에 하기는 했습니다.

◆ 조태현 : 어쩔 수 없는 측면이 있긴 있었다. 그런데 토지거래 허가구역 지정하고 이렇게 투기에 선제 대응하겠다고 했는데 실제로 지금 유력한 곳으로 점쳐지는 세곡동이라든지 이런 쪽은 시장 반응은 없습니까?

◇ 김규정 : 실제로 지금 강남의 세곡 쪽이라든가 우면동 쪽이라든가 내곡이라든가 그린벨트 남아 있는 강남 서초구 외곽 지역들은 이미 좀 관심이 쏠리면서 시장이 들썩이는 모습들이 있습니다. 호가 움직임들도 그리고 토지거래허가구역 지정을 해도 이제 실제 발효되는 날하고 약간의 며칠간의 차이가 또 있다 보니까 그런 것들에 따라서 시장 움직임이 이미 보이는 부분이 있어요. 지적 하신 것처럼 그런 수요자들이 풍선효과처럼 또 큰 비지정 지역으로 확대되거나 전체적인 투기적인 움직임을 가져오지 않도록 계속적인 관리가 필요합니다. 그래서 정부가 이번에 이 토지거래 허가구역 전방위적인 사전 지정 외에 현장 조사라든가 이런 것들을 통해서 투기적인 움직임들은 관리를 잘하겠다는 발표를 했는데 그 부분이 얼마나 효과를 낼 수 있을지는 좀 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 잘하겠다는 말은 언제나 이 대책 발표 때 정권마다 나왔던 것 같은데 실제로 효과를 본 거는 별로 못 봤던 것 같아요. 아무튼 다음 이슈로 가보겠습니다. 재건축 재개발의 절차를 간소화하겠다. 어떤 방향으로 규제를 완화한다는 겁니까?

◇ 김규정 : 기존에 한 30만 호 이상의 정비 사업 추진 지역들이 현재 서울에 있는데 사실상 그동안의 사업성 악화나 이런 부분들 때문에 지지부진하고 절차가 진행되지 않은 곳들이 대부분이었습니다. 그래서 이런 곳들에 빠른 진행을 위해서 재건축 재개발 촉진을 위한 특례법을 제정하겠다고 발표를 했고요. 그 내용에는 정비 사업 속도를 내기 위해서 인허가 절차 간소화 부분 당연히 들어가고요. 그리고 기존의 법정 용적률보다 최대 30% 이상 용적률을 올려주고 의무로 짓는 임대주택 소형 비율도 완화해 주는, 사업성에 도움이 되는 부분들도 같이 넣겠다는 내용입니다. 그리고 실제로 조합 설립 동의 요건이라든가 사업을 추진하기 위한 동의 절차 부분도 조건을 좀 완화해서 전반적으로 좀 속도를 내고 사업성도 끌어올려주겠다는 특례법에 관련된 내용들이 나왔고 그 밖에도 그동안 일반적으로 발표되던 금융이나 세제 보증지원 확대 같은 내용들이 들어가서 적어도 한 29년, 30년 전에 조기적으로 착공할 수 있는 한 13만 호 이상의 도시의 정비 사업 공급을 통해서 아파트 공급도 충분히 하겠다는 내용들이 발표됐다고 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 좋은 내용들은 다 들어간 것 같은데, 일단 특례법이면 국회 문턱을 넘어야 되잖아요. 야당 쪽에서 OK 해줄까요?

◇ 김규정 : 그 부분이 여전히 고민들을 하시는 부분인데요. 말씀하신 것처럼 국회 통과 부분이 아직은 좀 미지수다 보니까 이 특례법이 통과가 돼서 실제로 사업을 좀 빨리 하는 데 도움이 될 수 있을까라는 얘기들이 나오고 있기는 하고요. 다만 최대한 정부도 발표를 한 이후에 법이 통과될 수 있도록 충돌이 나는 부분이나 민감한 부분들은 조정할 의사도 내비치기도 했고, 일정 부분은 국회 전반에서도 도심에 아파트 공급을 좀 해야 된다는 동의들은 좀 있기 때문에 절충안을 찾을 수 있지 않을까라는 기대를 해봅니다.

◆ 조태현 : 다른 변수는 없습니까?

