서울 그린벨트 12년만에 풀린다…'석달 뒤 공개'

[8·8 주택공급대책]
서울·수도권 GB해제 8만가구 택지 공급
후보지 11월 발표…그때까지 토허제
LH, 수도권 공공택지 미분양 매입확약

정부가 12년 만에 서울 개발제한구역(그린벨트·GB)을 대규모로 풀어 주택 공급에 나선다. 서울 및 수도권 GB 가운데 '우수 입지' 일부를 해제해 신규 택지로 지정해 총 8만가구를 공급한다. 

오는 11월 서울 지역 1만가구 이상을 포함한 5만가구 분의 후보지를 먼저 발표한다. 이중 2만가구는 신혼·출산·다자녀가구 위주로 공급한다. 그때까지 서울 GB 전역과 서울 인접 수도권 지역 등은 토지거래허가구역으로 묶인다. 

기존 수도권 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에겐 미분양 매입확약을 제공한다. 3만6000가구가 적용 대상이며, 2025년까지 착공한 단지 중 준공 후 미분양이 발생하면 한국토지주택공사(LH)가 매입한다.

진현환 국토교통부 제1차관(오른쪽에서 세번째)이 8일 오전 정부세종청사 국토부 기자실에서 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안' 백브리핑을 열고 발언하고 있다./사진=채신화 기자

서울 '우수 입지' 그린벨트 푼다

정부는 8일 관계부처 합동으로 이 같은 내용이 담긴 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다. 이번 방안에는 '도심 내 아파트 공급 획기적 확대'와 '빌라 등 비아파트 시장 정상화'와 함께 '수도권 택지 신속 공급 및 신규택지 발표'가 들어갔다.

정부는 이를 통해 2029년까지 수도권에 총 42만7000가구 이상을 공급한다는 계획이다. 신규택지 발굴 등을 통해 21만 가구 이상을 추가 공급하고, 1기 신도시 정비 등 기존에 추진 사업의 소요 시간을 줄여 21만7000가구를 조기 공급한다. 

신규택지 발굴은 GB를 활용하기로 했다. 진현환 국토교통부 제1차관은 이날 오전 정부세종청사 국토부 기자실에서 백브리핑을 열고 "미래 세대를 위한 공급 기반을 확장하기 위해 시간이 걸려도 그린벨트를 풀어서 공급을 늘리겠다"고 밝혔다. 

서울에서 대규모 GB를 해제하는 건 2012년 이후 12년 만이다. 당시 이명박 정부에서 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 위주로 그린벨트를 해제해 보금자리주택 용지를 공급한 바 있다. 

국토부는 선호도 높은 서울·수도권에서 8만가구에 해당하는 우수입지 후보지를 2025년까지 지정키로 했다. 이는 올해 1·10대책에서 발표한 계획(2만가구)보다 4배 확대된 규모다. GB를 해제해 공급하는 주택은 분양가 상한제를 적용받는다. 

올해 11월에 먼저 5만 가구의 후보지를 지정한다. 진 차관은 "서울 (GB 해제 지역은) 올해 다 발표할 예정"이라며 "1만가구 이상이며 서울 선호지역을 상당 부분 포함했다"고 말했다. 

이 중 2만가구는 신혼·출산·다자녀가구를 위한 분양·임대주택이 최대 70% 공급되도록 추진한다. 후보지 발표 전까지는 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등을 토지거래허가구역으로 한시 지정한다. 

유삼술 국토부 토지정책과장은 "어제(7일) 서울시 도시계획위원회와 국토부 중앙도시계획위원회를 같이 개최해 토지거래허가구역으로 묶는 걸 의결했다"며 "오늘 오후 관보에 게재되면 5일 이후 효력이 발생하기 때문에 8월13일부터 거래하는 사람들은 지자체 허가를 받아야 한다"고 말했다. 

국토부는 GB 해제를 통해 빠르게 주택을 공급할 수 있을 거라고 봤다. 후보지 발표부터 지구 지정, 지구계획 수립, 토지 보상, 주택 착공까지 보통 8~10년 걸리는데 보상 등의 과정에서 시간을 단축할 수 있다는 것이다.

