개인 임대 사업자의 법인 전환, 득과 실을 따져보자 [한경부동산밸류업센터]

[WM라운지]
전환 비용과 세금을 고려한 법인 전환의 타당성 검토

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최근 개인 임대 사업자를 법인으로 전환하는 사례를 자주 볼 수 있다. 개인사업자와 법인사업자의 세금은 다양한 차이가 있다. 소득세 및 법인세, 상속세와 증여세 측면에서 다양한 차이가 있고 각각의 장단점이 있다. 개인 임대 사업자를 법인으로 전환하는 것이 무조건 유리하다는 컨설팅은 적합한 컨설팅 방향이 아니다. 다양한 요소를 고려해야 적합한 컨설팅을 할 수 있다. 법인 전환 시 어떤 비용들이 발생하는지 살펴보고 실익을 따져보자.

1. 개인사업자 법인 전환 시 발생하는 세금
일반적으로 법인 전환을 하는 방식은 현물출자와 사업양수도가 있다. 사업양수도의 방식으로 하기 위해서는 순자산가액(자산에서 부채 차감) 이상으로 융통할 수 있는 금전 자산이 있어야 하므로 아래 내용은 현물출자(개인사업자 명의로 보유한 토지 및 건물 등을 출자하여 법인 설립)를 가정한다.

(1) 취득세
개인기업에서 사업용으로 사용하던 토지와 건물을 법인으로 이전한 경우 법인은 취득세를 4.6%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다. 과밀억제권역 이내에 법인의 본점을 설립하는 경우에는 9.4%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다. 제조업 등은 취득세 감면이 있으나 부동산 임대 사업자는 취득세 감면이 없다. 실제 법인 전환 시 가장 크게 발생하는 세금이다.

(2) 등록면허세
 법인을 설립할 때 자본금(주식)에 대한 등록면허세를 납부해야 한다. 자본금에 0.48%(부가되는 세금 포함)이다. 다만, 과밀억제권역 내에 법인의 본점을 설립하는 경우 1.44%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다.

(3) 양도소득세 이월 과세
 현물출자로 개인사업자를 법인 전환하는 경우 개인의 토지 및 건물을 법인에 양도한 것으로 간주하여 양도소득세를 납부해야 한다. 다만, 조세특례제한법 제32조의 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 유보하고 향후 법인이 부동산을 양도할 때 유보된 양도소득세를 법인이 납부해야 한다. 이를 이월과세라고 한다. 가령, 법인 전환 시 계산된 개인의 양도소득세(감정가액에 양도)가 30억원이 된다면 전환 시 납부하지 않고 향후 법인이 부동산을 양도할 때 법인세에 추가하여 법인이 납부(유보된 양도소득세 30억원)를 한다.

이월과세액은 법인의 주식 평가 시(법인 전환 후 5년 지나야 함) 부채에 차감되니 5년 이후에 주식 평가할 경우에는 주식 가치가 그만큼 낮게 평가된다. 양도소득세 이월과세는 승계받은 사업을 5년 이내에 폐지(사업용 고정자산을 1/2 이상 처분 등)하거나 법인전환으로 취득한 주식을 5년 이내 50% 이상 처분(유상, 무상 등)하는 경우에는 추징을 당한다. 따라서 자녀가 대주주로 있는 법인에 주식을 처분하거나, 자녀에게 증여 등을 하더라도 5년 이내에 50% 이상을 하면 안 된다.

(4) 기타 비용
 현물출자에 따라 법인 전환을 하려면 감정평가사의 감정을 받아야 한다. 감정평가수수료가 발생한다. 또한 세무사, 법무사, 공인회계사(감사 비용) 등의 전문가 용역 비용이 발생한다. 전문가마다 수수료는 차이가 있다.

2. 개인사업자 법인 전환 시 실익
 개인 임대 사업자가 법인으로 전환 시 비용은 큰 금액 위주로 살펴보았다. 가령, 부채가 없고 부동산 자산만 있고 감정평가액이 100억원이라면 취득세와 등록면허세(서울에 법인의 설립을 가정함)가 대략 10억8000만원 정도 발생한다. 전문가 용역 수행 비용 등까지 고려한다면 11억원은 넘을 것이다. 전환 시 초기비용이 만만치 않다. 전환 비용(세금 포함)은 통상 부동산 감정가액에 11%~12%(과밀억제권역 내) 정도 된다. 초기 비용 11억원 정도를 부담하고 전환을 해야 하는데, 전환 이후에 다양한 세금에 대한 절세를 고려하여 실익이 있다면 실행할 필요가 있다.

하나은행 WM본부 상속증여센터 박정국 센터장

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