"서울 집값 잡겠다" 그린벨트·정비사업 규제 해제(종합)

[8·8 부동산대책] 수도권 42.7만가구 등 주택공급 확대 주력
비아파트 매입임대주택 계획 12만→ 16만가구 이상 확대
서울 공공주택 무제한 공급, 분양전환형 신축 매입임대 도입

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 내놨다. 사진은 서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스

천정부지로 치솟는 서울 집값을 안정시키고 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 정부가 규제 완화를 통한 주택공급을 골자로 한 부동산대책을 내놨다. 개발제한구역(그린벨트)과 재개발·재건축(정비사업) 규제를 풀어 주택공급 속도를 높여 주거안정화를 꾀하겠다는 복안이다.

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 8일 오후 정부서울청사에서 '제8차 부동산 관계장관회의'를 주재하며 이 같은 내용이 담긴 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 논의했다.

최 부총리는 "부동산시장 안정화의 핵심은 수요에 부응하는 충분한 주택 공급과 적정 수준의 유동성 관리에 있다"고 짚었다. 이어 "주택 공급을 획기적으로 확대하고 주택 수요를 선제적으로 관리해 나갈 계획"이라며 이날 내놓은 부동산대책의 방향성에 대해 설명했다.

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그린벨트 풀고 규제 완화해 수도권 42.7만가구 공급

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최 부총리는 "앞으로 6년 동인 수도권에 총 42만7000가구 이상의 주택과 신규 택지를 공급할 예정"이라고 말했다. 수도권을 중심으로 선호도가 높은 입지에 21만가구를 추가 공급하겠다는 계획이다.

최 부총리는 "서울 인근 그린벨트를 해제해 8만가구 이상 신규 택지를 발굴하고 충분한 공급이 이뤄질 수 있도록 하겠다"며 "신규 택지 발표시까지 서울 그린벨트 전역 등을 토지거래허가구역으로 지정해 투기 수요를 철저히 관리할 것"이라고 약속했다.

이어 "서울에 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 토지 이용 효율화를 통해 2만가구 이상을 추가 공급하겠다"며 "빌라 등 비아파트를 11만가구 이상 신축매입임대로 신속 공급하고 서울의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한 공급하겠다"고 덧붙였다.

신·구축을 포함한 비아파트 매입임대 전체 규모는 종전 계획인 12만가구에서 최소 16만가구 이상으로 늘린다. 정부는 수도권에 계획된 주택 공급분 가운데 21만7000가구를 실수요자에게 조기 공급할 계획이다.

최 부총리는 도심 주택공급의 핵심인 정비사업 속도를 높일 수 있도록 '재개발·재건축 촉진 특례법'도 제정해 앞으로 6년 동안 17만6000가구가 착공되도록 할 방침이다. 기본계획과 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획의 '동시 수립'이 가능하도록 해 사업 기간을 최대 3년 단축하겠다는 구상.

국토교통부는 올 초 준공 후 30년 이상 지난 아파트가 안전진단을 받지 않고 재건축 절차에 착수해 사업 기간을 최대 3년 줄이는 '패스트트랙'을 도입한 데 이어 이번 대책으로 총 6년의 정비사업 기간이 줄어들 것으로 본다.

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 빌라 등 비아파트시장 활성화 방안 등이 포함된 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 사진은 서울시내 한 주택가 빌라 밀집 지역. /사진=뉴스1

수도권 공공택지에서 2025년까지 착공하는 경우 미분양 발생 시 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 등 수도권 4만1000가구가 조기 공급되도록 유도하겠다는 전략이다.

수요 측면에서 시중 유동성과 가계대출 관리를 강화하고 투기 차단에 집중한다. 투기거래 근절과 시장교란행위 단속을 위해 국토부 주도로 관계부처 합동 현장점검반을 가동해 수도권 전 지역을 대상으로 허위매물·신고, 편법증여·대출 등 위법행위 발생 여부를 점검한다.

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빌라 등 비아파트 거래 활성화 총력

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최 부총리는 내년까지 수도권 공공 신축매입을 11만가구 이상 진행할 방침이다. 지난달 말 기준 LH 신축매입 신청 접수 물량이 7만7000가구 규모라는 점을 고려하면 4만가구가량 추가 확보가 가능하다.

