용적률 30% 상향·단계별 계획 축소…‘재건축·재개발’ 사업 활성화시킬까

정부, ‘속도·수익성’에 초점
정비사업 기간 3년 단축 기대

사업 지연, 공사비·금리 영향
일각 “시장 탄력받기엔 미흡”

정부가 8일 발표한 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’ 중 재건축·재개발에 관한 대책은 속도와 수익성을 높이겠다는 내용으로 요약된다. 정부는 이번 대책을 통해 재건축·재개발 사업 기간이 약 3년 줄어들 것으로 기대했다. 현재 서울에서 추진 중인 재건축·재개발 사업 규모는 약 37만가구다.

정부는 우선 특례법 제정안을 발의해 용적률을 역세권 정비사업의 경우 360%에서 390%로, 일반 정비사업은 300%에서 330%로 각각 높일 방침이다. 다만, 강남 3구와 용산구 등 규제지역은 제외된다.

재건축·재개발 시 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무도 폐지했다. 지금은 재개발은 85㎡ 이하 주택을 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상 공급해야 한다.

도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한과 공원녹지 확보 기준도 완화하는 방안을 추진한다. 구체적으로 공동주택 간 거리를 법적 최소 기준까지 허용하고, 공원을 확보해야 하는 최소 부지 면적도 5만㎡에서 10만㎡로 높였다.

용적률 확대에 따라 의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 지역에 따라 차등적으로 완화된다. 국토교통부는 임대주택 비율을 완화하면 일반분양을 늘려 조합의 수익성을 높일 수 있다고 봤다. 지방자치단체의 임대주택 인수가격도 현행 표준건축비에서 기본형 건축비의 80%로 1.4배 상향한다. 조합은 완화된 용적률의 50%를 공공임대주택으로 지자체나 공기업에 매각해야 하는 만큼 수익률이 올라갈 것으로 전망된다.

재건축·재개발 과정에서 단계별 계획을 간소화해 정비사업 기간을 단축하는 내용도 담겼다. 기본계획과 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 수립할 수 있도록 허용한 부분이 대표적이다. 정비계획을 세울 때 분담금 추산 등에 시간이 많이 드는 것을 고려해 먼저 대표 유형 분담금만 산정한 뒤, 조합 설립 시 가구별로 산정하도록 했다. 재건축조합 설립을 위한 동의 요건도 완화하고, 관계기관 간 의견이 달라 절차 진행이 늦어지는 것을 막을 수 있도록 ‘지자체 합동조정회의’도 신설한다.

금융 지원도 강화한다. 재건축조합과 1주택 원조합원에 대한 취득세 감면을 추진한다. 비규제지역 내 분양가 12억원 이하의 경우 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 취득세를 감면해줄 수 있도록 했다. 정비사업 분담금 부담을 덜어주기 위해 주택연금 개별 인출 한도를 50%에서 70%로 확대한다. 재건축부담금은 폐지를 추진하기로 했다.

그러나 일각에선 실효성에 의문을 표하는 목소리도 나온다. 최근 서울과 수도권 지역 정비사업이 늦어진 데는 공사비와 금리 인상으로 사업성이 악화된 점이 주요인으로 작용했기 때문이다. 금융 지원의 실효성 문제도 지적된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “초기 자금 지원과 공적 보증 강화 등은 결국 개별 조합원이 감당해야 하는 대출”이라며 “이것만으로 정비사업 시장이 크게 탄력받기는 제한적”이라고 했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “주택연금 개별 인출 목적에 분담금 납부를 포함하는 것은 재건축 아파트를 미리 주택연금으로 확정하는 것이기 때문에 조합원들의 활용도가 떨어질 것으로 예상된다”고 말했다.

박상영·심윤지 기자 sypark@kyunghyang.com