◇ 김규정 : 실제로 이런 내용들이 시장에서 정비 사업에도 너무 혜택을 주는 게 아니냐는 지적들도 좀 나오고 있거든요. 다만 현재 서울을 중심으로 특히나 아파트 신축을 중심으로 한 가격 변동성이나 불안 심리들이 몰려 있는 상황이다 보니까 도심 정비 사업의 활성화나 이에 따른 아파트 공급에 대해서 어느 정도 동의가 이루어지고 있다고 보입니다. 그래서 이대로 다 통과될 수 있을지는 지켜봐야 되겠지만 어느 정도는 사업을 조금 빠르게 진행할 수 있는 그리고 지원도 늘릴 수 있는 부분들이 나올 가능성은 있다고 보고요. 다만 현장에서 그렇더라도 최근에 공급 원가라든가 이런 사업성 악화 부분이 워낙 심각하다 보니까 이것만으로 계획만큼 빨리 아파트 사업들이 조기에 실현될 수 있을까라는 의구심들은 여전히 남아 있는 상황이기는 합니다.

◆ 조태현 : 그러니까 공사비가 너무 많이 올라가지고 공급 원가가 높아지다 보니까 잘 안 되는 부분이 있는 거잖아요. 이 부분에 대한 대책도 좀 포함이 돼야 되는 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 네 실제로 서울의 민간 아파트 평균 분양 공급 가격이 지금 이미 평당 4천만 원을 통계적으로도 넘고 있는 상황이거든요. 강남권에 좀 인기 있는 사업 부지들은 최근에 거의 약 7천만 원 가까운 수준까지 분양 공급 가격이 급등한 상황이다 보니까 실제로 사업 원가를 고려했을 때 사업성을 맞추기가 어렵다. 그래서 이런 세제적인 지원들이 일부 추진이 돼도 어렵다는 얘기들 있어서 정부에서 공급 원가나 아니면 그에 따른 내부 전쟁이나 공급 지연 이런 것들을 조정할 수 있는 제도적인 행정적인 지원은 하겠다고 발표는 하고 있는데 그런 부분이 이전에 없었던 것은 아니거든요. 그러다 보니까 실제로 이번에 추가적으로 나온 지원 대책으로 얼마나 활성화될 수 있을지는 여전히 좀 지켜봐야 될 문제라고 봅니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 다음 또 이슈로 가보도록 할게요. 이번에 비아파트를 공급 촉진하는 내용 이런 것들도 포함이 됐는데 그렇다면 이게 아파트 쏠림 현상이 워낙 심각하기 때문일 거 아니에요? 얼마나 심각한 겁니까?

◇ 김규정 : 실제로 한국부동산원 통계를 보시면 올해 6월까지 상반기에 정부에서 주택 매매된 거래량 한 31만 건 중에서 76% 정도가 아파트 매매에 쏠려 있는 상황입니다. 아무래도 비아파트 쪽에 인기가 시들하고 전월세 시장에서 조금 수요가 끊어지다 보니까 실제로 비아파트 인허가 착공 등 공급 통계도 급격하게 줄어들어 있어서 사실상 비아파트 시장이 거의 좀 사장되다시피 한 상황이라고 볼 수 있는데요. 그러다 보니까 비아파트 쪽에 시장을 정상화하겠다는 의미도 들어가 있고요. 또 수요자 중에서는 너무 비싼 아파트 외에 조금 상대적으로 낮은 가격의 비아파트 주거 공간을 필요로 하는 수요도 분명히 있는데, 그런 시장 자체가 지금 원활하게 공급이나 운영이 되지 않고 있는 부분들도 있기 때문에 정상화 측면에 초점이 맞춰 있고 그를 통해서 좀 우회적으로 아파트 쪽에 쏠려 있는 수요도 좀 분산시키고 아파트 쪽의 가격 안정에도 약간 기여를 할 수 있지 않을까라는 목표가 담겨 있다고 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 근데 사람들이 비아파트를 불안해하고 그렇다면, 이렇게 대책이 나와도 쉽지 않을 거 아니에요. 이번 대책이 좀 효과적일 걸로 보시나요?