서울시는 전세사기로 침체된 빌라 등 비아파트 시장이 정상화될 때까지 무제한으로 신축 주택을 매입한다는 원칙이다. 서울의 비아파트 입주 비율이 전체 입주 물량의 45% 수준으로 회복될 수 있도록 지속해서 매입할 방침이다.

기축이 아닌 신축 매입을 추진하는 이유는 1~2년 만에 완공 뒤 입주가 가능하고 신축 매입이 주변 부동산 가격을 자극하지 않는 동시에 공급을 늘릴 수 있어서다.

진현환 국토부 제1차관은 "11만가구 이상 매입한다는 방침은 예산 당국과 협의했다"며 "정부 지원 단가를 현실화해 올리는 방안에 대해서도 협의 중"이라고 강조했다.

정부는 매입 속도를 높이기 위해 LH의 매입 약정체결 기간을 7개월에서 4개월로 단축한다. 민간 사업자의 참여를 유도하기 위해 각종 세제혜택과 자금지원을 확대하는 '신축매입 활성화 지원 3종 세트'도 시행한다.

민간법인이 공공 신축매입주택으로 공급하기 위해 멸실 목적으로 노후 오피스텔 등을 취득하면 기본세율 적용 대상을 확대하는 세제혜택을 부여한다.

주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약보증을 가입할 때 총 사업비 90%까지 NH농협·우리은행 등 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다. 건설원가 상승을 고려해 정부지원단가를 현실화하는 방안도 추진한다.

최소 6년 동안 임대 후 분양으로 전환하는 '분양전환형 신축매입 주택' 제도도 도입한다. 이를 통해 2026년부터 입주 가능한 도심 내 신축 아파트 등 주택을 공급한다. 분양전환형 임대주택은 매입임대 중 입지와 구조가 좋은 주택을 저렴한 임대료로 최소 6년 뒤 임차인에게 우선 매각하는 제도다.

분양 전환을 희망하지 않으면 전세형은 추가 2년, 월세형은 추가 4년 더 임대 거주가 가능하다. 입주·분양 전환 시점에도 주택도시기금에서 저금리로 대출받을 수 있다.

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. /사진=임한별 기자

국토부는 공공 신축매입 11만가구 가운데 최소 5만가구는 분양전환형 신축매입으로 공급하고 실수요자 선호도가 높은 전용면적 60~85㎡의 중형 위주로 매입할 방침이다.

공급 대상은 무주택 중산층 실수요자다. 세부 입주기준은 공급유형에 따라 추후 별도로 마련해 발표할 예정이다. 분양전환은 뉴:홈 선택형 기준을 준용해 전년도 도시근로자 월평균 소득 130%, 자산 3억6200만원 이하가 대상이다.

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비아파트 세제·청약 지원 방안 보니

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침체된 비아파트 시장 정상화를 위한 각종 세제·청약 지원방안도 포함됐다. 비아파트 1가구만 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대 제도를 도입한다.

1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대로 등록하면 1가구 1주택자로 특례를 적용하는 방식이다. 공유주택 등 임대형 기숙사도 앞으로는 취득세·재산세 감면 대상에 포함된다.

생애 최초로 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택 등 소형주택을 구입한 경우에도 취득세 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 확대한다. 혜택은 2027년까지 연장 예정이다. 비아파트를 보유해도 청약에서 무주택으로 인정하는 범위를 85㎡(수도권 5억원·지방 3억원) 이하로 확대한다.

노후 저층 주거지를 개발하는 '뉴:빌리지' 사업은 2029년까지 주택 5만가구 공급이 가능하도록 추진한다. 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 지을 수 있게 지원하고 공모에 선정되면 5년 동안 최대 150억원의 국비를 지원한다. 든든전세주택 등 비아파트 공공임대주택은 1만6000가구를 추가 공급한다.

전세임대는 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 방식 외에 임대인 모집공고를 통해 즉시 입주 가능한 주택을 확보해 1만가구의 물량을 마련한다. 수도권 물량은 약 6000가구인데 중개보수와 도배·장판 비용 등 재정지원을 통해 참여를 유도한다. 보증금은 입주자 부담 20% 외에 최대 2억원까지 지원키로 했다.

