조합설립 쉽게하고 층수 높이고 … 재건축 앞당겨 공급 늘린다

재건축·재개발절차 간소화
단계 통합 사업기간 3년 단축
조합설립 동의율 75%→70%
3년간 한시적 용적률 인센티브
조합원 취득세 최대 40% 감면
중소형주택 의무공급도 없애
재건축부담금 폐지 법개정사항
야당 협조 없이는 쉽지 않을듯
목동·여의도·상계동 수혜 기대

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽 둘째)과 박상우 국토교통부 장관(왼쪽 첫째), 오세훈 서울시장(왼쪽 셋째) 등이 8일 오후 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안'을 논의하고 있다. 김호영 기자

정부가 '8·8 주택 공급 대책'에서 재건축·재개발촉진법(특례법)을 제정해 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 늘리는 방안을 발표했다. 올해 초 1·10 대책에서 안전진단을 완화하는 식으로 정비사업 문턱을 크게 낮췄지만 이 정도로는 꽉 막힌 재건축·재개발을 뚫을 수 없다는 절박함이 깔린 것으로 해석된다. 현재 서울에서 추진 중인 재건축·재개발 사업은 37만가구 정도지만 공사비 급등, 사업성 저하 문제 등으로 추진 동력이 크게 훼손된 상태다.

실제로 이번 촉진법은 재건축·재개발 사업의 모든 단계를 겨냥하고 있다. 조합 설립 요건을 낮춰 사업 시작을 쉽게 만들고 용적률 인센티브를 30%포인트 더 확대해 사업 진행 환경을 우호적으로 조성하는 식이다. 재건축 부담금 폐지 추진 등은 사업 후반 단계에 있는 단지를 위한 목적이 강하다. 다만 특례법 제정부터 대부분 내용이 법 개정 사안이라 국회 논의가 쉽지 않을 것이라는 우려도 나온다.

가장 눈에 띄는 부분은 정비사업 절차를 대폭 간소화했다는 점이다. 초기 계획인 '기본계획'과 '정비계획'을 동시에 처리할 수 있게 했다. 또 조합을 만든 후 단계적으로 작성해야 했던 '사업시행계획'과 '관리처분계획'도 동시에 수립할 수 있도록 허용한다.

이러면 현재 '기본계획-정비구역-조합 설립-사업 시행-관리처분-착공-준공'으로 7단계인 정비사업을 5단계로 줄일 수 있다. 국토교통부는 앞서 1·10 대책의 안전진단 시기를 조정하는 '패스트트랙' 도입과 이번 촉진법 시행으로 재건축 사업 일정이 각각 3년, 모두 6년가량 앞당겨질 것으로 기대했다. 재건축 조합을 설립하기 위한 동의 요건도 종전 조합원 75% 이상에서 70% 이상으로, 동별 동의 요건은 2분의 1 이상에서 3분의 1 이상으로 낮춘다.

사업성을 높일 수 있는 정책도 대거 포함됐다. 3년 한시적으로 정비사업 최대 용적률을 지금보다 30%포인트 더 높여주기로 했다. 다만 규제지역(강남 3구·용산구)은 대상에서 제외되고, 용적률 혜택을 노려 사업을 되돌리는 것을 막기 위해 대책 발표일 전에 사업계획인가를 신청한 곳도 적용 대상에서 배제할 방침이다.

유연한 사업 추진이 가능하도록 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무 비율도 폐지한다. 현재 과밀억제권역의 재건축 사업은 전용 85㎡ 이하를 건축 가구 수의 60% 이상, 재개발 사업은 80% 이상 건설해야 하게 돼 있다. 주상복합을 재건축할 때는 아파트와 업무·문화 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도 제한도 폐지하기로 했다. 지금은 주상복합에 아파트 외에 오피스텔만 설치할 수 있지만, 앞으로 정비계획을 통해 적정 용도를 정할 수 있도록 제도를 개선한다.

용적률 인센티브로 의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 완화한다.

현재 서울시 3종 일반주거지역은 250%인 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있는데, 이렇게 늘어난 용적률 50%포인트의 절반을 임대주택으로 내놔야 한다. 앞으로는 노원구처럼 평균 공시지가가 서울 평균보다 낮은 지역은 임대주택 건설 의무 비율을 증가한 용적률(50%)의 절반(25%)이 아닌 최저 15%까지 낮춰준다. 임대주택 인수 가격도 지금보다 40%가량 올릴 예정이다. 이 밖에 최근 분쟁이 확대되고 있는 공사비 검증을 강화하기 위해 한국부동산원에 가칭 '공사비검증지원단'을 신설하고 전문인력을 2배 이상 확대한다.

사업 추진 과정에서 주민들이나 시공사에 발생하는 부담도 대폭 줄여준다. 우선 재건축·재개발 분담금을 납부할 목적이라면 주택연금 개별 인출도 허용한다. 연금 한도 대비 50%까지 가능했던 인출 수준도 분담금 납부 목적일 때는 70%로 올린다. 또 재건축 사업 지역 1주택 조합원들의 취득세도 깎아준다. 규제지역이 아닌 곳이라면 분양가 12억원 이하일 때 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 감면해준다.

이 밖에 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요하면 총사업비 60% 이내에서 추가 보증도 실시한다.

정비업계에서는 이번 대책으로 재건축 초기(안전진단~조합 설립) 단지들이 많은 목동, 여의도, 상계동 등이 가장 많은 혜택을 볼 것으로 본다. 주민 동의율 완화 등 정부의 지원책이 대부분 사업 초반부에 초점을 맞추고 있기 때문이다.

서울 시내 재건축 추진 단지 관계자는 "주민 동의를 얻는 과정이 사업 초반에 가장 문제였는데 조건이 완화된다면 큰 도움이 될 것"이라고 밝혔다. 백준 J&K도시정비 대표는 "용적률 인센티브가 3년 한시적으로 운영돼 이를 활용하기 위해 속도를 내는 재건축·재개발 사업지도 꽤 많아질 것"이라고 밝혔다.

다만 공사비 급등과 그로 인한 '분담금 폭탄'을 안정화하기 위한 방안은 더 보완될 필요가 있다는 지적도 많았다. 여경희 부동산R114 빅데이터연구소장은 "현재 재건축 사업의 문제는 절차상 어려움보다는 급등하는 공사비로 인한 수익성 저하가 가장 큰 걸림돌인데, 정작 공사비를 안정화할 수 있는 방안은 미흡해 보인다"고 밝혔다.

[손동우 기자]