김배성 국토부 공공주택추진단장은 "택지 공급 시 토지·지장물·영업 등 보상에서 시간이 많이 걸리는데 일반 택지에 비해서는 GB가 빠르다"며 "후보지 지정하고 7년 정도 걸리는 경우도 있다"고 말했다. 진 차관도 "서울시 입장을 가급적 99.9% 수용하려고 하기 때문에 최대한 속도 낼 수 있을 것"이라고 했다.

아울러 사업 추진 중인 3기 신도시, 수도권 택지 등에서 토지이용효율성 제고 등을 통해 종전 3만 가구에서 2만 가구 이상 추가 확보한다. 유보지 활용, 지자체 협의 등을 통해 추가 물량을 적극적으로 확보한다는 방침이다.

서울 그린벨트 지정 현황/자료=서울시 제공

'미분양 나면 사준다'…LH 매입 확약

기존에 발표한 수도권 공공택지는 공급 속도를 앞당기겠다는 방침이다. 우선 LH가 조성한 수도권 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에게 22조원 규모의 '미분양 매입확약'을 제공한다.

진 차관은 "서울을 둘러싼 주변 지역 공공주택 지구에서 사전청약 문제, 분양 불확실성 등으로 일부 업체들이 분양 시기를 늦추고 일부는 토지를 반납하는 사태까지 있었다"며 "이런 문제를 없애기 위해 미분양 리스크를 제로로 만들어 기존에 버려져 있던 공공 택지 공급 속도를 높이고 물량을 늘리겠다"고 말했다.

적용 대상은 수도권 3만6000가구다. 민간에서 2025년까지 실착공해 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 사들인다. 2026년 이후 착공 가능 택지 추가 적용 여부는 시장 상황 등을 고려해 2025년 말 검토한다.

매입 가격은 가구별 실제 분양가에 매입확약률과 가산비율을 합한 가격을 곱해 책정한다. 매입확약률은 준공 시점 이후 미분양률(미분양 호수/분양 호수)에 따라 분양가 대비 85~89% 범위로 단위 구간별 1%포인트 차등 적용한다. 

정책효과 조기화를 위해 내년 상반기까지 착공 시 1%포인트 가산한다. 500가구 이상 대단지는 경로당, 놀이터, 어린이집 등 복리시설을 감안해 1%포인트 추가 가산한다. 

LH 매입 물량은 공공주택인 '뉴홈 선택형'으로 공급해 6년 후 분양전환할 수 있게 해 무주택 청년, 신혼부부 등의 내 집 마련을 지원한다. 수도권 아파트 분양가를 고려해 매입임대 종부세 합산배제 기준도 기존 수도권 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 바꾼다. 

8월 중 희망업체 신청을 받은 후 매입 약정을 체결하고 이후 해당 단지에 대한 착공 관리를 추진한다. 매입약정 규모에 제한을 두지 않고 약정을 희망하는 공공택지 매수자와 모두 약정을 체결할 예정이다. 

이밖에 공공택지 내 주택공급을 조기화하기 위해 '원스톱 협의체'를 구축한다. 군부대·송전탑 이전 등 사업지연을 유발하는 현안에 신속 대응하기 위해 범부터 관계기관 협의체를 구성한다. 국토부 1차관을 단장으로 농림부, 국방부, 지자체, 사업시행자 등이 참여한다. 

신도시 공공 리츠도 도입한다.지난해 12월 광명시흥 지구(6만6000가구 지구계획 최초 승인 이후 리츠 자금을 투입해 신속한 보상 및 지구 착공을 추진한다. 신도시리츠는 사업비를 분담하며 인허가-보상-조성공사 등은 자산관리주체(AMC)인 LH가 추진한다.

지방공사의 참여도 확대한다. 지자체의 지방공사 출자에 맞춰 광명시흥 등 3개 지구의 지방공사 참여 비율을 2025년까지 결정하고 지구지정을 조기화한다. 

또 2018~2020년 후분양 조건부로 공급한 1만7700가구(22필지) 중 본청약 실시 전인 4500가구(6필지)의 선분양을 허용한다. 2022년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지 5곳(14만5000가구)도 내년 상반기까지 지구지정을 당기기로 했다. 올 7월 김포한강2를 시작으로 하반기 평택지제, 내년 상반기 용인이동, 구리토평, 오산세교3 등이다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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