◇ 김규정 : 일단 뭐 소형 주택 비아파트 이제 취득하시는 분들에 대한 세제 지원이라든가 이런 부분들이 더 추가적으로 더해지기는 했는데, 아무래도 최근에 서울 수도권 쪽에 수급 불균형이나 가격 변동성은 신축 아파트 쪽에 대부분 쏠려 있다 보니까 아파트를 원하는 수요자들이 이런 혜택만으로 비아파트의 거주를 혹은 투자를 할 것이냐 이런 부분에 대해서는 여전히 좀 반론이 있기는 합니다. 다만 신축 매입 무제한 이런 제도들을 통해서 신축하는 양질의 비아파트 물량을 공급하는 정상화 부분들은 어느 정도 필요하다고 보여지고요. 그런 부분에서 좀 효과가 있기를 바라는데. 다만, 이런 무제한 신축 제 아파트 매입 계획이나 이런 것들을 통해서 또 너무 좀 난개발된 그런 이 양질의 주택들이 좀 많이 지어지는 것이 아니냐 그런 지적들도 있어요. 그래서 그런 부분에 있어서는 LH가 이 재정을 투입하는 만큼 충분히 좋은 주택을 조건을 갖춰서 매입하는 부분, 그리고 매입한 주택을 필요한 대상에게 잘 공급하는. 후에 관리 대책까지 중요해 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 이렇게 공급 대책들이 대폭 들어가긴 했는데 반대로 수요를 억제하려는 대책은 안 보여요. 특히 신생아 특례 대출이라든지 뭐 이런 쪽에서 다 이런 계획들은 없어서 반성이나 수정이 없다는 평가도 나오거든요. 이 부분은 위원님은 어떻게 보세요?

◇ 김규정 : 근데 실제로 이번 대책 발표되고 나서 말씀들을 다들 서로 많이 나눈 게 수요 억제도 좀 필요해 보이는데 그런 부분에 대해서는 내용이 전혀 담기지 않았다 이게 맞느냐라는 지적들도 좀 있었거든요. 특히나 기준금리 인하 예상들이 되고 있기 때문에 시장금리의 인하가 예상되는 상황에서 최근에 급등하고 있는 주택담보대출 증가 이런 것들이 계속되면 불안해진다 이런 지적들이 있는 상황이어서 그런 부분들에 대해서 추가적으로 조금 더 논의를 해서 보충해야 된다는 얘기들이 있고요. 신생아 특례 같은 재정금융들이 계속 공급되다 보니까 아무래도 수요 억제 부분에서 좀 효과가 덜하다는 지적이 있습니다. 물론 이번에 정부가 신생아 특례대출을 제외하고 디딤돌 대출이나 버팀목 대출 등에서는 금리 인상 계획을 발표하기도 했고, 또 9월이면 스트레스 DSR의 2단계도 시행 예정이 되어 있기 때문에 그런 것들이 어느 정도 좀 수요 억제책으로 작용할 수 있을 것으로 보여지지만, 금리 인하가 예상되는 시점에서 수요 억제책이 조금 더 구체적으로 필요한 게 아닌가라는 지적들이 분명히 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 공급은 어느 정도 그래도 심리를 안정하는 효과는 있을 수 있지만 수요 억제책이 빠진 게 아쉽다는 이야기까지 들어봤고요. 금리 말씀을 해 주셨으니까 청약 한번 살펴보도록 할게요. 최근에 청약 금리를 최대 3.1%까지 올리겠다고 밝히기도 했는데 이게 청약이 지금 최근에 좀 시들해진 인기를 다시 끌어올릴 요인이 될 수 있을까요?

◇ 김규정 : 어쨌든 금리가 조금 올라가면서 예금 대신 주택 투자가 좀 필요하신 분들의 관심을 끌 가능성이 있긴 하지만 충분하지는 않은 것 같습니다. 일단 시장에서 워낙 청약 당첨되기가 어렵다는 생각들을 갖고 계셔서요. 경쟁률이 청약 경쟁이 워낙 심하다 보니까 청약 통장을 만들고자 하는 의사들이 예전에 비해서는 많이 줄었다고 볼 수가 있겠고요. 금리 부분에서도 예전만큼 이런 저축으로서의 효과도 좀 없다 보니까 최근에 청약 통장을 새로 개설하는 속도라든가 건수 이런 것들은 계속 줄어들고 있는 상황이에요. 그리고 아무래도 최근에 이제 저출생 대책과 맞물려서 신혼주택이라든가 이런 특별공급 쪽의 비중이 조금 더 늘어나다 보니까 일반 수요자들이 청약에 대한 매력을 조금 못 느끼는 부분들도 최근에 청약 통장 인기가 시들한데 좀 영향을 미치고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 이번 부동산 대책 영향과 어떻게 전망까지 내용을 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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