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 규제 완화 등에 초점을 맞춘 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 내놨다. /사진=이미지투데이

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미분양 매입 확약 제공에 후분양 택지 선분양 도입

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최 부총리는 국민에게 수도권 공공택지 신속 공급에 대한 확신을 주기 위해 미분양 매입 확약을 제공하고 후분양 공공택지의 선분양도 허용하는 등 방안을 추진한다고 설명했다.

수도권 공공택지에 22조원 규모의 미분양 매입 확약을 제공, LH가 조성한 공공택지의 조기 착공을 유도한다. 적용 대상은 수도권 3만6000가구다. 민간에서 2025년까지 실착공해 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 매입한다. 매입가격은 가구별 실제 분양가와 매입 확약률에 최대 2%포인트 가산비율을 더한 수치를 곱해 산정한다.

LH 매입 물량은 공공주택(뉴:홈 선택형)으로 공급해 무주택 청년, 신혼부부 등 내집 마련 수요층을 지원한다. 수도권 아파트 분양가를 고려해 종합부동산세 합산배제 기준도 9억원 이하로 완화한다. 이달 중 희망업체 신청을 받은 뒤 매입 약정을 체결해 정책 성과를 가시화하고 이후 해당 단지에 대한 착공 관리를 추진할 방침이다.

청약 조기화 등을 위한 후분양 조건부 공공택지의 선분양을 허용한다. 2018~2020년 후분양 조건부로 공급한 1만7700가구 가운데 지난 7월 기준 본청약 실시 전인 4500가구에 적용을 추진한다. 선분양 허용 시 최대 1년 6개월 안팎 분양 시기 조기화 효과가 발생할 것으로 기대된다.

공공택지 내 주택공급 조기화 지원을 위해 군부대·송전탑 이전 등 사업지연 유발 현안에 신속 대응하는 범부처 관계기관 협의체도 구성한다. 광명시흥지구 지구계획 최초 승인 이후 리츠 자금을 투입해 신속한 보상과 지구 착공도 추진한다.

지방자치단체의 지방공사 출자에 맞춰 광명시흥 등 3개 지구의 지방공사 참여 비율을 2025년까지 결정하고 지구조성을 조기화 한다. 민간대행과 민간참여사업 등을 통해 민간과 공동으로 택지 조성사업을 추진해 사업 속도를 높인다.

2022년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지 5곳(14만 5000가구)에 대해서도 김포한강2를 시작으로 2025년 상반기까지 지구지정을 완료한다.

최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지방 미분양 해결 방안 등이 담긴 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. /그래픽=강지호 기자

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빈집 널린 지방, CR리츠 도입… 9월 출시 예정

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최 부총리는 지방 주택건설사업 정상화를 위해 CR리츠와 지방 미분양 보증 등을 활용해 미분양을 해소하고 지방의 신규 주택 공급 여력도 확보하겠다는 계획을 내놨다. 다음 달 지방 미분양 CR리츠를 출시해 시행·시공사와 재무적 투자자가 투자한 리츠를 통해 지방 미분양 주택을 매입·운영한다.

CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세·종합부동산세 지원을 제공하며 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 가입을 허용해 조달 금리를 낮출 수 있게 한다.

CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 모기지 보증에 가입할 수 있다. 모기지 보증 가입 시 전세보증금 반환보증도 의무 가입해 임차인 보호를 강화한다.

지방 미분양에 어려움이 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증 한도를 한시 확대한다. 전용면적 구분 없이 최대 70%까지 지원한다. 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증 한도를 확대해 HUG 신용등급 BBB- 이상 5000억원, CC 이상 3000억원으로 상향한다. 이번 조치는 내년 12월까지 유효하다.

이밖에 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우 주택건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면한다. 이는 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용 85㎡ 이하 미분양 주택에 적용된다. 내년 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택에 한정된다.

최 부총리는 "국민들이 원하는 시기, 원하는 지역에 내 집을 마련할 수 있도록 주택공급 전 과정을 밀착 관리하는 등 대책을 철저히 이행하겠다"고 약속했다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr