서울 그린벨트 풀어 1만가구…제2의 내곡·세곡 나오나 기대감

서울·수도권 택지확보 대책
MB정부 이후 12년 만에 풀려
그린벨트 해제 지역 11월 발표
강남·서초·송파구 가능성 높아
10년 걸리는 사업 속도가 관건
수도권 내년 착공 3만6000가구
준공후 미분양되면 LH가 매입

◆ 8∙8 부동산 대책 ◆

서울의 그린벨트 해제 결정은 2012년 이명박 정부 이후 12년 만이다. 당시 정부가 보금자리주택 지구 선정을 위해 해제한 서울 내 그린벨트 규모는 약 5㎢다. 이번엔 어느 지역이 어떤 규모로 풀려 나올지가 관심사다. 그린벨트 해제 지역은 오는 11월 발표한다.

애초 정부는 서울과 인근의 신규 택지 후보지를 올해 하반기 2만가구 규모로 발표할 예정이었다. 하지만 그린벨트 해제를 통해 이보다 4배 많은 8만가구를 공급하기로 했다. 올해 5만가구 후보지를 먼저 정하고, 내년에 3만가구 후보지를 발표한다. 특히 신혼·출생·다자녀 가구를 위한 분양·임대주택을 많이 공급할 예정이다.

국토교통부는 일단 서울 그린벨트 전역(149㎢·서울 면적 25%)과 서울 인접 수도권 지역을 토지거래 허가구역으로 묶는다. 오는 13일부터 이 땅을 거래하려면 지방자치단체의 허가를 받아야 한다.

국토부는 이번 서울 그린벨트 일부 해제를 이미 서울시와 합의했다. 국토부는 "서울 그린벨트 해제 물량은 한꺼번에 발표하며, 이곳에서만 대략 1만가구 이상의 주택을 공급할 예정"이라며 "수요자들이 선호하는 지역이 상당 부분 포함될 것"이라고 밝혔다.

서울 그린벨트는 면적 기준으로 서초구(23.9㎢), 강서구(18.9㎢), 노원구(15.9㎢)에 많다. 강북 지역 그린벨트 대부분은 산악 지형이어서 이번 해제 지역은 강남권이 될 전망이다. 한 개발업계 관계자는 "훼손이 어느 정도 진행돼 보존 가치가 떨어지는 곳들이 해제될 것"이라며 "강남구 수서와 세곡동, 서초구 내곡동, 송파구 방이동 등이 검토되지 않겠느냐"고 말했다.

다만 수도권의 경우 그린벨트는 3~5등급지만 개발한다는 방침을 유지하고 있다. 3~5등급 그린벨트는 2016년 기준 서울 전체 그린벨트의 약 21%다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "강남권의 일부 그린벨트를 풀어 송파 '헬리오시티' 1~2개 규모 아파트를 짓는다고 서울 집값이 안정되긴 어렵다"고 지적했다.

오세훈 서울시장은 8일 부동산 관계장관회의에서 서울 그린벨트 해제 지역에 들어설 주택은 대부분 서울시가 최근 내놓은 '장기전세주택II'로 공급한다고 밝혔다.

신혼부부와 자녀 출생 가구가 최장 20년 거주하고 두 자녀 이상을 출생할 경우 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 주택이다.

문제는 속도다. 그린벨트 해제 후보지 지정부터 토지 보상, 주택 착공과 분양을 거치면 실제 입주까지 일러야 7년 정도 걸린다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "그린벨트 해제 후 관련 행정 절차들을 거쳐 주택을 공급하기까지 보통 10년이 소요된다"며 "장기적 측면에서 주택 공급을 단계별로 계획했어야 하는데 정부가 지금까지 주택 공급에 너무 소홀했던 측면이 있다"고 말했다.

공공택지 이용 효율성을 높여 주택을 추가 공급하는 방안도 추진한다. 정부는 3기 신도시와 수도권 택지에서 유보지 등을 더 확보하는 방식으로 2만호를 추가 발굴할 예정이다.

수도권 공공택지에 준공 후 미분양이 발생하는 것도 원천 차단한다. 한국토지주택공사(LH)가 조성한 택지에 22조원 규모의 '미분양 매입확약'을 제공해 주택 조기 착공을 유도하는 것이다.

적용 대상은 수도권 3만6000가구다. 내년까지 민간 건설사가 실제 착공해 준공 후 미분양이 발생하면 LH가 모두 사들인다. 2026년 이후 착공분에 대해서는 시장 상황을 고려해 내년에 재검토하기로 했다. 매입 가격은 매입확약률 등에 따라 조정되며 LH는 이 물량을 무주택 청년이나 신혼부부들에게 6년 임대 후 분양 전환 형태로 지원할 예정이다.

후분양을 조건으로 공급된 공공택지 가운데 아직 본청약이 이뤄지지 않은 곳엔 선분양을 허용한다. 2018~2020년 후분양 조건부로 공급한 1만7700가구 가운데 본청약 실시 전인 4500가구에 적용된다.

3기 신도시 중 하나인 광명시흥 지구(6만6000가구)엔 신도시 최초로 공공 리츠(부동산 투자회사) 자금을 투입한다. 올 하반기 지구계획 최초 승인을 얻으면 리츠 자금이 들어갈 수 있도록 예비타당성조사 면제 등을 추진한다. 이후 신속한 토지 보상과 지구 착공을 실행하게 된다.

2022년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지 5곳(14만5000가구)도 지난 7월 김포한강2 지구를 시작으로 내년 상반기까지 지구 지정을 완료하기로 했다.

[서진우 기자 / 김유신 기자]