[시론]8·8주택공급대책 ‘패닉 바잉’ 끝낼까

이창무 한양대 도시공학과 교수

[서울경제]

8일 발표된 종합적인 주택공급대책에는 실효성이 예상되는 대안들이 적잖게 담겼다. 그중 가장 빠른 효과가 기대되는 대안은 진행중인 도심 재건축·재개발 아파트 37만호의 추진을 가속화하겠다는 방향이다. 주요 세부 내용으로 절차를 간소화하기 위해 기본계획과 정비계획 그리고 사업시행인가와 관리처분계획을 동시 진행하겠다는 항목을 포함한 다양한 대안을 제시하고 있다. 가장 눈에 띄는 대목은 재건축·재개발의 사업성을 향상시키기 위해 용적률 완화에 따라 요구되는 임대주택 비율을 사업성을 고려해 차등 완화하고, 임대주택의 인수가격을 현행 대비 1.4배로 상향하고, 기존 법적 상한 대비 용적률을 10분의 1 추가 제공하겠다는 대안이다. 이는 필자가 신통기획의 자문을 하면서 느꼈던 현장에서의 사업성 저하 요인을 개선해 건설 원가 급등과 조합원의 분담금 과다로 어려워진 정비사업의 진행 속도를 높일 것으로 판단된다.

가장 논란거리지만 가장 바람직한 선택은 서울시 및 서울시 인근의 그린벨트를 활용해 8만호의 신규 주택을 공급하겠다는 대안이다. 필자는 그린벨트를 ‘도시재생’ 그리고 ‘자족적 신도시’에 대한 강박과 함께 국내 3대 도시계획적 실패 사례 중 하나로 꼽는다. 그린벨트가 한 도시의 성장을 결코 통제할 수 없으며, 도시의 연담화 방지라는 목표는 개구리 뜀뛰기식 도시확산을 초래해 결국 도시민들의 낭비적인 통근을 조장한다. 해외 대도시들의 30분대 평균 출근 시간에 비해 50분대를 넘는 수도권은 그런 낭비적 통근으로 엄청난 사회적 비용을 치르고 있다. 또 도시적 활용이 필요한 중심도시 인근 그린벨트 보전의 대가로 서울대도시권 외곽의 양호한 녹지와 농지가 택지로 바뀌는 현실을 인지하면 거시적인 환경 보전 효과도 쉽게 인정하기 힘든 측면이 있다.

이번 서울시 내 그린벨트 활용안에 대해 오세훈 서울시장은 미래 세대를 위한 어려운 결단이었다고 주장했다. 정치적 수사지만 공감 가는 대목이다. 그린벨트 보전의 여러 논리 중 가장 감성적인 주장은 그린벨트를 미래 세대를 위해 남겨둬야 한다는 것이다. 그런데 인구는 감소하고, 청년층의 혼인율과 출산율이 처절하게 급락한, 그리고 머지않아 서울대도시권도 도시축소기를 맞이할 현시점에서 지금의 청년층이 그동안 미뤄온 그 미래 세대가 아닐까 싶다.

단지화된 아파트가 주류인 우리나라에서 주택공급대책이 즉각적으로 원하는 빵을 만들어내기는 불가능하다. 결국 현시점에서 정부의 공급대책이 추구하는 단기적인 효과는 시장에서 영끌을 촉발할 수 있는 초조한 구매수요를 안정시키는 것이다. 그런 측면에서 서울시 세곡동 그린벨트를 활용한 이명박 정부 시기 보금자리주택의 분양 시점부터 강남권 아파트 가격안정효과가 발생했다는 경험이 주는 함의가 크다. 이번에도 청년층의 패닉바잉에 대한 예봉을 대기수요로 지연시키는 효과를 기대해 본다.

이번 대책이 고무적인 점은 장기적으로 공급대책의 효과를 반감할 수요억제책에 대한 유혹에 빠지지 않았다는 점이다. 앞으로도 단기적인 시장불안에 초조해 장기적으로 실현되는 공급효과를 줄일 수요억제책에 대한 과도한 유혹에 빠지지 않았으면 하는 바람이다.

여론독자부 opinion2@sedaily.com