상가 건물 신축을 위한 임차인 퇴거 특약, 법적 효력 있을까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
상가건물임대차보호법과 제소전화해조서를 통한 분쟁 예방

상담 문의

“안녕하세요. 관악구에 상가 건물 한 채를 소유하고 있습니다.
건물이 너무 낡은 탓인지 임차인이 재계약을 포기해 건물이 비게 됐습니다. 그래서 이참에 신축을 해볼까 했는데요. 하지만 현재 금리 수준이 다소 부담스럽기도 하고 경기가 썩 좋은 것 같지 않아 선뜻 나서지 못하고 있습니다.
그렇다고 마냥 건물을 비워둔 채 기다릴 수만은 없어 고심하던 차에 부동산 중개인을 통해 제가 원하는 조건의 임차인을 만나게 됐습니다. 계약 만기일 전이라도 제가 신축공사를 하게 되면 임차인이 협조하겠다는 거죠.
부동산 중개인은 임대차 계약서의 특약 사항에 ‘신축으로 인해 임차인에게 해지 통보를 할 경우, 그 통보일로부터 3개월 이내에 임차인은 퇴거하기로 한다’는 조건을 기재하겠다고 합니다.
정말 잘 됐다 싶어 서둘러 계약하려고 했으나, 아무래도 꺼림칙해서 조언을 구하고 싶습니다.
부동산 중개인 말대로 임대차계약의 특약사항으로 퇴거에 협조한다는 문구를 기재해 놓으면 언제든 제가 원하는 대로 신축공사를 할 수 있는 걸까요?”

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상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 문의해 주신 내용을 토대로 기본적인 가이드를 드리겠습니다.

먼저, 임대차 계약서에 ‘철거 후 신축 공사로 인해 임차인에게 해지 통보를 할 경우, 그 통보일로부터 3개월 이내에 임차인은 퇴거하기로 한다’는 특약 사항을 포함하려는 경우 이는 임차인에게 불리한 조항으로 간주할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법은 임차인의 권익을 보호하기 위해 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.

1. 계약갱신요구권: 임차인은 계약 기간 만료 전 일정 기간 내에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 이는 임차인의 안정적인 영업 활동을 보장하기 위함입니다.

2. 권리금 회수 보호: 임차인은 계약 종료 시 권리금(바닥 권리, 영업 권리, 시설 권리 등)을 회수할 권리를 보호받습니다. 임대인은 이를 방해할 수 없으며, 만약 방해할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 보증금의 우선변제권: 임차인은 임대차 기간 종료 후 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임대차 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 임차인은 해당 상가건물의 매각 대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다

이처럼, 임차인의 권리를 침해하는 조항은 무효로 간주할 수 있습니다.

따라서 임대차 계약서에 임차인에게 불리한 조건이 포함된다면, 법적 효력을 발휘하지 못할 가능성이 높습니다.

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그런데도, 의뢰인께서 좀 더 퇴거 요청에 유리한 조건을 확보하려면, 제소전화해조서를 작성하는 것이 필요합니다.

제소전화해조서는 임대인과 임차인이 법적 분쟁이 발생하기 전에 법원에서 화해를 통해 해결하고자 하는 사항을 미리 합의하는 문서입니다. 이를 통해 신축과 관련된 명확한 합의 조건을 제시하고, 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

제소전화해조서를 작성하면 임대인은 신축을 위한 해지 통보와 그에 따른 임차인의 퇴거에 대해 법적 보호를 받을 수 있습니다.

따라서, 의뢰인께서는 임대차 계약서 작성 시 신중히 처리하시고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 제소전화해조서를 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요할 것 같습니다.

한경부동산밸류업센터
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배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표이사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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