49개 방안 중 39%가 국회 통과해야...서울 급한 불 끄는 데 ‘한계’

서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 전문가들은 '8·8부동산 대책'이 당장 서울 집값 안정에 가시적 효과로 이어지긴 쉽지 않다고 입을 모았다. 이번 대책에서 나온 49개 방안 중 국회 통과가 필요한 법 제정 및 개정 방안이 19건(39%)에 이르기 때문이다. 도심공급 확대를 위한 파격적인 방안도 중장기 대책인 데다 수요를 분산시키기 위한 비 아파트 활성화대책도 효과를 거둘 지 미지수라고 입을 모았다. 전세사기로 아파트 선호가 높아지고 있고, 신축 빌라 공급은 거의 없기 때문이다.

8일 정부는 빌라 등 공급을 늘리기 위해 6년 단기 등록임대 도입, 청약시 무주택으로 인정하는 비 아파트 범위 확대, 한국토지주택공사(LH) 무제한 매입(서울 한정), 도시형 생활주택 건축면적 제한 완화 등의 파격적인 대책을 내놓았다.

하지만, 전문가들은 당장 시장 안정에는 한계가 뚜렷하다고 강조했다. 박합수 건국대 겸임교수는 "제도 개선에 상당 부분 노력한 것으로 보이지만 아파트 단기 공급 확대 대책의 경우 실효성이 미흡하다"고 지적했다. 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원도 "아파트에 쏠린 수요를 비 아파트로 분산 시키는데 초점이 맞춰졌다"고 분석했다. 고준석 연세대 교수는 "재건축이나 신규 택지발굴은 중장기 대책"이라며 "단기 대책 묘안으로 비 아파트 시장 정상화가 핵심인데 서울에서 제대로 효과가 나올지 의문"이라고 말했다.

박 교수는 "청약시 무주택으로 인정하는 비 아파트 범위 확대는 아파트 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 단 비 아파트 시장 일부만 혜택이 집중될 것으로 봤다.

그린벨트 해제를 통한 주택공급도 중장기 대책이다. 권대중 서강대 교수는 "서울 뿐 아니라 김포 2신도시와 같이 전답과 공장이 있는 서울 인근 지역 중심으로 추진하면 장기적으로 공급 여건을 개선할 것"이라고 말했다.

특례법 제정을 통한 재건축·재개발 활성화도 공급 확대 보다는 규제 완화 측면에서 의미가 크다는 설명이다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "재건축 추진 속도를 높이고 상가 지분쪼개기와 같은 부작용도 해소할 것으로 보인다"며 "소형주택 의무화 폐지도 대형을 선호하는 실수요자들의 요구를 잘 반영한 정책"이라고 평가했다.

대책 상당수가 국회 문턱을 넘지 못해 흐지부지될 수 있다는 우려도 만만치 않다. 업계에 따르면 이번 대책중 49개 방안중 재건축초과이익 환수제 폐지, 재건축 용적률 인센티브 상한선 상향, 조합설립동의 완화 및 절차 간소화, 비 아파트 단기등록 임대 도입, 준공 후 미분양 취득세 감면 등 대책 상당수가 법 개정 및 제정을 거쳐야해 국회동의를 얻어야한다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 "재초환 폐지나 용적률 인센티브 등 법 개정 사안은 국회 통과가 어려울 것으로 보인다"고 지적했다.

LH의 대규모 신축 매입 등 재원 마련도 넘어야 할 산이다. LH 관계자는 "현재 재원으로는 턱없이 부족하다"며 "정부가 추가로 LH에 자본금을 출자할 것으로 보인다"고 말했다. 업계 한 관계자는 "미분양도 세제 혜택이 준공 후에 한정돼 있어 넓혀야 한다"며 "수요 측면에서는 파격적인 대책이 없는 것 같다"고 말했다.
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ljb@fnnews.com 이종배 연지안 기자