"제2의 원펜타스 아직 남았다"…방배 vs 잠실 청약 어디로

방배 5·6구역·삼익 분양…"일반 분양 물량 고려"
잠실진주 재건축도 예정돼…"청약가점 따라 전략 필요"

[아이뉴스24 이효정 기자] 서울 서초구 반포동의 '래미안 원펜타스'의 청약 열기가 채 식지도 않았는데 곧 강남권에서 수억원의 시세 차익이 기대되는 알짜 분양 단지들이 속속 청약시장에 나온다. 당첨 확률을 높이기 위해선 청약자들은 주택 유무와 청약가점에 따라 맞춤형 전략을 짜는 게 중요하다.

11일 업계에 따르면 올해 하반기 서울 서초·강남·송파 등 강남권 규제 지역에 잇따라 분양이 예정돼 있다. 서초구에서는 방배동의 '디에이치 방배(방배5구역 재건축)'가 이달 분양 예정으로 전해진다. 이어 '래미안 원페를라(방배6구역 재건축)', '아크로 리츠카운티(방배삼익 아파트 재건축)'도 예정돼 있다. 송파구에서는 신천동의 '잠실 래미안 아이파크(잠실진주 아파트 재건축)'가 10월로 예정돼 있다.

올해 초 '메이플자이'를 시작으로 최근 래미안 원펜타스, 도곡동의 '래미안 레벤투스'까지 분양가상한제가 적용되는 강남권 규제 지역에 분양 단지가 줄줄이 청약시장에 나오는 것이다.

이처럼 강남권의 분양이 한꺼번에 줄줄이 나오는 것은 자주 있는 일은 아니다. 2020년 7년 민간택지에 대한 분양가상한제가 시행된 데 비해 그간 공사비 등 각종 비용 부담이 커지면서 일반 분양을 연기했던 대기 물량들이 잇따라 시장에 나온 영향이다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 하반기 서울에 공급되는 8개 단지 총 9473가구 중 일반 분양 물량은 3043가구로 분양가상한제가 적용되는 규제 지역(강남·서초·송파·용산)의 일반 분양 물량만 4개 단지, 2438가구에 달한다.

2일 서울 송파구 문정동 래미안갤러리에 마련된 래미안 레벤투스 견본주택 방문객들이 모형도를 보고 있다.

이에 청약자들이라면 각 분양 단지별로 가격이나 단지 규모, 입지를 따져보고 청약에 돌입해야 한다. 래미안 원펜타스만 봐도 지난 7일 당첨자 발표 시 전용 84㎡ A형, 107㎡ A형, 155㎡ 등 3개 평면의 당첨 최고 가점이 84점 만점이었다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "신축을 기준으로 할 때 방배, 개포, 잠실을 같은 가격대로 보고 서로 연동된다고 본다"며 "방배 서리풀 이편한세상 아파트의 경우에도 잠실 엘리트(엘스·리센츠·트라지움)쪽 가격과 비슷하다"고 평가했다.

그러면서 "일반 분양의 가구 수가 많다는 건 기회의 문이 더 열려있는 것과 다름없다. 선호 지역에 따라 움직일 수도 있겠지만 방배 등 대단지 등으로 지원하는 것도 한 방법"이라며 "반포동의 래미안 원펜타스 청약 가점을 최상단으로 보고, 디에이치 방배의 경우 청약 가점은 최저 64점부터 74점까지가 당첨 가시권으로 예상한다"고 말했다.

먼저 전체 단지 규모와 일반 분양 물량을 보면 역시 디에이치 방배가 유리하다. 일반 분양 물량만 보면 디에이치 방배가 1244가구로 가장 많기 때문이다. 이어 잠실 래미안 아이파크 589가구, 래미안 원페를라 465가구, 아크로 리츠카운티 140가구 순이다.

다만 단지 규모와 일반 분양 물량이 꼭 비례하진 않는다. 디에이치 방배는 지하 4층, 지상 최고 33층 29개동 3064가구 규모로 분양 예정인 4개 단지 중에서는 규모가 가장 컸다. 이어 잠실 래미안 아이파크는 최고 35층, 23개동 2678가구, 래미안 원페를라는 지하 4층 지상 22층 16개동 1097가구, 아크로 리츠카운티는 지하 5층 지상 27층 8개동 721가구 규모다.

최근 커뮤니티 시설이나 주변 시세의 영향 등을 고려했을 때 최근 청약시장 뿐 아니라 매매시장에서도 대단지를 선호하는 현상이 뚜렷하기 때문에 단지 규모도 무시할 수 없다.

입지적으로는 방배와 잠실은 우열을 가리기 어렵지만 디에이치 방배의 경우 내방역과 이수역 등을 이용하기 편리하다. 방배초등학교가 단지 길 건너에 위치해 있고, 이수초·중, 서문여고 등도 가까워 학군도 우수하다. 잠실 래미안 아이파크는 8호선 몽촌토성역 바로 앞에 자리 잡은 데다 잠실초등학교가 가깝고 인근에 신천중·잠실중·잠실고등학교도 있다.

분양가도 단지마다 차이가 있는만큼 당첨 시 시세 차익도 따져볼 필요가 있다. 디에이치 방배의 3.3㎡당 평균 분양가는 6496만원으로 전용면적 84㎡ 기준으로 22억원 가량에 책정될 전망이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2021년 입주한 인근의 '방배그랑자이' 전용 84㎡가 지난 7월 28억원(17층)에 거래돼 적어도 6억원가량의 시세 차익이 기대된다.

후분양 단지인 잠실 래미안 아이파크의 3.3㎡당 평균 분양가는 5409만원으로 전용 84㎡ 기준 18억원대가 될 것으로 예상된다. 이 단지와 가까운 '잠실 파크리오'의 경우 지난 7월 전용 84㎡가 최저 20억2000만원에서 최고 25억원(21층)까지 거래된 것을 감안하면 최고 약 7억원의 시세 차익이 기대된다.

따라서 청약자가 무주택자이고 청약 가점이 높다면 특정 단지를 공략하는 것도 방법이다.

유주택자라고 청약을 포기할 이유는 없다. 추첨제를 활용해 공략하는 방법이 있다. 전용면적별로 △ 60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60% △60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30% △85㎡ 초과는 가점제 80%, 추첨제 20%다. 주택형이 작을수록 추첨 비율이 높아진다.

박 대표는 "청약 가점이 낮으면 분양 단지에 따라 기회가 되는대로 청약 접수를 하는 방법도 있다"며 "당첨 확률이 높은 청약 가점 70점 중반 이상인 청약자들은 전략적으로 1~2곳을 골라 청약할 필요가 있다"고 말했다.

/이효정 기자(hyoj@inews24.com)