공급 확대 시그널 긍정적… 비아파트로 수요 이동은 미지수 [8·8 주택공급 대책]

전문가 진단
비아파트 공급·수요 정상화
2025년까지 공공 신축매입‘11만호+α’
서울은 무제한… 분양 전환형 도입도
신축소형 구입 땐 2년 더 주택수 제외
재건축·재개발 ‘촉진법’ 제정
정비사업 속도전… 5년내 13만호 착공
3년 한시 용적률 최대 1.3배 추가 허용
3기 신도시 공급까지 ‘발등에 불끄기’

정부의 이번 주택공급 확대방안은 서울·수도권 아파트 쏠림을 완화하기 위해 빌라 등 비아파트 공급을 확대하고, 아파트는 재건축·재개발을 신속하게 추진해 물량을 늘리는 데 초점을 맞췄다. 그러나 당장에 ‘발등에 떨어진 불’을 끄기엔 한계가 있다는 평가가 나온다.

정부는 8일 부동산 관계장관회의를 열고 서울·수도권 주택시장 안정을 위해 그린벨트 해제를 통한 신규택지 확보, 빌라 등 비아파트 공공신축매입, 재건축·재개발 촉진 등을 통해 2029년까지 42만호 이상 공급한다고 밝혔다. 지난 4일 서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지와 빌라촌. 뉴스1

8일 국토교통부에 따르면 최근 부동산 시장은 입주 물량이 감소하고 서울 일부 지역을 중심으로 가격 급등세가 이어지며 불안한 흐름을 나타내고 있다. 서울 아파트 8월 1주 매매가격을 보면 성동은 전주보다 0.58% 올랐고, 서초(0.52%), 강남(0.37%), 마포(0.35%), 용산(0.33%) 등 선호지역 아파트 위주로 상승세가 이어지고 있다. 1월 2500건이던 서울 아파트 매매거래량은 6월 6200건까지 상승했다.

반면 빌라 등 비아파트 월평균 매매 거래량은 올해 상반기 2700건으로, 5년 평균 4800건을 크게 밑돈다. 비아파트 상반기 인허가는 2000호로, 장기평균의 10%에 불과하다. 전세사기 여파로 비아파트 공급이 급격히 감소하면서 아파트와 비아파트 간 불균형이 발생하고 있는 것이다.

이에 정부는 비아파트 공급과 수요 정상화에 나선다. 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 2025년까지 11만호+α를 공급할 계획이다. 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입한다.

공공신축매입 11만호 중 최소 5만호는 분양전환형 신축매입으로 추진한다. 아파트를 포함한 중형평형 위주로 매입해 저렴한 임대료로 최소 6년 거주할 수 있도록 한 뒤 임차인에게 우선 매각하는 방식이다.

기존 주택도 활용해 전세사기로부터 안전하고 임대료 등이 저렴한 공공임대주택 1만6000호를 추가 공급한다.

민간사업자 참여 활성화를 위해 ‘신축매입 활성화 지원 3종 세트’도 시행한다. 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 노후주택을 취득해 다시 짓는 경우 기존 주택이 아닌 준주택 건설 시에도 일반세율을 적용한다. 또 기존 1년 내 멸실 후 3년 내 신축·매각해야 하는 요건을 1년 내 멸실·3년 내 신축·5년 내 매각으로 완화한다.

신축 소형주택(전용면적 60㎡ 이하, 수도권 취득가격 6억원 이하)을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간이 2025년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장된다. 기존 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.

1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급을 늘린다. 아파트는 제외된다.

이와 함께 정부는 기추진 중인 사업들의 소요시간을 줄여 아파트 공급을 최대한 앞당긴다는 계획이다.

‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’을 제정해 정비사업 기간을 단축하고 서울 정비구역에서 2029년까지 13만호 조기 착공을 추진한다. 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고, 재건축 조합설립을 위한 동의요건은 기존 75%에서 70%로 완화한다.

정비사업의 경우 3년 한시로 최대 용적률을 법적상한의 최대 1.3배까지 추가 허용한다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원녹지 확보 기준을 완화하는 방안도 마련했다. 재건축·재개발 시 전용 85㎡(약 25평) 이하 주택 공급의무(재개발 80% 이상)는 폐지한다.

1기 신도시 선도지구 지정과 용적률 상향 등을 통해 2029년까지 4만6000호 조기 착공을 지원하고, 민간에 분양된 공공택지에 대해 2025년 착공을 조건으로 LH가 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공한다.

8일 오후 서울 여의도 한 아파트 앞에 걸린 재건축 사업 관련 현수막. 연합뉴스

전문가들은 정부 주택공급 확대 방안에 대해 정부가 공급 확대 신호를 시장에 주고 있다는 점에서는 긍정적으로 평가되지만, 최종 공급까지 시간이 필요하고, 아파트 수요가 빌라·다세대주택으로 이동할지 미지수라는 지적이다.

이호일 대한건설정책연구원 선임연구원은 “2027년 3기 신도시 공급까지 공백을 어떻게 메울지 묘수가 없는 상황에서 공급 시그널을 주는 것은 긍정적 영향을 줄 수 있다”면서도 “사람들이 원하는 것은 아파트여서 비아파트 활성화 정책은 한계가 있다고 본다. 아파트는 재개발·재건축으로 늘린다고 하지만 실질적으로 공급이 되기까지 시간이 걸린다”고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단기간 가용한 주택공급 방안을 총동원하고, 비아파트 공급을 통해 전세가격 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대된다”며 “다만 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 등은 국회 법 개정 속도에 따라 정책 현실화는 변수가 될 전망”이라고 말했다. 권대중 서강대 교수(부동산학)는 “비아파트를 주택수에서 제외하면 아파트 수요가 분산될 수 있는데 이번 대책에 포함되지 않아 아쉬움이 있다”고 밝혔다.

이진경 기자 ljin@segye.com